轨道交通尚未通车，大部分地块位于六环外，即便如此也未能阻止门头沟楼市向豪宅挺进的步伐。伴随着去年门头沟多块地王出炉，区域内地价进入快速上涨通道，门头沟也随之进入“被豪宅”阶段。短期内，门头沟永定镇板块的电建金地华宸、万科翡翠长安、绿城西山燕庐三家高端项目接连亮相发声，此后将有中骏10万+的项目也在摩拳擦掌，门头沟豪宅化趋势日益坐实。
高端“德比”上演
“门头沟楼市从来没有像现在这样受到如此多的关注。”一位北京楼市代理机构人士表示，前两年门头沟还算是刚需板块，包括众多商住项目扎堆，似乎也让刚需成为板块代名词。但现实正在发生改变，位于门头沟新城，西长安街沿线与六环交汇处西南1.2公里。 位于门头沟新城，西长安街沿线，定位高端改善的电建金地华宸、绿城西山燕庐、万科翡翠长安都在近期集中亮相。
“目前项目还没正式定价，但可以透露的是，即将开盘的平墅产品主力户型为140平方米，售价在5万元/平方米左右。”金地华北区域营销总监于海波表示。
就在金地华宸样板间开放前不久，阔别京城六年的绿城也刚刚对外公布回归的扛鼎之作——西山燕庐。该项目与金地华宸同样位于门头沟永定镇板块，两项目仅一路之隔。
西山燕庐营销策划相关负责人告诉北京商报记者，项目将在9月召开产品发布会，目前楼盘的户型、价格等具体信息尚不能透露。但绿城北京区域公司总经理李骏透露，西山燕庐将是再次致敬北京的经典高端作品。业内人士分析，虽然西山燕庐产品类型尚未公布，但从两家楼盘项目用地容积率均为2.8以及当初地价来推论，两个项目总体产品定位差别不会太大，基本都属于高端改善型产品，必然成为天然的竞争对手。
“另外一家楼盘也不容忽视”，上述代理机构人士分析，两家项目北面数百米外的万科翡翠长安也不容小觑。作为万科今年在北京市场上高端改善型项目，预计下半年推出的翡翠系代表作品，万科也下足了功夫。据悉，翡翠长安今年首推户型为140-165平方米的三至四房，单价也在5万元区间。
业内人士分析，从楼面价来看，万科翡翠长安楼面价为2.35万元/平方米；金地华宸楼面价2.5万元/平方米；绿城西山燕庐楼面价为3.32万元/平方米。绿城拿地价格相对较高，按照正常逻辑，项目附加值更高才能实现楼盘的更高溢价。
从项目定位来看，三家楼盘单价应该都在5万+左右，从产品的地段、面积、总价来看，基本都定位在高端改善型产品，属性异常接近。预计三家楼盘的比拼将从价格、性价比、品质以及品牌等多个维度和角度进行全方位比拼。
“被豪宅”的门头沟
“某种程度上而言，正是地价推高了房价，”一位门头沟在售项目负责人表示，今年来，门头沟城区地价提升迅速，无形中推高了区域内房价。门头沟房价有“被豪宅”的趋势。
去年11月，中交绿城联合体以57亿元的总价拿下门头沟6020地块，该宗地楼面价已达3.32万元/平方米。但地王头衔在3个月后就被取代。今年2月26日，中骏置业以39.48亿元、配建5万平方米公租房，战胜了万科、绿城、首创等多家房企，竞得门头沟区龙泉镇地块，溢价率50%，纯商品住宅楼面价高达4.1万元/平方米，预计未来楼盘售价将突破10万+。
实际上，近年来，门头沟地区房价上涨迅速，2014年门头沟商品住宅的整体均价水平拉高到32653元/平方米，2015年持续保持高位，达到32775元/平方米，在北京16个区当中排名第七，仅次于城六区，位居郊区房价首位。
“5万元左右的单价还算不上豪宅，只能说是高端化。”亚豪机构市场研究总监郭毅表示，目前万科、绿城、金地都不约而同将改善型客群的产品线引入门头沟，预计不会造成小板块内部恶性竞争，反而会让京西更多改善型客群聚焦门头沟，区域的整体成交量会继续放大。
郭毅表示，京西区域普遍缺少住宅项目，近几年虽然京西出让过多宗地块，但地价较高，只能诞生先进豪宅，对于京西大量的改善型客群来说，其实此前并没有更多的，或者说是太好的选择。
资料显示，门头沟位于规划中的WSD（西部服务区）区域内，不少土地供应为商业用地。目前区域在售众多小户型项目都为商住立项。远洋新天地、华远华中心、中昂时代广场、鸿坤·七星长安、融创·西长安壹号等均为商住LOFT产品，总价在百万元左右，竞争异常激烈。
供应格局洗牌
业内人士表示，目前来看，商住和别墅当家门头沟楼市格局即将迎来洗牌。
从上月开始的门头沟商住网签暂停目前尚未解禁，同时，商住政策调整也只是时间问题。有消息显示，商住项目新立项楼盘只能设计成大户型，无疑对商住项目带来更大打击。
另一方面，高端别墅项目价格走高趋势仍旧明显，曾数次夺得区域销冠的金地西山艺境目前单价已经逼近9万+。目前，金地西山艺境、电建·泷悦长安别墅产品均已经超过千万级，但过高的单价和总价无疑将透支区域消费能力，此时高端改善型项目的集中入市对区域内改善型需求无疑是一项填充。
郭毅表示，区域价值有所提升，新财富阶层对居住需求已经发生改变，对高端产品的空间、功能也有更高的期待。从产品层面来说，新项目将对高端置业群体的居住要求理解更深。
北京商报记者了解到，电建金地华宸、绿城西山燕庐、万科翡翠长安三项目均采用精装标准，电建金地华宸配置了高科技净水雾化造景降温等系统，以及有氧智能跑道、网络连接可视终端等豪宅标配；西山燕庐则邀请了亚洲先进建筑、园林、室内等世界先进设计大师担纲设计。
业内人士表示，门头沟楼面价倒逼房价上涨已是不争事实。作为“刚改”的主流区域，能否消化如此价位高端产品，仍令业界担忧。同时，新供应高端改善型产品容积率都在2.8以上，与一些高端项目接近别墅的容积率相比没有优势可言。
北京商报记者 董家声
