在前不久公布的2019中国房地产开发企业500强榜单中，恒大集团再次蝉联排名前列，许家印笑傲依旧；高呼“活下去”的万科力挫碧桂园升至第二，只可惜当初从“倒爷”一路摸爬滚打而来的王石已早早出局；最失意的是前首富王健林，去地产化后万达跌至31名，早从地产巨头中除名，王健林的身家也在一年时间里缩水了737亿元。
2019中国房地产开发企业前10名
地产界的争斗从来不缺刀光剑影。十年前，地产界四大天王是“招保万金”，如今排名前列梯队是“恒碧万”，唯万科雄风依旧;眼下的座次排名是地产大佬们十年间拼杀的结果。
2008，王石提出“拐点论”，“汶川地震捐款门”让他和万科惨遭口诛笔伐；带头降价引起的“退房门”，令多地喊出“不许降价，远离万科”。一夜间，行业龙头沦为众矢之的、全民公敌。而由万科发起的这场地产圈“狼人杀”，在此后引发一场行业大洗牌：许多玩家彻底消失，新玩家借机入场。
10年后，“房市入冬”成为地产圈的主旋律：屡屡因高周转碰壁的碧桂园开始减速；一向激进的孙宏斌变得沉稳起来直呼“安全排名前列”；郁亮“活下去”的口号更让圈子里酝酿已久的悲情色彩达到了顶点……
许家印、王健林和王石三位地产大佬的人生起伏也恰好映照了整个地产行业的变迁。
低调的地产首富许家印
三人之中，许家印是较低调的一个。
来源：视觉中国
同时，他也是闷声发大财的典型。在胡润刚刚发布的《2019全球地产富豪榜》上，许家印以2500亿身家力压李嘉诚成为全球地产首富。恒大继续稳坐中国地产业头把交椅。
《2019胡润全球房地产富豪榜》
鲜为人知的是，“许首富”出生于河南省远近闻名的贫困县太康县，是过惯了苦日子的人。
许家印不到1岁时，母亲便得了败血病，因无钱医治，没几个月就去世了。“1岁零3个月，我就成了半个孤儿。”他曾回忆说。
母亲离世后，奶奶靠着卖醋将许家印拉扯大，日子十分清贫。家里经常是吃了上顿没下顿，许家印很小就下地干活了。不过他并没有因家境辍学务农，而是坚持读书，“我的小学是在没有窗的茅草房中读完，六年里，我都是蹲在一个泥台子上听课并完成作业”。
功夫不负有心人。复读一年后，1978年，许家印如愿考入武汉钢铁学院（现武汉科技大学），读了“金属材料及热处理”专业。毕业后，许家印在钢铁厂做了7年车间主任。许家印很快展露了管理才能，主持制定了“生产管理300条”;在这个300多人大车间里，许家印树立了特别的权威，人送外号——“小皇帝”。
1992年年初，34岁的许家印不甘心做一辈子车间主任，辞职南下淘金。1994年的国庆节，许家印到广州成立了一家名为鹏达的房地产公司，为当时的老板中达开辟广州的房地产市场。
鹏达在广州搞的排名前列个房地产项目，名叫“珠岛花园”。在当时以大户型为主流的广州楼市，这个主打“小面积、低价格”策略的项目迅速成为一匹黑马，还未发售就轰动市场，首期项目很快脱销。许家印展现了出色的房地产运作、开发和管理能力。该项目“当年开工，当年销售，当年销完”，被称为“珠岛效应”，许家印因此一战成名。
1997年年初，许家印注册成立恒大地产，开始自己创业。1997年，恒大只在广州开发了1个项目；到2004年时，公司开始同时开发十多个项目，公司的员工人数由最初不足20人升至超过2000人。在许家印的带领下，恒大的规模急速扩张，很快跻身一线地产开发商行列。
2008年是个关键节点。一方面，恒大实施红海战略，在全国13个城市的近20个楼盘同时开盘，并全线以7.5折的“成本价”销售。许老板亲自上阵抓营销，当年，恒大以112亿元的销售额，硬生生挤进了房地产百亿元俱乐部。
另一边，2008年3月，恒大在香港IPO失败，加之金融危机的冲击，恒大陷入有史以来较大的危机，债务急速攀升，资金链濒临断裂。
为渡过难关，许家印拿出全部身家，并让出部分优质项目股权与富豪签下对赌协议，恒大才得以转危为安。2009年11月5日，恒大二度冲刺港股，成功上市;这也是恒大集团发展过程中的一个关键时刻，帮助恒大死里逃生，资本力量的介入也给恒大注入了新的活力。
2007年以后，恒大开始爆炸式扩张。从2007年到2017年10年时间里，恒大集团总资产从78亿到17618亿，增长了226倍；净资产从10.1亿到2422亿，增长了240倍；销售额从17亿到5010亿，增长了294倍。
在中国地产行业经历浩浩荡荡十年扩张之后， 许家印敏锐的捕捉去杠杆化的趋势，带领恒大从原来的高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”，向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”模式转变。
著名的商业观察家秦朔先生曾在《解读恒大模式：许家印“敢拼才会赢”》 一文中评价，“如果许家印迷信任何一个商学院教程的要求，那肯定不会选择如此的负债之路，但也肯定不会有恒大今天的成功。许家印了不起的地方在于，当他看到中国城市化、土地财政和住宅产业化发展的大趋势，他认为这是百年不遇的超级机会，他不是将信将疑，不是且行且虑，而是全情投入，再难再险也无所畏惧，‘走自己的路，让别人说去吧’。恰恰是这种企业家精神，最终将恒大引向行业先进。”
许家印敏锐的商业判断和实时而变的作风，让他从三位地产大佬中出道最晚的一个到如今弯道超车，成为全球地产首富。
出局的预言家王石
王石是改革开放后排名前列批现代企业家。
来源：视觉中国
1984是一个骚动而热烈的年份。在邓小平南方讲话的影响下，新中国成立后的排名前列次下海经商浪潮席卷全国。昔日计划经济体制的庞大根基开始松动，中国真正向商业社会转轨。这一年，王石、柳传志、张瑞敏等排名前列批现代企业家登上历史舞台，一批伟大的公司萌芽。
1984年5月，35岁的王石从一个骑着自行车四处张罗着倒卖玉米的“倒爷”摇身一变成了深圳特区展销中心的经理，这也是万科的前身。
在王石的带领下，万科1988年正式进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2007年末，万科全国市场占有率为2.1%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球较大的住宅企业行列。
王石是地产界出了名的“预言家”。
2003年，孙宏斌和他的顺驰锐气逼人，疯狂扩张、四处制造地王，号称要成为行业排名前列，叫板王石和万科。王石提醒他注意风险，“你不可能这么快超过万科，是不是要注意控制风险？”2006年，顺驰由于扩张过于激烈资金链出现问题，最终被迫低价转手。
2007年底，王石提出“拐点论”，认为房产需求已经发生了根本性转变，房市可能迎来“冰火两重天”。王石打趣“房市拐点就是秃子头上的虱子，明摆着”，并承诺2008年后万科绝不当拿地王，不囤房。此后，王石和万科遭遇“至暗时刻”。当然，今天仍有不少人认为按照当时的市场状况，王石的预言没有错。只不过“四万亿”计划以及调低90㎡以下普通商品房契税率、免征个人买卖商品房印花税等一系列政策最终成功救市，为中国房地产行业带来了又一个十年红利期。
2014年，王石提出“顶点论”，而郁亮也认为房企已经进入“白银时代”。从理论与国外的历史经验来看，王石的预言显然是合乎情理的。不过，现实常常会出现“不可控因素”的强行干预，房市又这样狂奔数年。
而“预言家”王石也因此遭遇质疑：王石的预言总是出现在整个行业迷惘之时，而万科又总是在热点地区引爆杀价出货的连锁反应。
不过，如今的王石已早把自己当成是局外人。
1988年，王石决定对万科进行股份制改革。正是这次改革为“预言家”王石的“出局”埋下了种子。这次改革，王石选择放弃万科股权，做一名纯粹的职业经理人。而万科高度分散的股权结构，也令其成了野蛮人狩猎的目标，这才有了后来的君万之争和万宝之争。有人说，早在1988年，当王石在万科股东与职业经理人之间做出选择后，他的结局就已经注定。此后的29年，不过是一场漫长的告别。
2018年1月23日，就在王石67岁生日这一天。离开万科216天的王石在水立方举办了一场名为《回归未来》的演讲。3000余名观众早早围在台前，等待着这位商界传奇亲口讲述他的传奇人生。三个多小时时间里，王石几度哽咽、一度泪流满面。王石35000字的演讲稿从生命的起源讲到自己的创业历程，再到人类的未来，自我、亲情、事业、社会以及死亡这些重大关键词都包含其中。此时的王石仿佛是一个布道者。
演讲的最后，王石领唱《蓝莲花》，“没有什么能够阻挡，你对自由的向往。天马行空的生涯，你的心了无牵挂……”一声撕裂般怒吼的“蓝莲花”绽放了王石的自由和理想，牵挂与了无牵挂。
离开万科后，“老骥伏枥”的王石依旧登山、划赛艇、坚持海外游学、不断地挑战自己。在亚洲协会2018“亚洲创变者”颁奖典礼上，王石作为少有的中国企业家代表发表全英演讲，还因对田朴珺的高调表白登上微博热搜。显然，退出后，王石活得愈发轻松自在了。
如今，地产圈的“狼人杀”里再也没有“预言家”王石了。不过他的“万科魔咒”却依然存在。碧桂园和恒大，能否打破“万科魔咒”？
失意的前首富王健林
2018年是王健林最失意的一年，王老板从公众视野中消失，身家一年内缩水737亿元。这一年，王健林压了重注的万达文旅易手融创、曾立下汗马功劳的万达百货被苏宁接手，而准备了许久的万达商管的回A之路仍风雨飘摇。
来源：视觉中国
前首富王健林的失意似乎从他决定去地产化的那一刻就注定了。
2015年，万达曾是全球较大的商业地产开发商。王健林更是成功挤下霸榜多年的李嘉诚，登上亚洲首富的宝座。
而此时，深耕地产多年的李嘉诚正加速退出国内地产市场，撤资速度惊人。许多人不理解李嘉诚为何这样做，认为他这是在转移资产，甚至喊出了“别让李嘉诚跑了”的口号。正处事业先进的王健林在众人惊诧的目光中来了个急刹车，紧跟着老对手李嘉诚的步伐着手“去地产化”。
这一年，万达全面开始第四次转型，去除商业地产中的房地产项目，实现轻资产化。按照王健林的规划，“5年内万达商业地产将去地产化，转型为一家商业投资服务企业，类似于酒店管理公司，完全轻资产化。”万达减速沉潜以后，一向高调的王健林也低调了许多。
最初，习惯了重资产模式的万达极不适应，“去地产化”一度停滞。不仅如此，万达还因此营收大减，被碧桂园、恒大等赶超，在房地产行业迅速掉队。万达的处境变得异常尴尬，进退两难。不过，王健林以“壮士断臂”的决心硬撑了过来。
“给我一个支点，我将撬动整个地球。”这曾是万达野心与梦想的写照。如今，“三十而立”的万达，肩上的包袱越来越重，不得不放下“少年意气”求安稳。它现在最关心的是杠杆够不够结实。
事实上，万达的国际化与去地产化并进：2015年，大肆在全球市场收购布局体育产业；2016年，目标更偏向于文娱产业，其中不乏收购美国传奇影业、并购美国连锁影院CarmikeCinemas等一系列大动作，甚至还曾试图收购好莱坞八大影业公司之一派拉蒙49%股份。而文旅产业一直是重中之重，被王健林视作万达未来的支柱产业、从地产向文化转型的第四代核心产品——除在法国巴黎、印度哈里亚纳邦等地有布局外，万达打算在印尼和马来西亚分别斥资百亿美元打造万达文旅城。
据不完全统计，万达海外投资超过2450亿元。种种迹象表明，王健林正在成为一位“李嘉诚式”的全球宏观投资者。
不过，“李嘉诚”可不好当。
2017年，国家开始收紧中国企业对外投资政策。一向精于资源整合的万达陷入空前困境。随即，关于万达涉嫌“内保外贷”、资产转移、资金链出现严重问题的消息不胫而走，万达站在了风口浪尖。
受此消息影响，2017年6月22日，万达集团出现“股债双杀”的局面，万达电影逼近跌停，市值缩水超60亿元，大连万达系列债券同步暴跌。
更为致命的是，这几乎掐断了万达的融资渠道，成为万达后续资产大甩卖的导火索。不过，万达的大甩卖策略效果不错。截至2017年底，万达商管总负债4,462.53亿元，较年中减少1,464.93亿元，减债 25%。可惜，万达商管的回A之路依旧风雨飘摇，迟迟没有进展。
为了“去地产化”，王健林家族资产持续缩水，较新身家1150亿元，与2015年不可同日而语。
在刀光剑影的地产界，蝴蝶效应操纵着一切。一个小小的选择就可能造成截然不同的故事走向。某种程度上，地产大佬们当下的选择已经埋下了未来的种子。
