开发商往往利用内部认购优先消化缺陷户型 建议买房要注意实用性灵活性经济性———
面对无处不在的广告宣传，近乎优质的平面户型图，豪掷千金的样板间,婉转幽静的园林景观……这一切眼所能及的景象，往往让买房人在惊叹的同时，不由自主地开始憧憬着未来生活的美好。那么，在这样的欣喜下，你很可能无法看到开发商刻意隐藏的瑕疵。但直到真正入住后，各种不便才会接踵而来。购房者如何才能选出一款真正适合自己的房子？近日，记者通过与建筑师、学者专家和开发商的交流，搜集了一些对户型选择上的建议，为读者分享他们的选房经验。
因人而异 选户型前认清自身需求
没有较好，只有更好。户型的创新层出不穷，“花园房、LOFT、跃层、90平方米三居室、微户型”各种创新的户型设计都曾被视作时尚一般受到购房人的追捧。但入住后，才发现期望买到的户型能一劳永逸地解决居住问题，似乎有些理想化了。很多设计师都强调，在选择户型前最重要的是搞清楚自己的需求，家庭成员不同，对户型的需求也不同。
对于初次购房的置业者而言，有几项共同的事项还是值得关注。首先是户型的实用性，大小要适宜，功能要合理，每个房间要间隔方正，少点“金角银边”，谨防多边角的“钻石房”出现，真正成为人们居住的港湾；其次是灵活性，灵活的户型后期还可以根据家庭规模和结构变化，根据生活要求改变使用空间，从而满足不同对象的生活需要，“户型应符合可持续发展的原则，用合理的结构体系提供一个大的空间，留下调整与更新的余地”，有设计师认为这样的户型比较符合现在家庭的需求；另外一点就是经济性，面积紧凑实用，实用率更高，造价更低，减少空间浪费，使房子的经济价值更加优越。
而对于选择中高端住宅的购房人来说，许多开发商的销售人员往往会以“浪费才能显示高端”为由，为自身户型的缺陷辩解，但事实上，无论是刚需盘还是高端盘，高利用率的户型才应是购房人关注的焦点。
利用内部认购优先消化缺陷户型
认清了自己实际的需求，就该进入选房的环节，这时候需要提醒购房人的是，许多开发商为了控制销售，在开盘时，往往会将好户型留在最后推出，而将比较难卖、有缺陷的户型则较先推入市场，或是打着特价的旗号，制造热销。
一位在一线操盘过多个项目的房企负责人向记者透露，一栋房子，为了将一部分楼王户型做到优质，在销售时实现利益较大化。不可避免地造成个别户型出现缺陷，要么是朝向不好，要么是角多棱多，这样的户型往往会最终成为尾房，反而成为负担。
为此，开发商开始利用内部认购的阶段，首先消化这样的缺陷户型。在楼盘正式上市之前的内部认购，实际上就是指期房项目在尚未获得预售许可证的情况下，先行对楼盘进行购买资格的认证，这种认证的方式同经济适用住房的“倒号”类似，虽然曾被主管机关明令禁止，但至今仍十分流行。
该负责人透露，从内部认购判断楼盘是否会热销是较可靠有效的方式。买房人可以根据内部认购时间长短和认购期所结识的客户之间的信息交流进行判断。一般情况下楼盘项目的内部认购时间越短，造“假热销”的可能越大。年初市场未转暖时，不少项目的内部认购时间逐渐缩短，三天、两天，甚至只有一天。而如果一个新楼盘经过较长时间的内部认购，往往就会有相对较多数量的客户积累。
一旦开发商了解到积累的客户远超实际的推盘数量，在内部认购中就会放出一房难求的信息，销售也会优先介绍那些有缺陷的户型，已达到尽快消化的目的。
反而言之，较好的楼座，较佳的户型往往被开发商视作重要的利益点而保留到最后，等待市场走势向上时在集中推出，这也是为什么近来多个城区内项目频频高价推出楼王的重要原因。
以人为本 舒适实用是选房前提
确定项目后，就到了具体的户型选择阶段，这里更加需要精挑细选。近几年楼市里流行的户型跟米兰街头的时尚风潮一样多变，但面对五花八门的户型，居住感受仍然是头一位重要。
清华大学建筑学院周燕珉教授表示，选择房子首先要注意房子的实用性，以购房人自身需要为基本，不能简单地被样板间的豪华布置吸引。由于房价高以及限购的原因，许多购房人往往想着购买一步到位的房子，这就要求住宅要随着家庭生活的变化具备“灵活多变”的功能，这就能较好地解决一个家庭在不同阶段的居住需求。这也要求开发商在设计之初，就该赋予房子更多的灵活性，比如书房或次卧的分隔墙可以采用轻体墙或推拉门的方式，让买房人可根据自身实际需要进行改变。
除此之外，也有设计师认为，功能空间都应该具有合理的大小尺度和相互关系，它应该通过人体工程学、心理学、建筑学等科学的方法来确定，同时考虑居住的健康性，在选房时还要注意朝向合理、日照充分、光线充足、通风良好、空气新鲜、温度适宜、安静舒适等要素。
在具体的选择户型时，动、静分区要明确，客厅、餐厅、卫生间和厨房间使用频繁的“动”区要放在进门的前半区；书房、卧室的“静”区放置在后半区，这样能保证日常生活井然有序。“前厅后卧”是一种典型的户型结构，客厅、餐厅在条件允许的情况下，如果能相对独立设置，可以提升整个户型的档次。
无论是对于刚需小户型还是豪宅大户型来说，通用的一点都是要讲究均衡，避免出现超大客厅和小卧室、超大卫生间和小厨房等不实用、不经济、破坏均衡的布置，看户型不仅要关注这个客厅是不是够大，更要考虑这个面积是不是都能为我所利用。
尤其对于豪宅来说，并非浪费面积才能显示尊贵，真正的豪宅更应该注意各空间的精心设计和储藏的分类布置，周燕珉教授表示，目前市场上上不少豪宅为了追求客厅的气派，往往将户型进深做到15米以上，不可避免地导致户型中部空间较难处理，导致除了主卧以外的其他生活空间并不舒适。
莫让科技成为住宅涨价的噱头
户型要实用：具有良好的采光通风这是最基本的要求，但直到今天，仍被不少购房人忽视。有业内设计师表示。优秀的住宅设计最重要的是要满足实用性强的特点。
所谓实用性，就是能满足家庭自用的要求。“比如有孩子的家庭要考虑儿童卧室朝南，较好能有独立的游戏区。老人的卧室较好配有独立卫生间，避免夜间起夜进出房间麻烦。”
而当下，不少住宅都兴起了“科技流”。像智能控制、雨水收集、风能利用、地源热泵系统、新风系统等等被大量运用在各类中高端住宅上，售价自然也就水涨船高。但在实际生活中，这些科技住宅却并不一定能让居者满意。
家住北苑绿色家园的徐先生，最近就在考虑更换家里的电热膜。作为主打绿色科技的住宅，北苑绿色家园采用了更加节能环保的电热膜供暖系统，区别于传统的散热器、空调、暖气片的点式布局，徐先生家的电热膜安装在屋顶的石膏层内，以发热的电缆取暖。照理说，发热电缆覆盖了整个屋子，都应该感到温暖，徐先生当初也正是看上了绿色环保的宣传才决心买房的。但在实际入住几年后，本应更先进的电热膜供暖系统，不但未能及时保持屋内温度，相反，费电、易坏等问题，让徐先生不得不多买几个空调，改用传统的方式取代科技、绿色的取暖设备。
对于当前的众多购房人来说，对于开发商宣传的科技住宅，应首先分辨是否实用，无论是多么华丽的科技配套，都不能完全取代自然采光通风的作用。周燕珉教授认为，将更多先进的科技运用到住宅中将是大势所趋，但一些技术不够成熟也是造成科技住宅实用性大打折扣的原因，因此在选择科技住宅时，也要同时注意最基本的朝向、采光、通风等问题，一旦出现科技系统故障的问题，也不至于影响居住品质。
除了科技住宅以外，目前，各家开发商都以创新户型来争夺购房者的眼球，但专家建议，购房者选房时仍应注重个人的实际需求。
总而言之，购房人对于房子的选择上，要仔细分析户型是否合理，是否符合家庭生活的需要及变化，对一些细微之处，如厨卫布置、储藏空间等也不能放过，当然也不要忘记检查一下所选的户型在小区中的位置，与旁边户型及楼栋的关系，不要只局限在户型本身上。
