导读：过去20年，涉及房地产行业的调控政策不少，争议也不少。房地产在带来积极影响的同时，也暴露出其发展不充分、不平衡的问题，带来了部分一线、准一线城市房价高企的压力，甚至一度令人对房屋库存和房地产金融的稳健性产生忧虑。随着中国经济进入新时代，房地产领域也面临转型之痛与机遇。
自1998年启动房改以来，中国房地产市场经历了长达20年的高速发展。在1999年-2014年间，我国房地产业开发投资增速甚至以超过20%的年均增速发展。根据国家统计局数据统计显示，1-10月份，商品房销售面积已经高达130254万平方米，同比增长8.2%。商品房销售额高达102990亿元，增长12.6%。
11月15日，北京（楼盘）师范大学金融研究中心教授钟伟发表题为《新时代的中国房地产向何处去？》的文章。钟伟表示，在过去20年，涉及房地产行业的调控政策不少，争议也不少。房地产在带来积极影响的同时，也暴露出其发展不充分、不平衡的问题，带来了部分一线、准一线城市房价高企的压力，甚至一度令人对房屋库存和房地产金融的稳健性产生忧虑。随着中国经济进入新时代，房地产领域也面临转型之痛与机遇。
那么，在转型之痛之下，房地产行业究竟是“明日黄花”还是“另有出路”？开发商的机遇又在哪里？
孙宏斌：房子不再抢手、好卖
持续一年以来的调控仍未结束。11月开始，包括山东等省份全省三四线城市全面加码调控，全国多城市继续落地租赁政策与限售政策。调控力度向三四线继续深入。
调控频次与花样也超过以往任何一轮调控周期。中原地产数据统计显示，1-10月，全国发布各类房地产调控政策已经超过210次。出台的政策整体表现多样化一城多策，与往年相比，鼓励租赁与限售成较大的特征。此外，调控内容还涉及到限购、限贷、限价、限售、限商等等各个方面。
融创中国控股有限公司董事长、创始人孙宏斌就注意到，“最近这一两个月市场其实已经跟上半年有很大变化，有些房子不像上半年那么抢手、好卖。过去都是一小时卖完了，现在可能只卖了70%、80%，市场已经在发生变化。这是什么逻辑呢？非常简单，就是很多城市在过去两年间已经涨了很多。再涨，不会。政府限价也会极大地影响购买预期，买房子就是购买预期。如果老百姓(603883,股吧)认为一年房价不会涨肯定不买，认为两年都不涨肯定更不会买，不着急。当然每个城市不一样，现在中央都是按照去年10月份的价格在控制，有的城市可能去年10月份之前已经涨挺多，控制起来比较容易，有的城市可能去年10月份之前没涨，可能还会补涨，但也是按着（限价）。”
国家统计局较新数据也显示房地产行业下行趋势。需求方面，商品房销售面积、销售额同比增幅持续回落。供应方面，商品房投资增速小幅收窄，房屋新开工连续4个月同比下降。资金来源方面，到位资金同比增幅持续收窄，自筹资金同比结束连续8个月负增长，首次转正。
数据显示，2017年1-10月，全国商品房销售面积为130254万平方米，增幅较1-9月收窄2.1个百分点；销售额为102990亿元，较1-9月收窄2个百分点。2017年1-10月，全国房地产开发投资额为90544亿元，增速较1-9月收窄0.3个百分点。全国房屋新开工面积为145127万平方米，增幅较1-9月收窄1.2个百分点。全国房屋施工面积达752334万平方米，增速较1-9月收窄0.2个百分点。全国房屋竣工面积为65612万平方米，增幅较1-9月收窄0.4个百分点。
地产商美好生活的投资逻辑
严峻而态度坚决的调控为房地产行业带来增速趋缓的同时，也对行业走向产生巨大影响。对于本轮调控，孙宏斌曾表示，“本轮调控力度之大，对行业影响之深超乎行业想象。”
孙宏斌于11月15日表示，这些年，他对房地产行业一直比较悲观。“这个行业不太可能暴涨，但是往下走可能性也不太大，会在一个很窄的通道里，这个行业其实已经很难了。”
近期总结称，展望未来，十九大再次强调“房住不炒”主基调，短期内调控政策不会放松，投资需求的减弱促使住房回归居住属性，商品房销售面积明显回落；一二线城市成交量持续处于低位，三四线城市后劲不足，累计同比逐月回落，对全国房地产市场拉动作用减弱。长期来看，长效机制加快建设，租赁政策先后落地，市场将逐步回归理性，预计未来市场量价将保持稳定。
钟伟认为，房子是用来住的，不是用来炒的。这一耳熟能详的论断突出强调了住房的功能性，但并没有否定住房的商品属性，回顾1945年以来的美国，道琼斯指数、黄金以及房价的年均复合收益率分别约为7%、5%以及3.1%，除了少部分大城市之外，从长周期看，美国房价的涨幅只是略高于长期通胀而已。在中国，炒房风是快速城市化进程中房地产(000736,股吧)长效机制不足所致。这样的定调，决定了“房价暴涨论”、“炒房潮”难以卷土重来。
著名经济学家姚景源也认为，“房子是用来住的，不是用来炒的”，一方面说明房地产有近二十年的辉煌成就，但确实也存在问题。姚认为“房子是用来住的，不是炒的”，不会导致房地产行业出现较大幅度的滑坡、下跌，而是提出了一个新的增长空间。新的增长空间是什么？姚景源赞同孙宏斌投资美好生活的逻辑。“我们现在要追求美好生活，美好生活必然要包括人们的居住。”
房地产的下半场在哪儿？孙宏斌认为，五年以后、十年以后，等到这个行业就剩20家、50家、100家的时候，基本上就是下半场了。下半场到来之前就是“三招”：
周转要快、产品要好、合并别人的市场份额。那么，房地产下半场干什么呢？就是投资消费升级、投资美好生活。融创投资乐视和万达，也在于此。
美好生活是什么？消费升级是什么？
排名前列，就是文化、娱乐、旅游、休闲、体育等等；
第二是教育、健康、养老，这两个不一样，教育、健康、养老，你没钱的时候也需要，但是现在市场需要的是更好的教育、更好的健康、更好的养老；
第三就是智慧社区、智能家居，人们有了房子，就会想怎么更安全一点，更舒服一点。
浙江新湖集团股份有限公司董事长林俊波认为，房地产行业集中度进一步提高之后，可能只剩下大的在里面玩，小的不可能再进来，新的大佬也很难再进去，进来也得玩大的项目才可能拿到地。建设美好生活也罢，医疗也好，健康也好，旅游也罢，酒店也罢，甚至产业也罢，都是做配套，实际上接下来是个配套的时代，只有这样才能有机会在这里面继续玩。
新时代的中国房地产向何处去？
中国房地产行业在过去20年经历了长足发展，自1998年启动住房改革以来，中国商品房市场从无到有，20年间，中国在快速城市化进程中，仍然保持了城镇人均居住面积大致每年增加1平方米的迅捷改善，地方政府从土地出让和房地产领域获得了财力补充，金融机构也获益良多。房地产行业成为年销售额逾10万亿元的、对社会经济生活有很大影响力的行业。
房地产在带来积极影响的同时，也暴露出其发展不充分、不平衡的问题，带来了部分一线、准一线城市房价高企的压力，甚至一度令人对房屋库存和房地产金融的稳健性产生忧虑。随着中国经济进入新时代，房地产领域也面临转型之痛与机遇。
在过去20年，涉及房地产行业的调控政策不少，争议也不少。在党的十九大报告中指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这49个字为新时代房地产何去何从奠定了战略方向和政策基调。
排名前列，房子是用来住的，不是用来炒的。这一耳熟能详的论断突出强调了住房的功能性，但并没有否定住房的商品属性，回顾1945年以来的美国，道琼斯指数、黄金以及房价的年均复合收益率分别约为7%、5%以及3.1%，除了少部分大城市之外，从长周期看，美国房价的涨幅只是略高于长期通胀而已。在中国，炒房风是快速城市化进程中房地产长效机制不足所致。这样的定调，决定了“房价暴涨论”、“炒房潮”难以卷土重来。
第二，多主体供给。房屋供给的主体，既包括市场，也包括中央和地方政府，还可以包括企事业单位和居民自建。在1998年之后，中国逐渐走上了以市场供给的商品房为主的道路。以住宅为例，商品房一度高居住宅供给的90%以上，尽管近年来政府主导的保障房和棚户区改造力度大大加强，但通过市场供给的商品房仍是特别主体。受到收入约束，不是所有的家庭都有购房能力，但毕竟人人都期待住有所居。从其他国家的实践看，新加坡政府组屋占住宅供应的80%，其他20%为商品房。在欧美，政府也对房屋供应发挥重要作用。在未来，中国房地产供给过度依赖市场，依赖开发商的情况可能会逐渐变化，各级政府在供给侧发挥的作用将上升，并最终形成市场、政府、单位及个人自建等多主体的供给模式。
第三，多渠道保障。如果政府作为房地产供给主体而日益活跃，那么这将推动从土地、资金、财税、建造、房屋的分配和运营等各层面，形成明显有别于商品房的平行渠道。就土地而言，有可能形成通过公开市场的获地，也有可能形成保障房、旧城改造、棚户区改造及集体经营建设性用地的单独供地渠道，租赁房屋和可售房屋的供地也将不同。此外，非商品房的供给也需要金融财税政策的配合，例如配套的住房银行的组建，以及租赁房屋的税收制度等。多渠道保障所指向的保障对象，将指向缺乏商品房购买能力的中低收入群体和新市民群体。
第四，多层次需求。我们的研究显示，从长周期看，居民收入的高低决定房价的高低，在既有收入分配格局下，居民自有住房率通常是稳定和难以提高的。该比率在欧洲约为70%，在美国则略高于60%。中国居民的自有住房率非常高，但考虑到农民自建房和1998年之前房改房的品质，则至少仍有30%以上的居民不太可能购买商品房，在一二线城市买不起房的居民比率更高。因此中国居民对房屋的需求是多层次的，从豪宅到普通商品房，从可售式保障房到共有产权房，从商品房租赁到公租房等多层次需求现实存在。多主体供给和多渠道保障，恰恰就是为了以更充分均衡的方式，满足“买不起房”的群体的居住需求。
第五，租购并举。如果说以前居住需求基本通过买卖商品房来实现，那么未来除了买商品房，还可以购买可售式保障房或共有产权房，也可以通过规范的租赁市场，租房度日，房屋出租主体可能是开发商，也可能是各级政府。中国房屋租赁市场品有望迅速扩张。政策强调的不是人人拥有房屋，而是人人住有所居。这是一个清晰而理性的政策目标。
我们需要看到，房地产政策能够解决的问题是有限的，不能对涉房政策寄托太多的政策期待。例如医疗资源和教育资源的不充分和不平衡，通常并不能通过涉房政策解决。就像租售同权并不能根治学区房问题一样，毕竟问题的根源在于优质教育资源的不足，而不在于如何划分学区、业主或租户。我们更需要看到，达成房地产长效调控机制是一个渐进的过程，在推动多主体供给和多渠道保障的进程中，既有的调控政策可能会适度调整，但不会有大的起伏，更不会有方向性变化。从2016年第四季度开始，中国房地产既有模式始终处于承受持续的转型压力之中。
（和讯名家）
