兵法有云：大军未动，粮草先行。
对房地产市场来说，也是一样的道理，每次房价上涨之前，必然是伴随着成交量抬升同步出现的。都说买房是“击鼓传花”的游戏，只有不断有人入场接棒，房价才会水涨船高。
数据显示，目前我国每年售出17亿平米的房子，粗略统计，大概每年在1500万套之间，成交额已经逼近15万亿，人均居住面积超过40平米，套户比超过1.13。
这就是成交量的威力，量价齐涨，是过去这么多年房地产膨胀的法宝。
然而，现在的楼市，却出现了“有价无市”的迹象，甚至有了蔓延之势。
根据经济学家黄文涛的测算，假设2019年货币化安置比例下降至30%（这个比例已经算高了），按照2015-2017年货币化安置套均去库存85.1平、商品房购买率70%计算，今年的销售和新开工面积，会较2018年下降达63.15%、42.67%。
因此，对绝大部分城市来说，成交量的下降是大势所趋，但我们却发现房价依然坚挺。
根据统计局此前公布的4月份70个大中城市的商品房价格变动情况，其中67个城市的新房价格环比上涨，与3月份的65城相比，范围继续扩大。
问题就出在这，在大部分城市新房价格上涨的同时，二手房成交量的下跌正在展开，“有价无市”的特征更加突出。
5月27日，兴业证券房地产团队分析师阎常铭发文指出，较新数据显示，2019年第21周(5月19日-5月25日)，二线城市（杭州、南京、苏州、无锡、厦门、成都、青岛、佛山）二手房成交量环比跌幅达17%。
一线城市也不例外，以北京为例，本周二手房新增客源量同比跌11%，环比跌2%，五月以来累计同比跌17%。
与此同时，二手房源积压的问题，更令人头疼。
平安证券房地产团队负责人杨侃发布的数据显示，截止5月19日，监测的19个城市中，二手房挂牌达88万套，环比升1.7%。其中杭州、厦门环比升7.1%、3.6%。
让人意外的是，有价无市、二手房成交下跌、房源积压，本来应该发生在三四线楼市，谁知道，竟是成都、杭州这对最火的新一线城市领衔的。
仍以较新的上周数据为例，成都二手房成交同比跌21%，环比跌55%，五月以来累计同比跌幅6%，杭州同比跌28%，环比降10%，年初至今成交量累计同比降幅达17%。
为什么现在的楼市价格坚挺，成交清淡？笔者认为有两个原因。
排名前列，我们看到的价格变动，基本都以新房为主。
新房和二手房的“冰火两重天”，决定了大部分城市必然会走向“有价无市”，一二线城市有限价，所以很多人愿意去“捡漏”，并不理会高高在上的二手房，三四线楼市更不用说，大部分人都倾向于买新房，长此以往，反映市场真实情绪的二手房，人气自然会降低。
第二，上半年短暂的楼市“小阳春”带动所致。
之所以70城房价持续上扬，有季节性的因素存在，更有不少城市放宽落户、限价、土拍等因素刺激，然而，春天毕竟短暂，成交量的萎靡，注定了房地产不会“由春入夏”，“有价无市”的现象也不会持续太久。
可以预见的是，下半年，楼市的量价、供求关系就会回归合理，“稳中有降”的趋势将会明朗。
