最近，笔者一个朋友遇到了一个买房难题：打算购置一套二手房，看了一些房龄较低的电梯房，也看了一些房龄较高的楼梯房，也就是所谓的“老破小”，但是二者对比下来，相同户型面积下，楼梯房要比电梯房便宜50多万。50多万是什么概念呢？几乎相当于一个普通工薪阶层10年左右的收入。因此，虽然电梯房的舒适度要远远高于楼梯房，但面对如此巨大的差距，朋友还是有些纠结了。那么，“老破小”到底能不能购买房呢？
其实，过去一二十年时间，伴随城镇化的发展，建筑技术的进步，楼层更高、面积更大、户型更新的电梯房已经成为了购房者的主流选择。但是，伴随住房产品的更新换代，与这些“高大新”相比，“老破小”却渐渐成为备受争议的住房类型：一方面，由于居住体验大幅下滑，不少业主都想要早点置换更大更好的房子；另一方面，由于占据城市核心地段，价值往往并不低，所以也有购房者仍旧愿意为它买单。既然如此，在回答能不能买“老破小”这个问题之前，我们就先比较一下“老破小”存在的一些优势和劣势。
“老破小”的优势和劣势比较
劣势：“老破小”，顾名思义，一般都是指那些建筑年代久远，没有电梯，户型面积较小，已经出现不少瑕疵的老旧住宅。一般来说，主要存在以下几个问题：一是通风不畅、采光不足，加之年代久远，房屋质量存在一定安全隐患；二是老旧小区基本没有什么规划，不仅园区绿化面积比较少，往往停车位也十分难找，这对于年轻人来说确实不方便；三是不少“老破小”的物业管理水平较低甚至根本没有物业公司，小区环境往往并不理想。四是房龄超过20年的“老破小”申请贷款抵押时，在贷款额度和贷款期限等方面，银行往往会有所限制。
优势：虽然“老破小”存在不少劣势，但它的优势往往却是很多“高大新”所无法相比较的。一方面，“老破小”基本都位于城市的核心地段，交通、商业等配套十分完备，关键是很多“老破小”占据着优质的教育资源，甚至不乏重点中小学，所以在生活、学习方面十分便捷。另一方面， “老破小”公摊面积小。举个例子：购买同样100平米的房子，“老破小”得房率可能达到88平方米，而电梯房得房率可能仅仅75平方米左右，以20000元/平方米计算，电梯房面积少了13平方米，结果却相当于多花了26万，由此可见，老破小性价比要高得多。
国家一锤定音，“老破小”迎来新变化，今年起或将二度升值
在今年的全国大会上，国家再次敲定了2020年的房地产走向，和过去三四年比较，此次针对房地产的表述主要体现在以下几点：一是再次重申了房住不炒和因城施策，这说明二者仍旧是贯穿房地产调控的主要基调。二是今年与推动城市群和城镇化有关的内容较多，超过了300字，这说明伴随城镇化进入到下半场，城市群将成为未来国家发展的重点，从侧面也印证楼市将进入分化阶段，其中一二线城市的房产仍具有固化资产、抵抗通胀的作用。
除了以上这两点以外，此次国家还明确强调了要推动“旧改”，而且排名前列次在报告中为老旧小区改造定下了具体目标，相关内容主要体现在两点：一是完善便民设施，让城市更宜业宜居。二是新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。其实，除了这一次的大会以外，在过去一年，国家已经在经济工作会议、国常会等权威会议上4次明确表示要做好城镇老旧小区改造。显然，继棚改后，旧改已经被提上了日程。
对此，中国社会科学院房地产金融研究中心主任尹中立表示，此次关于房地产的论述延续了之前基调，但在此基础上也对“旧改”增加了一些新的内容，这意味着今年房地产的工作重点是旧城改造。其实，笔者认为，不仅今年如此，未来几年旧改都将是房地产市场的主要方向。据统计，目前我国的城镇化率已经超过60%，城镇人均住房面积已经超过40平方米，在住房总量足够和住房需求逐步放缓的大趋势下，房地产开发大拆大建的阶段开始迎来转折，所以棚改退潮，旧改接棒，盘活存量是大势所趋。
具体到今年来看，根据住建部的相关数据显示，计划改造的3.9万个城镇老旧小区，涉及居民近700万户，旧改主要包括屋顶防水翻修，墙面刷新，加装电梯，天然气、水管改造，光缆铺设、停车场增加等。由此可见，旧改不仅是对房子本身进行改造，还包括对小区整体进行升级。笔者认为，旧改大力推进，一定程度上将解决目前“老破小” 存在的劣势，提升业主的居住环境。此外，还将推动“老破小”迎来二度升值。比如，根据多家媒体的报道，南京玄武区有老旧小区翻新前单价不到3万，翻新后单价上升到4万多。
购买“老破小”需要注意哪些问题？内行提醒3点
最后总结一下，由于年代久远，“老破小”存在一些劣势和不足是事实。但是，伴随国家一锤定音，旧改正加快提速，所以从今年开始，备受争议的“老破小”有望焕发新活力，甚至实现“二度升值。但是，需要补充一点，虽然旧改已经是大势所趋，但这并不意味着所有“老破小”都值得购买。对此，提醒以下3点：
1、房子本身就是用来住的，所以舒适和安全应该是摆在排名前列位的，购房者应该尽量避开房龄太高的楼梯房，因为这不仅仅需要支出一大笔装修费用，而且由于年代久远，房子本身的质量安全难以保障。
2、虽然“老破小”有望重新焕发活力，但不可否认，对于不少楼梯房来说，在通风、采光、户型设计等方面都存在“硬伤”，这一点很难从根本上得到改变。因此，购房者应该学会精挑细选，不要贪图便宜。
3、目前市场上“老破小”房源类型众多，购房者应该尽量选择名校学区房或者靠近地铁站、休闲公园、核心商圈的房子，这样可以尽可能保证以后轻松转手变现。
