关于物业和业主的恩怨情仇，简直像婆媳关系一样令人头大。不过婆媳关系还很可能因为丈夫的机智得到改善，但业主和物业之间就没有这个中间人了。
然鹅现在商品房时代，物业和我们每个人都息息相关。哪怕你是租房，也要交物业费。——这世上最遥远的距离不是生与死，而是你天天都在交物业费，却不知道交的到底是个啥。
更令人窒息的是，当你对物业不满意的时候，甚至不知道能做什么！难道只能逆来顺受吗？当然不！都9012年了，谁还能没个主人翁意识？今天，就让小妹来带大家一起涨涨姿势，看看到底该怎样和物业合理合法的斗智斗勇~
在这之前，我们首先要厘清以下四点。一、物业费到底是什么？物业费是指物业产权人、管理人委托物业管理单位对居住小区内房屋公共建筑及设施设备绿化卫生、环境及治安等项目进行日常管理，维护、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
二、物业费包括什么？根据国家发改委和建设部联合下发的《物业服务收费管理办法》的相关规定，业主缴纳的物业费包括以下九个方面的内容：1、管理服务人员的工资、社会保险和按相关法律规定提取的福利费等；2、物业的共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等；3、物业管理区域清洁卫生的费用；4、物业管理区域绿化养护的费用；5、物业管理区域秩序维护的费用；6、物业相关服务人员的办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它相关费用。
三、物业费不包括什么？一般来讲，物业费是不包括业主住宅内部，也就是业主入户门以内设施设备等维修的费用。业主如果要求物业帮助维修的话，物业可以提供有偿的维修服务。而且物业费也不包括因房屋建筑质量导致的种种问题，比如漏水、渗水、裂缝等。
这些问题，物业有责任、有义务替业主向开发商反映。如果是保修期内的话是由开发商负责维修的；在保修期外的话，如果是属于共有部位的话是可动用房屋维修基金进行维修，但如果是非共有部位的话，则需要业主个人负责维修。物业费还不包括业主共用设施设备的大修、中修和更新改造费用。这些费用，同样是需要通过房屋维修基金来解决的。
四、什么情况下可以不交物业费？网上盛传，有8种情况可以拒缴物业管理费。
具体8种情况如下：1、物业费的收取应该从业主收到收楼通知书之日算起，而不应该从购房合同写明的交楼日期算起。如果开发商没有通知业主收楼，因此延迟收楼的，业主可以拒绝缴纳这段时间的物业费；2、物业公司没有和业主签合同的情况，业主可拒交；3、对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳；4、物业服务质量过差可暂时拒交，但要有有力的证据，并找寻实质解决办法；5、物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交；6、物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况，业主对擅自提高的部分可以拒交。7、因房屋质量问题还未交房的，物业费是由开发商交纳；8、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况，业主可拒交。遗憾的是，小妹要告诉大家，所谓“8项可拒缴物业费的情形”是谣传！
它们的依据都是《国务院关于修改和废止部分行政法规的规定》。但实际上，国务院当时对物业管理条例的修改并未涉及物业服务收费的条款。而首次刊载稿件的《法制日报》已经在其微信公众号上发布了《更正致歉声明》，称该稿件明显失实。
点击看大图↑有律师对上述8种情形进行了解读。第2点说法是错误的：物业公司没有和业主签合同的，业主可拒缴。开发商与物业公司签订的前期管理协议，或业主委员会代表全体业主跟物业公司签订的合同也是生效的。
第4、5点是正确的。4、物业服务质量过差可暂时拒缴，但要有有力的证据，并找寻实质解决办法；5、物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒缴），不过举证有难度。第7点，房屋质量问题而拒交物业管理费，要分多种情况：何种质量问题、是否在保质期内等，需要细化才能作出判断；房屋的质量问题是由谁造成的就应该找谁。
如果质量问题若是基于开发商原因，根据合同的相对性，业主与开发商签订的相关合同并不能约束业主与物业公司签订的合同，不能以此对抗物业公司。但若物业服务合同中，物业公司有相应的修缮义务的，物业公司未尽到相应义务的，可要求其赔偿损失。
第8点说法有误：物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况，业主可拒缴。不管是哪种物业，其物业费的定价和物业本身的服务星级、服务内容相符，且不超过政府指导价格，一般来说就是合理的。真正能拒交物业费的只有这3种情况：
1、因房屋质量问题业主还未收房
一般而言，业主交纳物业费的日期是从通知交房之日起计算的。即使因为业主的原因未实现交房，也要从业主应当通知之日起计算物业费。
但是，如果是因为房屋质量瑕疵不能入住，由于业主没有过错，所以从应当交房之日到实际交房之日这段期间，业主是不用交纳物业费的，这笔费用应当由开发商交纳。
2、物业公司擅自提高收费标准
较高院《物业服务纠纷解释》第五条：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，法院应予支持。”不过只能拒交超出的部分。
3、物业费请求超过诉讼时效期间
《民法通则》规定了三年的普通诉讼时效期间，因而如果物业公司三年之内没有向你请求物业费交纳，那么恭喜你享有了诉讼时效经过的抗辩权，可不予交纳全额物业费。
当然，实际当中的情况则是，物业公司一般都会通过在单元门上张贴催告单的形式督促业主履行义务，如果迟延不交纳相关费用，可能会收到物业公司的律师函，以至于通过诉讼的方式来解决争端。
不过大家要注意下这些文中提到能“倒找钱”的小区广告收益。公共空间里的这些电梯广告大家一定很眼熟，基本上每栋楼都有类似广告，随处可见。
这些项目收钱的虽然是物业，但物业只是代为管理。根据我国《物权法》规定，住宅小区内的公共场所、公用设施属于全体业主共有。因公共设施所产生的广告收益，归业主共有。看到这里是不是以为，物业真的要倒找钱给业主了？
可惜，还是想太多。因为《物业管理条例》又规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。但是并未明确这笔收益的具体分配原则。不过这笔钱确实和广大业主有关，虽然不能具体到单个业主，但也不能稀里糊涂就让物业吞了。
通常，业主需要推举业主代表或者业主委员会，针对这项收入和物业公司商定分配事宜，并签订合同。大多数情况下，这类收入是不会落到业主个人手中的。一般是按比例一部分留给物业公司作为日常经营、管理的费用，另一部分在业主代表/业委会的监管下，用于小区的公共设施建设。关键在于，这笔钱要透明化。
业主可向物业公司要求公开广告所得的收益及各项开支。物业公司不予公开的或收入支出不合理的，业主可提出按照相应程序解聘物业服务企业，或向人民法院提起诉讼解决。虽然确实也有物业因为广告收益给业主发红包的新闻，但一来这类新闻中并未明确标示出物业公司和业委会是否有合同约定公共广告收益的分配，二来……也许人家就是碰到了良心物业。
毕竟要不是太少见，也不能这样轰轰烈烈上新闻。所以朋友们，真相是：没有任何理由可以拒交物业费。而且现阶段物业法不够完善的情况下，法律法规强调按时交纳物业服务费用是业主要履行的义务。
业主没有按时缴纳的物业费到最后是一定要补上的，不补的话，物业公司有权对业主提出司法诉讼，而且一般都会胜诉。但有一条，关于滞纳金的问题。
滞纳金一般属于行政范畴，具有强制性和惩罚性。物业公司追要滞纳金的现象较为普遍，从成都市多个法院的判决书中可以看出，大多把“滞纳金”视为违约金。至于物业是否有权利收取就有看你们的合同如何约定，从判决情况来看，一般法院会支持少额违约金，远低于开发商按滞纳金计算的金额。
最后，小妹想说，物业水平直接关系到我们的生活质量，业主和物业本应该是最密切的关系，大家相互理解较好。但如果实在遇到令人糟心的物业公司，啥也别说了，直接告他！
不过想要维护自己的权利，一定要做好这两件事：1、一定要成立业主委员会！！！2、一定要注意综合运用各种手段保留证据！！
根据《物业管理条例》规定，成立业主委员会是业主的合法权利！开发商或者物业公司是无权阻挠的。
如果对物业服务不到位、不满意，建议业主先收集、保留物业公司不履行合同义务的证据，向物业公司协商，提出具体的整改建议及要求；
其次向业主委员会反映，由业主委员会与物业公司进行协商交涉。若涉及到挪用维修资金、擅自利用物业共用部位进行经营等触犯《物业管理条例》的情形时，可向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门举报。
最后，若交涉无果，可召开业主大会、业主委员会，或者向全体业主书面征求意见，解聘物业公司，在经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后可解聘物业公司。
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