“2019年济南实现了扩容，2020年至少会有一个大城市实现扩容。从城市人口、经济总量跟面积的反差看，深圳最应该扩容。”
——天天说钱创始人刘晓博
激荡四十年，深圳梦幻般崛起。
1980年深圳特区建立，当时人口仅30万、GDP2.7亿。2019年深圳常住人口1400万，实际管控人口2500万，比1980年增长了83倍；GDP超过2.6万亿，比1980年增长了将近1万倍。
但深圳的面积几乎没有变化。
作为中国地域最小的“一线城市”，深圳的面积只有1997平方公里，是广州是1/4，北京的1/8，上海的1/3。
而目前的深圳人口密度却是上海的1倍，广州的3倍，北京的4.5倍。
如此拥挤的发展空间，确实让人难以展开手脚，扩容可谓势在必行。
深圳升级为先行示范区
土地扩张迫在眉睫
在过去的一年，可谓是深圳利好集中爆发的一年。
尤其是818后，深圳正式升级为先行示范区，对标纽约伦敦巴黎，到本世纪中叶将建成全球标杆城市。
为了达成这个宏伟的目标，深圳需要提供更多土地资源，容纳大量人才居住和企业办公。但深圳已开发到极限，很难承载示范区的利好和使命，扩容便孕育而生。
淘房志创始人顾洪波认为：在“先行示范区”上升为国家战略之后，深圳扩容的概率已大幅提升。
原因一：“先行示范区”意味着深圳的政治地位迅速提升，像北京、上海一样具备了全局性的意义，此前广东省制约深圳扩张的因素已全面破除。
原因二：“先行示范区”从长远来看，是要示范给全世界看的。因此“先行示范区”不能出现一家人拥挤地居住在十几平米房子里的现象。
而要真正从根本上避免这种情况，必须进一步拓展深圳的发展空间。
原因三：先行示范区策略，从本质上需要证明制度的巨大优越性，也能建设起比纽约、伦敦东京、香港更为繁荣富强的现代化全球标杆城市。
其中很重要的一步就是，要让深圳的GDP达到邻居的2-3倍，深圳土地扩张自然是重要的政策选项。
除了顾洪波先生，在去年11月，中国经济50人论坛深圳研讨会上，十三届全国政协常委、中央财经委员会办公室原副主任杨伟民也表示：深圳要对空间结构进行调整。
深圳还是要想办法向中央申请调整行政区划，2000平方公里的城市很难做强做大，1997平方公里，百分之几是水面。
剩下的建筑面积基本上全部开发完毕，剩下都是山区，要不然就挖山，要不然就填海，现在填海国家严格控制，所以还是要调整行政区划。
于深圳而言，直接向中央申请调整行政区划是解决土地问题的最直接方法。
所以我们有理由做出一个重要推测：担负了重要使命的深圳，早晚会扩容。
而这个时间点，极有可能是2020年深圳经济特区成立40周年之际。
深圳特区40周年迎大礼包
凤岗有望纳入深圳版图
为什么说是这个时间点？
根据经验，“过生日、有礼物”的规律。海南给了自贸港，上海给了进博会和临港新片区。
那么，深圳特区成立40周年的重要时刻，极可能是个超级大礼包。
首先我们回顾一下，深圳特区建立三十周年的大礼包是，把宝安和龙岗被划入经济特区范畴，特区总面积扩大近5倍，由395平方公里扩容为1948平方公里。
这次特区扩容，把深圳原来的所谓“关内”扩大到“关外”全境，实现特区内外一体化，让特区政策辐射到全市，极大提升了城市整体功能和运行效率。
而在中国城市的历史进程中，扩容也早有先例。
1）去年1月9日，济南吞并了旁边的地级市莱芜。新的济南市，面积一跃达到1万平方公里以上，辐射力、承载力大幅增加。
2）而在此之前，成都吞并了旁边的县级市简阳。而拿下简阳之前，成都面积已经超过了1.2万平方公里。
3）如果再往前追溯，中心城市扩容的案例就是合肥。2011年，地级市巢湖被合肥、马鞍山市、芜湖市“三家分晋”。
所以综合来看，深圳四十周年的礼物极有可能是给点土地。那么如果深圳真的扩容，哪里最有可能被划入呢？
东莞、惠州临深板块都有机会，但是要视乎中央会给深圳划多少地而定。笔者认为深圳扩容的的几种可能，从时空距离来说，可以划分三个梯队。
排名前列梯队：凤岗（凤岗离深圳中心最近，扩容概率较大）
第二梯队：塘厦、清溪、长安、大亚湾（东莞惠州距离深圳30公里范围内区域，极有可能划入）
第三梯队：黄江、松山湖、虎门、沙田、惠阳、惠东.....（如果官方有意大手笔，一次性解决深圳发展的瓶颈问题，则“深莞惠”合并。）
显然，从行政区划版图就能看出，凤岗都是最直接接壤深圳的一线临深区域，它三面被观澜、平湖、大运包围，天然与深圳融为一体。
如果做一个简单的观察，你会发现凤岗竟是深圳的真正几何中心，从凤岗到市中心，比龙岗中心城、坪山、大鹏等东部城区要近10-30公里左右。
事实上，如果我们把“凤岗”切入深圳版图，才显得更加完整。
所以，无论扩容划多少公里，凤岗始终是首站。
凤岗融入深圳半小时生活圈
双城地界变得模糊
而从交通网络来看，凤岗其实早已纳入到深圳半小时交通圈（其他的临深区域处在1小时交通圈）。
4号线延长线工程路线图
目前，深圳地铁4号线延长线正在施工中，预计2020年建成通车，终点站为牛湖站，距离东莞凤岗仅3公里，并且预留了向北衔接东莞的条件。（来源：《深圳市轨道交通三期及三期调整相关线路站名规划》批准方案的公告）
届时乘坐地铁从观澜牛湖站到福田中心只要45分钟。
另外，根据规划，深圳地铁10号线东延段将在凤岗开设龙平西路、龙平东路、油柑埔、官井头、大运城邦共5个地铁站，还将接入深圳地铁16号线的黄阁站。（来源：东莞发改委及凤岗政府）
目前，深圳市与东莞市正在沟通协调，积极向国家发展改革委请示汇报，推动10号线东莞段早日建设。（来源：深圳发改委）
来源：网络10号线东延线凤岗段（旧版）示意图
当然，如果你整体看完10号和16号地铁线路，更能感受到凤岗与深圳腹地的便捷联系。
深圳地铁10号线：起自福田口岸，途经平湖、坂田坂雪岗、华为新城、梅林关，串起深圳整个中部片区。（来源：深圳市发布的轨道交通三期工程项目）
地铁10号线示意图
深圳地铁16号线：深圳东部环线，串起龙岗中心城、广深城轨坪山站、坪山新区。（来源：《深圳市城市轨道交通第四期建设规划(2017~2022)》）
地铁16号线示意图
地铁一旦开通，凤岗可直达深圳腹地，将与福田、坂田、平湖、大运新城、坪山亲密接触。
从路面交通来看，丹平快速二期即将开工，博深高速联络线也在规划建设中。
并且在深莞两地政府的共同努力下，作为深圳的市级高速公路，外环高速有望在2020年通车，凤岗也幸运地被纳入到深圳高速交通网络，成为东莞少有的深外环以内的跨市镇区。（来源：深圳市规划和自然资源局）
注意的是，这条高速横穿整个凤岗，将大大提升凤岗与深圳各个城区的交通通达度。
随着交通网络的互联互通，凤岗与深圳的双城地界将变得越来越模糊。
凤岗是深莞融合首站
承接深圳技术、人才、资金外溢
2016年，《东莞市城市总体规划（2016-2030）》公布。在新规划中，以凤岗为首的东南组团定位，是“莞深融合先行试验区”，承接深圳技术资源、人才资源、资金资源的外溢。
这是东莞历史上排名前列次如此清晰而坚定地强调，东莞东南片区与深圳的融合发展。
而在深圳818后，凤岗政府的表现更加明显。第二天就马上组织融合深圳先行示范区建设调研。
第八天，抢先出台全镇新规划，打造深莞惠一体化先行区同时规划41所学校和4所医院，形成“六纵五横”主干道路网系统，重新强化凤岗中心区的职能。
旨在全面拥抱深圳。
京东智谷，天安数码城等行业巨头落地凤岗
目前，凤岗定位为莞深惠一体化先行区，重点发展电子信息产业和人工智能，是东莞和广东省重点建设的人工智能特色小镇，与深圳互补性日益增强。
有数据就显示，凤岗纳税前十名的中，近半数是具有深圳背景的企业，这是东莞其他镇区所不具备的，足以证明凤岗与深圳之间的联系紧密。
并且，有研究机构对深圳企业外迁意愿进行调研，发现凤岗是企业外迁的优选之地，比如大家熟知的京东智谷，天安数码城等深系行业巨头选择在此。
1）京东智谷建筑面积约180万㎡，项目总投资约200亿元人民币。
据悉，全部建成将预计聚集约1000家京东上下游产业链企业和约1500家配套企业，可实现年产值不低于280亿元，创造就业岗位约60000个。
京东智谷效果图
2）凤岗天安数码城T5项目总建筑面积达150万㎡，总投资近100亿元。
全部投入运营后预计可入驻企业1200余家，实现年产值300亿元以上，培育上市企业约50家，实现人才引进约6万人
不仅如此，凤岗镇政府统计，仅仅2019年上半年就引入5个市重大建设项目以及6个市重大预备项目。这11个项目总投资额351亿元，建成投产后预计年产值超500亿元。
未来，既有东莞低成本优势，又有深圳交通等配套的加持，会有更多的深圳企业将选择凤岗。
深圳上班，凤岗居住，已成为真实写照
其实对深圳来说，较大的难题就是土地狭小以及住房供需矛盾，这意味着未来会有大量人口外溢到临深区域居住。
然而事实上，目前有部分人已经开始莞深两地生活。
滴滴媒体研究院对全国主要城市的出行半径进行“测量”。结果显示，东莞上班族上下班的出行距离和所花时间分别为17.3公里和48.5分钟，超过了上海、广州、深圳这些一线城市，仅次于北京。
早高峰期间，从东莞居住区发出的滴滴订单，很大一部分是进入深圳。
而凤岗是深圳距离最近的居住区，目前已经开发了万科凤岗四季花城、大运城邦等大型优质楼盘，吸引了一批深圳人在此居住生活。
从生活空间来看，这里已经没有深圳与东莞的行政划分。
深圳上班，凤岗居住，已经成为了深莞融城生活的真实写照。
最后还是提醒一下，今年就是深圳特区成立四十周年，如果真的迎来大礼包，那么凤岗这个板块特别可能会迎来暴击。对于购房者而言，现在正是潜伏的较佳时机。
免责申明：本文中对规划、交通及其它公共设施的介绍，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出了承诺，具体以政府实施为准。
（文章原作者为深圳淘房志）
