北购联·周三聚前言
北购联·周三聚第028周——走进丹东，也是第二次走出大本营——沈阳，来到了一座宜居的北方江南小镇！
——周三聚后记
观点还需聚焦、组织还需磨合。我、我们还会努力，更会一起坚持的做下去。
周三聚，需要你！周三聚，欢迎你！周三聚，更加需要你们的声音！
北购联·周三聚！
2017一起前行、路上有你！
【北购联·周三聚】第28周
主题：如何规划三四线城市非标商业地产项目定位！
本期主办：永同昌集团丹东柏林大道项目
北购联·周三聚嘉宾合影（2017年第028周）
永同昌集团丹东柏林大道项目
总经理
周文龙
衷心感谢北购联周三聚给予我一次非商业专业人士与商业大咖们学习与交流的机会，并在这资源共享的平台共同讨论如何规划三四线城市非标商业地产项目定位。
对于瞬息万变的房地产市场，尤其是三四线城市，如何转型？已经成为集团公司到项目公司的重要课题。
1、要用发展的眼光看待房地产配套的社区商业及非标商业。若住宅房产销售迅速，开发商与物业合并可自持几套运营几家主力店后，其他商业可以尽快整体销售或散售回款。如果住宅产品销售不理想，配套商业不要急于短期散售，需中长期持有，待商业品牌建立后，商业势必升值，再快速整体及散售回款，可尽量保持可持续经营。
2、合作共赢模式招租。开发商投资装修基础设施定位好商业业态，招行业内经营好的合作伙伴，扶持一个阶段，共同达到理想的合作模式，使合作伙伴降低风险并逐渐拥有盈利模式。
3、以广大消费者即项目居民及周边服务半径等居民为核心，带去所有可以想象到的服务及便利的生活方式。例如餐厅业主食堂、社区医院、幼儿园儿童看护、高级家政、生鲜超市、药房、洗浴美容美发及让儿童喜欢的居家养老中心和服务体系等。真正使广大居民购买到的是一种生活方式，从而以各种方式出售配套商业及非标商业。
4、本次交流使我更清晰一个非商业地产人士如何规划非标商业的前提，需要定位准确，因地制宜，首要任务做好决策。自持还是出售？若自持？如何经营？若出售？什么节点出售回报率及利润率更高？做好决策是工作方向的核心任务！
随着商业地产经营规模越来越大，经营业态越来越多，越来越复杂，如何使自己的地产思维更恰到好处的转化为商业思维是我未来的方向及挑战难点，期待通过北购联周三聚让我思维更清晰，也让所有与“我”同行的广大业主拥有幸福快乐及趣味格调的生活方式！
北购联•周三聚
联合创始人
刘旭东
地产思维与商业思维之间需要转换，商业发展需以市场需求及市场行为为导向！
定位
一、整体商业定位
1.定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。
2.定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位。
3.定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成。
二、商业中心功能、规模定位
1.定位内容：明确商业中心功能规划和经营规模
2.定位原则：以打造城市商业名片、引领商业主流为目标
3.定位过程：结合商圈目标消费群、商圈人口和商圈竞争情况和商业建筑规划具体确定本商场的功能和规模。
三、商业中心的经营档次与形象定位
通过对商业中心品牌的定位界定商业文化内涵，建立超前的品牌形象，引领购物时尚、反映地域特色、精选服务对象、创新组合业态、综合形象鲜明且易推广传播等。
规划
四、战略规划
主力业态定位、科学业态配合、合理租户组合的目的是制造商业项目实现顾客尽可能多的消费诉求。
五、组合规划
1.在商业规划中，一般选择大型综合超市、大型百货店为核心主力店。
2.选择连锁百货超市、连锁食品超市、名品专门店、连锁餐饮、娱乐店为主力店
3.选择商圈内有消费需求的百货精品店、餐饮店、娱乐店、综合服务功能店。
4.大型和特殊的娱乐业种应该放在购物中心顶部高层或纵深区域，以活跃购物中心立体纵深区域。
北购联
创始人
老鱼
一、无论是商业地产，还是社区商业，或非标商业项目的规划，都是为项目投资商做资产管理所用，否则，都是“为了招商而招商”。
二、商业物业分为持有型和散售型，从投资角度可理解为长期和短期，目前国内街区型商业多为散售无管理居多，中长期持有的少。如打造品牌街区：1、建议开发商持有并；2、将商管与物管合并后统一运营。
三、街区型商业物业服务半径以项目周边人群为主，以服务好周边社区居民和目的性消费人群为辅，前期进行行之有效的市调，后由专业机构或团队结合后期运营需求做好项目定位和接地气的营销推广。
1、不建议使用“差异化”字眼；
2、城市新区和人口较少的项目要结合资产投资回报率，制定有效的招商政策。
四、以地产为导向的商业物业，商管团队必须拥有决策权，否则将举步维艰，甚至项目搁浅。如:1、商管团队向非专业的地产负责人汇报；2、商管没有有效的招商政策和经费等。
最后，送给商业地产招商路上朋友们一句话，招商真的没那么难，招商难，都不是在这个环节产生的。
MJstyle
东北区总经理
文浩
北购联·周三聚走进丹东，两次走出我都参加。
针对本次话题我司也在本年度发展会议上有深刻的讨论，布局全国，针对大数据分析，下沉到三四线城市也做了长远规划。
首先针对三四线城市消费者意识的觉醒和对品牌的认知都已经到了可以入市节点，特别针对全国百强县的进入已经尝试。。
其次开发商的项目定位与品牌方要相符，双方合作是共荣，如以售卖是不可合作的，这是基础，我们这样品牌合同周期较长，开发商更需要转变思维观念，房地产和商业地产在定位和运营是有本质区别的。
最后建议，三四线城市非标商业地产还是要以阶段性自持为主，本身非标的项目定位就是一个有争议话题，所以前期要提前与经营者做好深度沟通，为后期做好基础。
壹迈尔Email商贸公司
总经理
王昀鹏
1.评估城市商业市场的合理容量
三四线城市商业大多处于大而全市场，即百货出现多样化，基础时尚为市场主流，商业面临着升级，购物中心存在发展机会。但有些开发商在三、四线城市建设购物中心一味的求大求全，并未考虑到当地市场容量和消费能力的问题，使得项目在后期招商、运营中遇到很大的困难。所以在项目定位时，首先必须需要考虑当地城市商业市场容量的问题。
2.需要考虑销量与持有商业
三四线城市的开发商在操盘大体量商业项目时，往往因资金问题，开发商业采用租售并举的模式。但快速回现的同时，也带来了后期招商、经营的问题。
3.主力品牌发挥核心价值
三四线城市因品牌选择面小，招商难度大，商业项目在招商过程中处于弱势的一方，优质品牌商户在招商谈判过程中大幅压低租金，并提出免租、贴装补等条件，那哪些品牌是值得花代价引入的商户。
北京阿尔法文化传播有限公司
董事副总经理
刘鸽
1、销售or持有？ 对于柏林汇项目而言，为了打造一个精品项目且树立城市名片及标杆通过项目部分销售部分持有的方式在15000方到20000方的项目体量中近乎是不太可能的，因为有较多商业在此种商业模式下无法实现塑造精品项目的能力与基因进而导致项目整体定位无法有效提升难以实现有效的整体管理等问题。
2、定位，就定位角度而言此次探讨的是三四线城市的非标商业，非标也就意味着摒弃传统，从商圈半径角度究竟要做到多少公里社区服务，是3公里、5公里甚至是几十甚至百公里，定位以都市休闲城市名片形式的综合项目，以现在的交通便利情况以辐射半径三四小时车程的商业规划越来越多虽然三四线城市活力不足但是周边城市近郊游短途游乃至长途游或许能够成为本次项目探讨的突围之路！
3、文化以及差异化挖掘，其实中国是一个地大物博的国家，每个地区每个城市都有不可替代的文化属性、物产属性，通过深度的挖掘，整合，经营实现一个区域性标签并非不无可能比如在演出行业中的印象系列，又见系列等等都是通过深度挖掘本土文化进而实现地区乃至城市名片之项目。
4、运营，举个例子前段时间有幸去某省会城市参观了一个新建古城项目也是该城市新建的3A旅游景点，该区域景色优美山地环绕为该城市未来重点文化旅游以及富人聚集区距离主城区约为一小时车程，但该古城项目为销售型即无整体运营，开业短短的几天到访游客超过50万人，但该古城不但无法实现顾客停留更乃至顾客到了以后因为顾客满意度不高导致短期内口碑没有塑造完整，无法建立粘性，据我个人了解该城市有30多个民族聚集，如果整体运营的话聚集30多个特色民族餐饮，打造30多种民宿客栈等从顾客粘度满意度等角度出发通盘运营相信一定会有好的机会。
以上为本人对自持物业项目定位的部分拙见！
商业人士
刘旭光
对三四线城市非标商业项目的规划与定位，应该清醒的认识到三四线城市商业的短板：有限的客流及不高的购买力！清醒认识后，我们对三四线城市非标商业地产的定位应该“因地制宜”，换言之，要“接地气”，明确知道区域商圈内的消费者需要什么，缺少什么，及顾客之所想，解顾客之所急，这才是此商业项目成功之所在……当然在规划和建设此商业项目的同时，更要有商业地产品牌意识，在三四线城市中形成自有的、成功的商业地产品牌，真正帮助房地产公司未来成功转型！
北购联•周三聚
联合创始人
葛锌
北购联•周三聚走进丹东，也是第二次离开沈阳！
1、非标商业项目定位正是存量过大的重头戏，有外资企业的盘也有本土企业的盘，针对定位都有不同的需求。要做好项目定位，就是寻找自己的灵魂，开发商的诉求与现实是脱节的，项目应该先定位在商业规划，在业态定位及比例要因地制宜，同时提前接触潜在商家。
2、非标商业大多都是要销售，而非自持，同样存在矛盾，不能持久，竞品匹配度不够，建议先自持，经营好在售或灵魂部分坚决自持。
3、非标商业项目定位前要数据分析本土消费者消费的两级分化和本土年龄结构的两级分化，三四线留守人口20-35岁较具消费的人群外流严重，也是消费活力不足的原因，所以分析慎重。
再次感谢，在意周三聚在意的人！
北购联·周三聚第028周名单
永同昌集团丹东柏林大道项目总经理，周文龙
北购联创始人，老鱼
北购联•周三聚联合创始人，刘旭东
北购联•周三聚联合创始人，葛锌
MJstyle东北区总经理，文浩
北京阿尔法文化传播有限公司董事副总经理，刘鸽
壹迈尔Email商贸公司总经理，王昀鹏
商业人士，刘旭光
喜马拉雅商业地产广告代理商，高威
嘉宾的莅临，排名不分先后！
周三聚·现场花絮
北购联·周三聚第029周预告
