楼市真的开始回暖了吗？这是进入2019年以来，大家都十分关注的一个问题。笔者认为，判断楼市冷暖的标志有很多，比如调控政策、土地市场等是否发生了变化。与去年快速降温的房地产市场相比，最近这三个月，较大的变化莫过于楼市出现的一些回暖的迹象：热点二线城市降低落户门槛，三四线城市托底楼市，五六线城市鼓励农民进城买房，房企竞争拿地现象也再次出现。不过，面对房地产市场的这些躁动，土地市场的变化往往更引人关注，毕竟这是“面粉”和“面包”的直接关系。那么，应如何看待当前土地市场的局部回暖呢？这又将对2019年的房价产生哪些影响？
3月20日，绿城中国行政总裁张亚东表示，现在的房子都是两年前拿地，现在的利润都是靠三年前的项目。没有房子卖是最痛苦的，因为没有房子就没有营销，没有回款，也就没有投资。针对2019年，他预计上半年的销售额大约完成30%，下半年要完成70%，最根本的原因就是手上没有项目，所以要下大力气解决拿地问题。此外，他表示今年的销售目标是1800亿，在2018年的基础上增长20%。在笔者看来，如果用简单一句话总结就是，目前手上基本处于没房可卖的状态，今年会通过多拿地等方式来解决这个问题，同时来进一步提高企业利润。
看到这里后，可能很多人会产生一个疑问，现在究竟是房子不好卖还是没有房子可卖？笔者认为，在过去这一年多时间里，严厉的楼市调控逐步改变了市场对未来房价的预期，在买涨不买跌的心态作用下，买房意愿普遍下滑，卖房成为开发商的头等大事。为此，开发商做了很多努力，比如推出特价房、春节不打烊等等，但几乎没有获得市场的正面回报。所以，房子不好卖是大家对市场的固有印象，那么，为什么部分开发商又面临没房可卖的情况呢？
对于开发商而言，有地在手心不慌，无论处于楼市的上行期还是下行期，都会淡定很多，而且可以随势而变，但手里没地不可避免的会“痛苦”一些。随着土地市场降温，开发商拿地意愿开始下滑，去年出现了不少底价成交和流拍现象，所以囤货少或者没囤货都不奇怪。究其根源，主要有两个：一是，面对严厉的调控，开发商采取了保守策略；另一方面，加快回款是当前的重要任务，最近这一年，不少资金链承压的开发商没有底气，中小房企尤其如此。
言归正传，通过绿城中国行政总裁张亚东的观点来看，目前开发商急于拿地补仓的心情十分迫切，这给我们透露了哪些信号呢？
排名前列，房企融资环境趋于改善，开发商或加速拿地补仓。虽然销售依然承压，但自从去年年底以来，开发商融资环境就开始有了改善迹象，随着央行多次降准，开发商在今年的融资呈现井喷状态，发债总量与发债个数远远超过去年。根据相关统计，截至上个月22日，今年开发商境内发债规模高达928.4亿，比去年增加97.1%；地产债发行数量136只，比去年增加72.1%。
总体来看，开发商加速融资的目的有两个：一是应对到来的偿债高峰期，二是进一步补充流动性，缓解销售下滑带来的资金压力，从而为拿地开发等事项做准备。值得一提的是，对于手里缺“粮”的开发商来说，自然会利用当前窗口期加速拿地补仓。不过，与中小型开发商相比，大型开发商往往能以较低的成本获得资金，从而缓解资金链承压状态，烫平周期带来的影响。
第二，房地产仍会稳步增长，应客观看待房地产的功能和地位。进入2019年以来，随着房地产调控政策基本见底以及房企融资环境的改善，开发商对房地产的走向基本持乐观态度。原国家房改组组长，中房集团董事长孟晓苏就表示，如果说2017年和2018年是抑制，那么2019年一定会是上涨，而且下半年会出现明显复苏。
笔者之前说过很多次，2019年仍将发挥稳增长的作用，这不仅是受大环境的影响，也与房地产所具备的地位和功能密切相关。首先，城镇化离不了房地产的推动。中国房地产业协会会长冯俊表示，未来二三十年，还有2亿农业人口转为城市人口，房地产需要为这些需求提供住房。其次，经济是不断上涨的，反过来就决定了房地产会不断增长。此外，人们对房产的资产配置不断增加，房地产稳步增长，居民的财富也就基本稳定了。
第三，房地产调控已进入调整期，土地市场逐渐出现分化。根据统计，2019年1月份，全国土地成交金额TOP10城市总计成交1586亿元，同比上涨4%。在这个榜单上，北京、杭州、苏州居于前三位，西安、郑州、太原等中西部城市榜上有名。其中，西安和太原同比涨幅分别高达233%和553%。
笔者认为，经济发展程度较高的东部一二线城市对人口有较强的吸附能力，住房需求比较旺盛，一直都是开发商投资布局的重点。不过，随着中西部地区经济的崛起，一些重点核心城市也开始成为了开发商投资拿地的热门之选。总体而言，随着房地产市场的持续调整，开发商拿地仍然比较稳妥，土地市场不可避免的出现分化。笔者认为，针对2019年，开发商拿地重心仍然放在经济基础较好或者发展潜力较大的城市，而三四线城市则要落寞得多。
总而言之，土地储备是开发商的“粮仓”，“粮仓”的大小决定着开发商的规模、市场占有率以及竞争实力，对于大中型开发商来说尤其如此。所以，笔者认为，2019年的土地市场交易总体会比去年稳中有升，出现一定热度是不可避免的。不过，较大的变化就是，为了寻求稳妥，今年投资拿地会更加考量地理区域以及城市的层级，传统城市群以及重点核心城市将是热门优选。不过，笔者认为，在“稳地价、稳预期、稳房价”的调控目标下，“地王时代”早就已经渐渐远去，土地市场过热的现象几乎不会出现，平稳和理性依然是房地产市场的主流态势。
