楼市之思：无惧市场活跃，只怕房价上涨
易居房地产研究院4日发布的《2020年7月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，7月40城成交量环比同比均增长，连续3个月同比正增长。1-7月，韶关、兰州、厦门等12城成交量同比增长，珠海、西安、长沙同比降幅较大。
对此，相关专家认为，下半年政策面不容乐观，深圳、东莞、杭州、宁波、南京等热点城市已收紧调控政策，且从目前的调控基调来看，后续不排除还有部分前期楼市表现火热的城市出台调控收紧政策。调控升级后，深圳和东莞的二手房市场已率先开始降温，预计这些城市三季度新房市场也会有所降温。
虽然说楼市在调控政策的影响下，没有能够完全按照市场供求关系的变化发展，一定程度上，部分城市需求受到了政策的压制，没能有效释放出来。但是，这也是对此前政策的纠偏，是对地方过度追求土地开发行为的规范。因为，如果楼市一直受制于地方政绩的需要，无论是市场交易还是房价等，就都不可能依据市场规律变化与发展，供求关系也会受到人为因素的影响，变成虚假繁荣，甚至不断地积累风险。
事实也是，在“房子是用来住的，不是用来炒的”定位没有提出前，房子的属性基本被投资和投机控制了，即便是刚性需求，也夹杂了明显的投资成分，导致不惜掏空六只口袋、不惜当房奴也要购房，从而让购买力异化成投机、让需求异化成投资，无法在供求关系的影响下自由运行。特别是房价，更是成为既得利益者手中的道具。
“房住不炒”的定位确定以后，很明显的，房子的属性开始回归，住房不再是投资和投机的代名词，而是居住。一旦房子回归到居住属性，稍加一些投资因素。那么，房地产市场也就能够真正步入到健康有序的发展轨道。
应当说，“房住不炒”定位确定以来的这段时间，虽然房价仍然处于上涨通道，特别是环比价格仍然保持上涨不变。但是，同比已经出现波动，呈现有涨有跌的格局。只是，供求关系仍然没有能够成为市场和价格的主动力，很大程度上仍是调控政策在作用，是调控政策在决定着房价的变化，稍有不慎，就会出现价格上涨现象，且有点一发难收之感。所以，如何才能让市场供求关系在市场运行、房价变化中发挥更大作用，是楼市调控应当重点研究的问题。
今年以来，在疫情的影响下，市场一度呈现严重低迷的状态，无论是开发商还是地方政府，都呈现十分焦虑的状态。地方纷纷出台救助开发商的政策，开发商则通过降价和优惠等吸引购房者。实践证明，这些手段是有效的，也是产生效果的。这一点，从1——7月份市场的交易额明显增长就可见一斑。
而当交易额出现增长后，一些地方似乎也紧张起来，迅速采取措施，出台相关政策，避免被有关方面约谈，也避免做出头鸟。业内人士对下半年市场的预测，也似乎印证了这一点。原因就在于，部分地区调控政策已经收紧，市场也一定会受到影响。
恰恰是，在中央提出发挥国内市场大循环主体作用的大背景下，控制房地产市场交易，是不够正确的。因为，房地产市场交易也是“内循环”的一个组成部分，也是扩大市场需求、发挥消费对经济增长拉动作用的重要内容。“内循环”不只是普通消费品需求，不只是汽车、家电等的消费，也不只是新消费需求，同样包括住房消费。前提是，不要让房价跟着一起飞。对房地产市场来说，市场交易可以放开，可以让刚性需求、改善性需求有效释放。前提是，控制好房价，让房价遵循“房住不炒”定位。只要房价稳定，市场交易就不怕热，不怕火。而且，相关的政策可以支持市场交易的扩大，支持各种刚性需求和改善性需求。
这也意味着，按照因城施策要求，地方政府可以依据本地实际，制定促进住房消费的政策和措施，鼓励刚性需求和改善性需求，特别是中低收入阶层的住房问题，可以借助政策一并激活。而对于住房投资和投机，以及房价，则需要严格控制，决不允许再出现市场交易和房价同步增长、同步上升现象。
所以，地方在如何运用楼市调控政策方面，只要坚持“房住不炒”定位，只要确保房价不涨，不出现过度投资和炒作现象，就不需要有太多担心，也不要人为压制。需要控制的是房价和炒作，而不是正常的市场交易。在经济需要稳定的情况下，房地产市场是不能太冷的，也不应该太冷。
