房地产泡沫要破了?专家:我们和日本80年代人口结构非常相似!

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2019-03-04 09:15:38

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房地产到底有没有泡沫?每个人都有自己的答案。

所谓“立场决定观点”,有房一族认为不动产的保值增值功能是其他大类资产无法代替的,长期来看升值是必然,目前房价只是市场买卖双方自由选择的结果,不存在泡沫。

无房者认为近几年房价大涨只是短期动力,明显非理性的投机需求占多数,不可能长期维持强势状态。

听起来各有各的道理,但楼市的涨跌规律并非没有前车之鉴,从其他国家的相似发展路径,完全可以窥见我们未来的房地产发展趋势,比如日本。

都说房地产长期看人口,近日,东北证券首席宏观分析师沈新凤发布研报,其中提到了一个观点:我国目前的人口结构分布,和日本1980年的人口结构极其类似。

沈新凤认为,在持续走低的出生率和稳步提升的人口寿命作用下,老龄化趋势已经非常明显,抽样调查结果显示,在15岁及以上人口的结构分布中,呈现“中间大,两头小”的形状,而不是最优的“金字塔形”,这与日本80年代的情形如出一辙。

显然,按专家的看法,相似的人口结构,对房地产市场的影响也是一样的。

回顾历史,从上世纪80年代开始,日本城市地价增长高达200%,当加息周期开始后,炒房客大面积撤退,90年代房价已经跌去了7成。

楼市其实也是个讲究因果的市场,高房价、高地价、炒房成风,必然有深层次的原因,日本楼市泡沫的幻灭,也是80年代人口结构失衡所埋下的伏笔。

我们今天享受着房价大涨带来的虚幻感受,其实也是在变相透支未来的增值空间,如今房价上涨的速度越快,也就意味着泡沫戳破的那一刻来临的越早。

不少人会觉得,所谓“老龄化”对楼市的影响,只是人云亦云的老生常谈,因为国人上千年的买房置业观念使然,未来必然不会重复日本楼市的轨迹。

这种观点的误区在于,当老龄化没有到来时,人口结构的恶化是隐性的,还未对房地产市场展现出巨大威力,舆论的反复提及,会让购房者产生出“狼来了”的假象。

至于买房置业的传统观念,只是炒房客说服自己房价上涨想当然的理由,千百来年人们都爱买房,为何只有最近几年房价大涨?如果把这种观念强行等同于炒房投机,无异于是“照猫画虎”,看多房地产的逻辑也根本站不住脚。

也许,过不了几年,我们将会看到以下几个现象出现:随着新生儿与生育率的下跌,由此造成婚房需求急剧下降。随着租售同权的深入,年轻人对租房会更加偏爱。随着老龄化时代加速来临,年轻人通过继承、赠予获得房产的方式多样化。

所以,当楼市的需求端走向低迷,与其说房地产泡沫会破,倒不如说炒房就能赚钱的时代,已经一去不复返了。

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