▎楼市综述丨By：世联评估深圳
2019年3月，中央地方两会陆续召开，各地积极落实主体责任。工作报告聚焦于房地产税和住房调控两大方面。预期“房住不炒”调控主基调不变，“因城施策”将权力和责任下移给地方政府，调控方向依然坚持“稳”字当头。
政策解读
一季度市场回暖趋势明显，自近年限制性政策调控以来，市场一直处于低位运行阶段，上海市场房价下探趋势持续，但整体价格波动幅度有限，成交量也有所回升；苏州市场近期销量走俏，价格有上扬趋势，前期观望型的投资、置业需求释放推高成交量。另一方面进入4月，依然延续前期趋势，金三银四如约而至，二季度市场热度可期。
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苏州
苏州工业园区近期吸引高层次人才和紧缺人才提出如下意见：对硕士研究生及以上学历紧缺专业高层次技术人才，可给予一定数额的购房补贴；本科以上紧缺专业人才，经批准，一般在三年内可租住政府提供的廉租金住房；从区外引进的具有本科以上学历或中级以上职称的紧缺专业人才，经批准在三年内可给予薪酬补贴；对引进的文化、卫生等社会事业方面的紧缺高层次人才，根据具体情况予以专项补助；园区引进的高层次和紧缺人才，其配偶、子女户口可随迁至园区。
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常州
购买商品房(包括二手房)，产权满2年后才能上市交易；非常州市户籍限购1套；购买二套房公积金贷款支付比例为50%；首套房公积金贷款还清后，为改善居住条件第二次贷款购买住房，支付比例为30%；加强二手房交易税管理，对二手房实施计税评估交易，规范二手住房交易税收征管。
短期来看，长三角市场活跃度预期仍有弹性空间，一线城市价格破冰机会不大，但震荡区间内，市场成交节奏有加速机会；二线城市基于“新区发展”、人才引进等利好政策，加上观望型投资及刚需改善客户需求释放，价格及交易量仍有上浮空间。
土地市场
>>上海住宅用地供应和成交同比增加，苏州供应不足，镇江住宅用地地价上涨，供过于求。
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供应
2019年1-4月，苏州、镇江住宅用地供应同比均有不同程度下跌，1-4月镇江供应土地规划建筑面积为169.8万平方米，同比下跌幅度较大，苏州次之。
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成交
2019年1-4月，上海住宅用地成交规划建筑面积338.9万平方米，同比大幅上涨；苏州土地成交同比量跌价涨，成交面积同比减少9.35%；常州土地成交同比量跌；镇江土地成交同比量跌，成交面积同比下跌57.95%。
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成交楼面均价
2019年1-4月，上海住宅用地成交楼面均价约为10,259元/㎡，同比增长较大；苏州成交楼面均价约为12,287元/㎡，同比上涨21.59%；常州成交楼面均价约为4,830元/㎡，同比上涨25.98%；镇江成交楼面均价约为4,335元/㎡，同比上涨42.97%。
数据来源：世联评估
一手住宅
>>各城市新房市场环比供应减少，成交下滑。
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供应
受传统春节的影响，与去年年底相比，上海、苏州、镇江新房推盘量明显减少，新增住宅供应面积环比增速分别为-38.7%、-67.2%和-46.2%。从同比变化看，上海由于去年同期住宅供应面积少，同比数据基数较低，供应面积同比增幅13.8%。
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成交
成交同样受春节影响， 1-4月上海、苏州、镇江住宅分别成交19,098套/225万㎡、12,133套/157.58万㎡、17,502套/213.6万㎡，成交面积环比增速分别为1.2%、-18.0%和7.9% 。
数据来源：世联评估
二手房市场
>>一线城市高单价区间占比较高，周边二三线城市低单价区间占比较高 。
除上海外，其余三城市放盘单价主力区间主要集中于0.5-1万元/㎡和1-2万元/㎡，常州市高占比区间为单价1-2万达73.6%，其次是镇江单价0.5-1万占比66.0%。上海放盘单价整体居高，主力区间为3-5万元/㎡和5-10万元/㎡ ，分别占比40.0%和42.7%。苏州放盘单价主力区间为1-2万元/㎡和2-3万元/㎡ ，分别占比54.5%和30.2%。镇江放盘单价主力区间为0.5-1和1-2万元/㎡，基本上没有较高的价格区间。
从询盘情况看，除上海外，其余各城市询盘单价主力区间为0.5-1万/㎡和1-2万元/㎡，上海询盘的主力区间为3-5万元/㎡和5-10万元/㎡ ，询盘区间基本与报盘区间保持一致，二手房市场趋于稳定。
数据来源：世联评估
租赁市场
>>上海黄浦区、苏州工业园区租金较高 。
从区域看，上海黄浦区租金较高，套均租金达11,763元/套/月；长宁区次之，套均租金达10,010元/套/月；奉贤区和金山区为租金较低的两个区域，套均租金分别为2,381元/套/月和2,378元/套/月；
苏州市工业园区各方面基础设施最为完善，租金较高，套均租金达3,905元/套/月；太仓市次之，套均租金达3,785元/套/月；昆山市和姑苏区为租金较低的两个区域，套均租金分别为2,185元/套/月和2,687元/套/月。
数据来源：世联评估
热点板块
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上海市静安区
数据来源：世联评估
近半年，上海市静安区二手住宅成交均价在6.8万/㎡上下波动；近一年报盘量在春节当月处于供应过剩阶段，节后透支处于低位。
上海静安区的楼盘集中区主要在彭浦板块、大宁板块、内环板块、这些板块属于原闸北区，刚需供应集中的区域，生活配套、公共服务设施完善，交通发达，中心区域比较集中的为曹家渡板块、江宁路板块。
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苏州市姑苏区
数据来源：世联评估
近半年，苏州市姑苏区二手住宅成交均价在2.2万/㎡持续上涨，姑苏区是苏州市核心城区，交易量活跃。
姑苏区楼盘分布较散，相对集中的且热门的板块主要是娄葑街道、友新街道、吴门桥街道。各区域交通便利，周边配套完善，适合于投资、自住。
