不能再低调了！五轨环绕+主城区板块+专项规划，400-500万级置业这里真的可以！
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虽然近期楼市经历了较大波动，但上海市场的基本盘还是400-500万级的改善型自住。关于这部分产品怎么选，是普通客户应该关注的重点。
买房是一个家庭的“百年大计”，对于这类产品的选择关键，建议从以下三个关键角度出发，可以确保普通购房者安心选房。
土地发展优势、配套成熟度、产品品质（物管+装修）
四季都会·青藤里售楼处电话：400-876-7710☎按照以上三个关键，上海目前可选的400-500万级自住改善产品主要集中在嘉定、青浦、松江、奉贤等五大新城主城区域，以及宝山、闵行、浦东等部分区域。
其中，宝山北部片区凭借轨交1号线与市中心便捷串联的优势，以及主城区的发展定位，在这三个方面都拥有较大的发展潜力，眼下仍是一个被低估的区域。
恰好就在近期，一份全新战略大规划的草案出台再次引起了市场关注，也将宝山杨行板块拉进了大众的视野。
“大吴淞”地区专项规划
2024年3月，由上海市规划资源局、宝山区政府和浦东新区政府联合编制的《大吴淞地区专项规划》结束草案公示，“大吴淞”的命运齿轮开始转动了。
规划示意图，图源大吴淞专项规划草案
四季都会·青藤里售楼处电话：400-876-7710☎大吴淞地区专项规划是北上海迎来的重量级跨区域级规划！
在上海的规划中，涉及到跨区域统筹的重要规划，一般都会以“大”字命名专项规划，比如同样是涉及跨四区统筹的“大虹桥”专项规划。
而在最新的公示草案中，杨行受益很大，板块大部分区域都包含在专项规划的核心区域。其中，位于杨行的高铁宝山站（在建中）成为关键节点，配合滨水生活区、综合服务区和科技创新区的功能划分，杨行的未来发展路径已愈发清晰可见。
这泼天富贵应该就要轮到杨行了！
规划示意图，图源大吴淞专项规划草案
01
占位北上海高地
发展起点越来越高
就土地发展而言，一份大规划的出台，谁吃到的红利越多，谁的优势/价值涨幅空间就越大。
“大吴淞专项规划”作为“吴淞创新城规划”的PLUS版本，在原创新城范围基础上，进一步拔高至战略发展高度，其影响和辐射范围更加深远。
大规格
宝山、浦东、杨浦、静安四区联动，规划总面积110万平方公里；
大手笔
未来三年固定资产投资保守估计超千亿，规划常住人口100万；
大使命
北上海水陆门户，国际科创中心，世界级滨水城区；
（信息来源：大吴淞专项规划草案）
规划示意图，图源大吴淞专项规划草案
作为北上海的门户，宝山承接了“大吴淞”规划的绝大部分利好，其深远影响和外溢效应将辐射到区域内的各个板块。
谈到对房地产领域的影响，由规划牵动的产业、人口、配套、居住等增长最为关键。
四季都会·青藤里售楼处电话：400-876-7710☎说到这些，杨行无疑是受到“偏爱”的，先是在上海2035规划中被划入主城区范围，然后宝山又将手里唯一的城市副中心落子于此。（信息来源：《上海市城市总体规划(2017-2035年)》）
如今随着“大吴淞”专项规划的出台，杨行未来能讲的故事要比其他板块多得多。
规划示意图，图源大吴淞专项规划草案
杨行今后的发展起点只会越来越高。
根据一房一万的恒星小区板块数据统计，过去的5、10年间，杨行板块都是宝山区各板块房价涨幅首位。
杨行之所以能一路领涨，除了各项高起点规划的推进落实外，产业推进带来的人口增长对于商品住宅的发展需求十分关键。
我们以同样地处宝山外郊环间，近几年市场关注度较高的顾村板块做参照，就能发现表现的不同之处。
可以看到，顾村的历年二手房成交量占比都要高于杨行，但价格涨幅却没有杨行快。
进一步探究数据构成后我们发现，顾村虽然成交数据十分活跃，但其中动迁房的构成占比较大。
作为上海的六大动迁基地之一，庞大的动迁房量，限制了改善型置业需求的增长以及板块自身的商品房迭代。
在顾村，每十套房中就有5套是动迁房，每交易十套二手房就有5-6套是动迁房源。
大量动迁房挂牌，对二手房价格带来较大影响，导致顾村板块二手价格始终上涨乏力。
大量存在的动迁房带来的直接后果，就是成片开发导致板块成熟区域建成即锁定，失去发展空间，只能不断向外寻找延伸。
而杨行在吴淞创新城+大吴淞专项规划纷至沓来后，大规划下的产城融合以及大量高质量产业人口的导入，确保了板块对于新增商品房的需求，让板块具备了大规模成片开发的先决条件，从而加速了片区居住价值的提升。
02
门户新城打造
产城融合/百万人口/五轨环绕
四季都会·青藤里售楼处电话：400-876-7710☎就配套成熟度而言，规划产业发展带来人口导入红利，形成产城职住融合，必然会实现对居住需求的大跃升！
和此前的“吴淞创新城”规划相比，“大吴淞”的规划不仅是面积更大（从约26平方公里拓展到约110平方公里），而且配套功能更全、占位更高。
“大吴淞”规划打造以“科创中心+吴淞城市副中心商办”为主，聚焦在环保低碳、新材料和智能制造三大新兴产业，板块的产业发展潜力和支持前景持续看涨。
以“吴淞创新城”的规划蓝图，约26平方公里的规划总面积，是上海市转型区域中面积最大、条件最好、配套最全的创新产业集中地之一，其前景也更为广阔。
（信息来源：大吴淞专项规划草案）
规划示意图，图源宝山区政府网站
四季都会·青藤里售楼处电话：400-876-7710☎杨行片区规划：产业布局以构筑新型产业发展高地和高端产业集群为主。重点发展现代商务、现代服务、现代物流等第三产业，推进房地产业发展。形成宝山现代商务、居住、公共功能的综合性新城组团。
规划示意图，图源宝山区政府网站
杨行大城住宅及配套开发建设，构成了北上海产城融合的核心住区！
大吴淞专项规划中，区域规划常住人口达100万，未来相关产业需要导入大量的高素质人才。
人口的快速增长，将带动板块吃穿住行全方位高速跟进！
五轨环绕格局，北上海枢纽看齐大虹桥！
上海第一条轨交线路1号线自杨行富锦路站始发，串联市区5大CBD ，是上海南北高效通勤的黄金中轴线，9站到达大宁商圈，12站至上海火车站，15站至人民广场。
除现有的地铁1号线，3号线以外，未来还有19号线（已公示在建）、22号线（规划中）、24号线（规划中）等三条地铁线。
其中19号线将从吴淞创新城始发，与北外滩、陆家嘴CBD地区、世博会地区、后滩、前滩等功能区串联，形成全新的市区黄金大动脉。
区位示意图，可能与实际地理位置存在差异，仅供参考
四季都会·青藤里售楼处电话：400-876-7710☎未来大吴淞交通规划还将循迹大虹桥枢纽的发展脉络，打造高铁宝山站枢纽，实现高铁+轨交的双线并行，带动区域人才资本技术全面井喷。
而高铁宝山站（上海北站），正位于杨行镇区域城西一村附近。
根据规划，上海北站总共8台18线，未来建成后将成为继虹桥站、上海站、上海东站后的第四大铁路枢纽，也将让杨行一跃成为北上海举足轻重的枢纽门户。
高铁北站效果图，图源宝山区政府网站
宜居大城，生态人文活力的核心居住承载地！
板块内众多民生配套设施正在陆续建设完成，配套成熟度快速提升。
华师大二附中宝山校区已于去年8月全面落成！
（以上教育资源整理仅代表楼盘与学校的距离，该房屋所在项目暂未划分学区，开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺。教育资源分配或学校/学区划分以及学校的具体招生规则等请以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准。）
华师大二附中宝山校区实景图
规划面积约33万㎡的白沙公园已经正式开放！
白沙公园实景图
规划面积3.4万㎡商业中心——四季都会·繁星启！
效果图，仅供参考
杨行体育中心日前已完工！有游泳馆、乒乓球馆、网球馆、健身长廊等，待投入使用！
效果图，仅供参考
四季都会·青藤里售楼处电话：400-876-7710☎新兴规划配套纷纷落实，杨行板块房产价值也在不断水涨船高，哪怕是近几年楼市波动影响较大的情况下，板块次新房依然价格坚挺，十分抗跌。
在近5年的全市恒星小区板块涨幅排行榜中，杨行排在全市TOP13。
以目前的规划走势来看，产业+人口+高铁轨交+完善配套不断推进之下，杨行未来的楼市发展或将走出一波长期上涨行情。
03
品质需求高涨
宜居属性同步板块发展
四季都会·青藤里售楼处电话：400-876-7710☎产品品质是多方面构成的，这里面既有产品的自身属性，又包含品牌赋能，宜居舒适等，可以理解为是购房者对房地产质量的诉求。
得益于板块的发展前景，2019年以来，众多品牌项目选址杨行并都取得了不错的成绩，如万业紫辰苑、宝钰澜庭、大华公园荟、四季都会等。
每每有大盘项目选择杨行都能取得不俗的销售业绩和口碑，这其中，万科算是最资深的杨行楼市参与者。
早在20年前，万科四季花城就以约50万方的大型综合住区体量进驻杨行，轰动上海楼市。
5年前，四季都会又以约90万方的体量，择址杨行，如今90万方体量已完成交付，新四季都会又开启全新“副本”，综合体量已高达约200万方，堪称造城！
万科四季花城实景图，仅供参考
四季都会实景图，仅供参考
近几年深度绑定杨行发展，超百万方的交付规模，这些都是板块需求提升，具备上升前景的具象体现！
当然，就规划背书而言，拥有领先的产品品质也是确保项目长期向好的关键。
数据来源：链家贝壳2024/5/17
四季都会·青藤里售楼处电话：400-876-7710☎以万科四季花城举例，其二手挂牌价格普遍高于同龄段楼盘约10-20%，哪怕是对一些2010年后的次新楼盘，其价格依然高出。
当初相似的品质，同样的售价，为何万科的楼盘能够屡屡在价格上胜出？
笔者通过实地走访发现，胜出的关键可能就在于产品品质，这里我以物业服务举例。
四季花城的物业是万科物业，万科物业的名气相信大家都知道，作为国内物管行业的领跑者，连续十年蝉联行业百强第一位。
像是目前在售的新四季都会，问起现场客户来看房的理由，就有不少是冲着万科物业来的！
这一点再结合交付至今近20年的万科四季花城社区观感，感触就更深刻了，物业代表的产品品质优劣确实可以很大程度上决定项目的价格涨跌。
四季花城实景图，网络图源仅供参考
再举个例子。
四季都会·青藤里售楼处电话：400-876-7710☎位于上海普陀区的中远两湾城，是上海市区超百万方体量的知名旧改项目，此前管理混乱缺乏维护，始终与魔幻搭边无法正名，小区房源在挂牌市场不被看好。
2021年随着万科物业进驻产生的正面刺激，社区管理及维护更新进入正轨，业主满意度大幅提升，小区在挂牌市场成交量也重回正轨。
2021年万科物业进驻中远两湾城，网络图源仅供参考
04
200万方造城大盘上新
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杨行宝藏红盘产品再升级
说到杨行目前的新盘代表作，不得不提板块“超巨”四季都会。
从2019年开始，4年间13开13罄，对于一个总价400万级的项目来讲，属实是现象级红盘！
在上海开启积分制之后，该项目又多次触发积分！数次出现“千人摇”的火热场面！
项目在规划上围绕1号线两侧形成两大片区。
1号线西侧，打造都会活力区，规划有站前综合体、口袋公园、网红市集、教育集群——上海世外教育附属杨行实验学校小学初中部(暂定名，规划中)、中福会幼儿园确认办学……。
1号线东侧，打造人文生态区，将5大公园串联，3大学府环伺，形成生机盎然，人文宜居的国际社区。
项目效果图，仅供参考
据悉，项目最新一期「四季都会·青藤里售楼处电话：400-876-7710☎」第三批次17日开始认购。
如果说一个项目一次“火”是幸运，两次“火”是巧合，那么次次“火”大概率就是实力的体现！
距离轨交1号线富锦路站直线距离仅约400m！
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新一期颜值、社区、户型、装标全面升级！
均价约51195元/㎡！主力总价约400w级！
项目效果图，仅供参考
1号线富锦路站直线距离约400m！
四季都会·青藤里售楼处电话：400-876-7710☎此次新四季都会首发地块位于1号线西侧，直线距离1号线富锦路站约400m！步行到站毫无压力。
区位示意图，可能与实际地理位置存在差异，仅供参考
全新2.0迭代新品，产品力较往期再升级！
四季都会·青藤里售楼处电话：400-876-7710☎最新批次产品由高层+叠加+合院组成，产品方面有全新升级！对外立面+酒店式落客+双入户大堂+得房率+收纳+装标，都进行了2.0版本迭代。
立面品质升级！
四季都会·青藤里售楼处电话：400-876-7710☎新一期产品对建筑外立面材质进行了升级，以玻璃材质为主基调，辅以门头铝板，铝合金玻璃栏杆，展现立面的现代、简洁，观感上更加高级。
项目效果图，仅供参考
更高窗墙比，采光通风升级！
四季都会·青藤里售楼处电话：400-876-7710☎新一期产品增强了玻璃元素的使用，窗墙比更高。不仅质感好，房源户型的采光和视野也同比增加！
项目效果图，仅供参考
酒店式落客+双入户大堂，仪式感升级！
四季都会·青藤里售楼处电话：400-876-7710☎社区大门采用无雨环岛酒店化落客区设计，再配合社区大堂服务，归家的第一眼就仪式感拉满。
酒店式落客区门头实景图，仅供参考
四季都会·青藤里售楼处电话：400-876-7710☎首层单元大堂，采用人脸自动识别；地下光厅，标识系统完善，能够确保车行无雨归家。
单元入户大堂效果图，仅供参考
得房率约79-80%，空间尺度升级！
四季都会·青藤里售楼处电话：400-876-7710☎新一期产品主推建筑面积约92-122㎡3房，以及建筑面积约140-182㎡叠加&合院。
公寓产品是纯16层以下建筑，通过优化交通面积减少公摊，实现约79-80%高得房率，户内空间更宽敞，性价比也更高。
强大的室内收纳设计，户型功能升级！（仅针对装修包）
四季都会·青藤里售楼处电话：400-876-7710☎针对室内收纳进行了户型优化设计，后续可通过装修实现该户型强大的收纳功能，包括玄关+餐厅+客厅升级的多功能收纳；约5米长双阳台，设置家政柜收纳+抽拉式晾衣架；主卧设有Mini吧；厨卫多功能布局，优化空间更舒适。
建面约101㎡三房两厅两卫。
101㎡户型收纳效果图，仅供参考
建面约101㎡户型收纳功能实景展示
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样板间实景
样板间实景
05
写在最后
四季都会·青藤里售楼处电话：400-876-7710☎如果以土地发展优势，配套成熟度以及产品品质（物管+装修）这三个标准来衡量的话，外环外符合这些条件的板块真不多，光地段和配套两项就可以刷掉了一大批板块。
综合前文所述，杨行板块当前及未来凭借主城区定位，以及“大吴淞”专项规划利好加持，土地发展优势和配套成熟度将持续上升。
此外，板块内不乏如四季都会这样的物业和装修品质俱佳的在售项目，值得成为总价约400-500万级的优先推荐！
不能再低调了！五轨环绕+主城区板块+专项规划，400-500万级置业这里真的可以！
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目前仅接待预约客户，看房请拨打400电话提前预约销售
