楼市的“银十”即将到来，东莞17个项目纷纷加推新货。记者从东莞中原战略研究中心获悉，十月凤岗、东城、石碣、石排等镇均有三个及以上楼盘推新。其中东城、石碣所在的城区片区，更是有8个项目推新，房企提速推货抢滩“金九银十”的意图非常明显。而城区片区作为置业热门区域，更是备受关注。
对此，中原战略发展中心总经理车德锐分析称，从今年东莞楼市热度来看，受中心城区高房价挤压，处于城区片区“洼地”的石碣、高埗，成为了购房以及房企眼中的“香饽饽”。尤其是“北城”石碣，明显驶入发展快车道。
通过城市更新
提高对购房者的吸引力
记者注意到，与其他热门镇街相比，石碣的土地市场并不算活跃。据不完全统计，2016年至2019年期间，石碣仅有5宗商住地入市，目前石碣土地开发强度已超全市平均水平。为了盘活土地，房企更是试图通过城市更新这种“曲线”的方式拓展项目。
据悉，目前石碣多宗巨无霸城市更新项目背后都有品牌房企的影子。其中，前海中星参与石碣工业产业园项目改造，中洲参与中央城邦花园改造，保利已和挂影洲产城融合综合体项目处于洽谈阶段，而星河控股已基本确定认领水南银河路连片改造区项目。
对于石碣城市更新，君和城市更新总经理蔡茂祥表示看好。他指出，早些年石碣楼市主要靠内需消化，对外来购房者吸引力不大，其中一个重要原因是城市环境。一方面是江景资源没有利用好，另一方面也是当时楼盘建设多只满足于内需。而通过城市更新统筹发展，石碣对外来消费者吸引会越来越大。
价格优势显著
但城市建设需要跟上
记者了解到，石碣之所以受到购房者的“青睐”，一方面是因为房价，另一方面就是区位优势。东莞统计局数据显示，今年8月东莞洋房签约均价突破“二字头”。从东莞推售、备案房价的情况看，虽然近期有不少“特价房源”推出，甚至有楼盘打出“8”字头口号吸引购房者，但这毕竟是少数。从整体来看，房价仍处在高位。
而8月石碣洋房签约均价仅16121元/㎡，明显低于全市均价20431元/㎡。受中心城区房价高企影响，目前均价不到2万的石碣，成为中心城区购房需求外溢的理想承接地。“但除了价格以外，石碣的江景并没有充分得到价值的挖掘，石碣的潜力还有待很大的空间的提升。未来随着越来越多的品牌开发商的这种进驻，会推动整个石碣的发展。”车德锐表示。
需要注意的是，石碣虽然与中心城区相比有价格优势，但目前也存在一些“短板”。深耕石碣多年的达鑫地产，正是石碣楼市变化的见证者。达鑫江滨新城营销总监佘畅在由房掌柜主办的“湾区新势能•东莞大城区楼市一路向北”研讨沙龙活动上指出，在2013年之前，石碣楼市是以本地消费为主，城区购房者当时还是比较在意桥的概念，中心城区城区概念固化。到2015年2016年之后，大家就不再纠结行政概念了，尤其是2017年石碣纳入城区片区后。
不过，佘畅也表示，石碣目前的城市建设、生活配套、交通等还是比较缺乏的。另外，石碣经济属于中流水平，靠近中心城区，但本地却缺少一个大型综合体。”佘畅说，石碣要发展，城市建设还是要跟上去的，包括一些商业的配套。
房协秘书长：
预计四季度楼市表现稳定
对于今后的房价走势，东莞市房协秘书长陈骏良认为，东莞房价经过近几年的上涨，已经填平了洼地，需要一定的时间去消化，这个消化需要2、3年或者更长。不过他也表示，东莞的区域条件非常好，也是大湾区的中心城市，长远来看还是非常理想的。至于大家关心第四季度楼市表现，他认为会与前三季度差不多。
关于当前东莞房价，车德锐则认为是“价值回归”。在他看来，评价区域房价不能只看涨跌幅，要综合衡量。他指出，东莞楼市分化之后，实则房价是回归了应有的价值。
采写：南都记者 黄慧萍
来源：南都
