复盘过去十年房价的上涨逻辑，不难发现与人口流动有很大关系，超一线城市涌入人口最多，所以北山广深起涨最早，长三角和珠三角房价最最坚挺，人口流入流出的重心，也从中西部转向东部，从北方转向南方。
问题在于，该怎么量化定义流动人口？有一个指标可以作为参考，即“人户分离”人口。
什么叫“人户分离”呢？权威解释是，居住地和户口登记地不在同一个乡镇街道，且离开户口登记地半年以上的人口。从过去一年的楼市形势来看，不管人口是流出或是流入，普遍出现了下行趋势，原因何在？
拨开重重迷雾后，真相只有一个：人户分离的人口在减少。
数据最能反映实际，据国家统计局1月21日发布的数据，截止2018年末，全国人户分离人口2.86亿人，比上年末减少450万人！
有人会说，几个亿的体量，少几百万人算得了什么？
从数学的意义上来说，当然不值得大惊小怪，然而，楼市是一个主要看预期的市场，一旦这种趋势得到强化，人们对于未来房价的期望值自然大打折扣。
简单点说，当外出流动人口开始减少，逆城市化、农民工返乡、年轻人返乡置业等特征愈加凸显，过去房价上涨的逻辑已被打破。
理由很简单，排名前列，三四线楼市过去几年以来的上涨，除了棚改货币化的直接刺激外，人口回流也是重要的因素。
尽管大部分人买了并不住，空置的现象非常普遍，但这些在省会城市、北上广无力买房的人群，到了一定年龄，迟早要回到自己的家乡，短时间内还看不到什么影响，如果这种趋势持续发展，那么支撑一二线楼市的基础就会动摇。
第二，“人户分离”只是城镇化进程中的一种特殊现象，随着市场自我纠偏，楼市气氛回归理性，迟早会归于正常，有经济学家指出，目前我们的城镇化率是50%左右，加入常住人口的统计大概不到60%，未来的增长曲线会逐步放缓。
加上人均住宅面积已经接近40平米，一二线的人口回流后，三四线又不缺他们居住的房子，最终的结果就是大城市房价进入下行通道，小城市房价空间已经被透支完毕，未来楼市也就必然缺乏新的“强心剂”。
第三，楼市“悬了”不同于“崩了”，也就意味着风险尚在可控阶段，所以我们看到了过去的一年中，各大城市都开始加入到了“抢人大战”中，门槛一再降低、送户口送钱、有的甚至直接送房子，这说明一二线城市已经认识到了未来的风险点。
即便如此，我们仍然看到了楼市去化率下降、二手房量价齐跌等走弱现象，这只能说明一个问题：房价下跌的大势可能会得到缓和，但很难出现扭转，还抱着投机想法的炒房客们，未来的日子会愈加难过。
