2月25日，北京土拍市场迎来春节后排名前列拍，土地现场依然延续了节前的火热态势。
本次拍卖共涉及两宗分别位于大兴区黄村镇、瀛海镇的住宅地块：黄村地块经过17轮竞价，最终被金地商置以24.6亿元的总价摘下，溢价率17.1%；瀛海地块经过38轮举牌，最后被中海以44.4亿元总价拿下，溢价率21.64%，合计楼面价25841元/㎡。这两宗地块总揽金69亿元。
我们知道，从去年年底以来，北京土拍市场就开始回暖了，这和2017年底-2018年中的大量土地流拍比起来，不知要强了多少倍。
土拍市场回暖，对于提振预期，是大有帮助的。
但是，我们也要明白，土拍回暖的影响，也仅仅只能停留在“预期”层面而已！
也就是说，拍多少钱一平，跟以后能卖多少钱一平，没有半毛钱关系，不管地价有多贵，楼面价有多高！
举个简单的例子，2015-2017年，全国各地拍出了不计其数的地王，楼面价更是屡创新高。
可是，后来，这些地王们如何了呢？
每个人心中都有答案！
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好了，继续说回北京的这次土拍。
表面上看，它似乎很火爆，不但吸引了多家知名房企参与竞拍，而且中间还经过了几十轮的争抢，但是，相比2017年和2018年同区域的地块，本次出让的这两宗地块的溢价率明显走低。
而瀛海这宗土地，属于限竞房地块。如今，在限竞房销售遇冷、库存压力加大的情况下，为什么还能吸引到众房企拼命争抢呢？
只有一个原因——他们都看好瀛海未来的发展前景。
那么，瀛海凭什么被如此看好呢？
一、新机场崛起，大兴成北京新宠
自从新机场定址之后，大兴就彻底变身了，最近几年更是引进了许多优质资源。
比如，教育资源方面，大兴引进了北京二中、北京十一学校、建华实验学校、黄城根小学、景山学校、人大附小、附中，未来还会引进北京小学、北京八中等优质学校。
这些名校引进过来之后，未来能发展成什么样子暂且不说，至少，我们能看到，大兴政府正积极对接名校，并使大兴初步形成了全阶段、高水准的智慧教育体系。
医疗资源方面，近几年大兴引进了北大医院、天坛医院、同仁医院等。
这些优质资源的引进，将会为大兴房价提供强有力的支撑。
二、瀛海板块优越的区位优势
随着南城近几年大踏步发展，瀛海也逐渐成为南城、甚至是整个北京区域炙手可热的板块之一，这一切，都得益于它优越的区位优势。
▼瀛海板块区位图
从上图我们可以看出，瀛海虽然处于南五环外，但它的周围都是发展成熟的板块。
黄村，是大兴的老城区，被称为大兴CBD;西红门，因为鸿坤和荟聚的入驻，近几年发展势头很猛，区域次新盘价格能达到5.8-6W左右，新盘达到7W+；亦庄，更不必说了，目前已基本实现职住一体，区域内高端盘和豪宅不计其数；旧宫，和其他三个板块比起来，虽然稍逊色，但是近年来发展得也还可以，配套齐全、生活便利。
有这几个板块的辐射，瀛海未来的发展就是可期的。
尤其是地铁8号线南延，珠市口至瀛海段的开通更是为发展打开了通道。
北京地铁8号线是一条由北向南贯穿北京城区的轨道交通线，位于北京的中轴线上，将清河、南苑和城市八区连接起来。
地铁的开通，可以实现瀛海到市区各个板块的快速周转。
三、可开发空间大
瀛海这个板块，是最近几年由拆迁的“城中村”发展而来的。以前，这里最不受待见，据说，刚刚开始拆迁的那会儿，挂出来的土地，几乎无人问津...
近年来，这里虽然卖出了很多土地，但大部分地块，还处于未开发状态：
而且，之前拍的地块，几乎都是被知名大开发商拿下的，比如远洋、首创、世茂、保利、金地、首开、龙湖等等。
有知名开发商共同入驻开发，这能大大提升后入场者的信心。
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四、环境优越，且目前板块发展已初步成型
瀛海板块，紧邻南海子公园，它是北京较大的湿地公园，全部建成后总面积超过11平方公里，相当于四个颐和园那么大，环境自不必说。
这里的不少楼盘，都在打“南海子”的概念，比较大的盘当属中铁华侨城和园。
该楼盘位于五环路旧忠桥南约1500米,距离地铁8号线德茂站500米，与“南海子公园”仅一路之隔，属于高层产品，目前均价约6.7万。
但是在笔者看来，它的性价比并不高。
上文中我们提到过，瀛海板块是限竞房和共有产权房的天下，而且新拍的地块，大多数也都是限竞房地块。
国瑞.瑞福园，属于共有产权房，29000/㎡，个人产权比例占60%。如果折算成100%产权的话，价格大概在4.8万左右。比周边二手房价格稍高。
▼在建中的国瑞.瑞福园
周边二手房，主要有瀛海家园，它总共分为五期：瑞园、融园、逸园、和园、畅园，价格在3.8-4.5万之间。
▼瀛海家园.畅园
▼瀛海家园.瑞园
紫宸院，房龄较新，2016年的楼盘，目前均价在5.5万左右，其余大多都是八九十年代的老房子，价格在3.5-4万左右。
▼紫宸院
▼瀛吉街6号院
虽然二手房价格不高，但是区域内新盘和次新盘价格却已经不低，这充分说明了，该板块正在加速崛起。
先来看限竞房项目“瀛海府”和“海晏春秋”（又名万和斐丽家园）。
“瀛海府”为合院别墅，单价52449元/㎡，“海晏春秋”属于叠拼别墅，价格同样是52449元/㎡。
▼建设中的海晏春秋
▼建设中的瀛海府
首开.龙湖天琅属于高端产品，为双拼别墅。户型普遍在240-700㎡左右，总价3000万起步。
▼首开.龙湖天琅
看完之后，笔者不免要感叹一句：房子是真不错，但都是为土豪准备的！
中国铁建的“花语府”，一期是2017年5月份的盘，现在均价在6.5万左右。目前二期洋房在售，均价73000/㎡。
▼一期
▼在建的二期洋房
据笔者了解，二期的主力户型为150㎡3居，总价在1000万以上。
瀛海，正一步步地走向“豪宅窝”的路上......
不过，不可忽略的是，这个板块目前除了交通配套还可以之外，其余的生活配套都还没有起来。目前需要和西红门、旧宫、亦庄等板块共享配套。
好在，板块发展已经初步成型了，有这么多的新盘在建设，这么多知名开发商在共同开发，相信在两三年之后，相关的配套就会发展起来。
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从上文中，我们可以看出，瀛海已经开始出现高端改善盘了，但是，笔者认为，这个板块目前只适合刚需。
排名前列，上文中我们讲到过，这里是共有产权房和限竞房的天下，既然如此，那就意味着，区域内高端改善盘的定位本身就很尴尬。
毕竟，高端改善人群，还是比较热衷于客群纯粹的板块。
第二，它的相关配套还未起来，虽然我们认为，再有个两三年，应该会有所发展，但具体能成什么样子，谁都说不好。
如果相关的配套不够高端，即使建再多的高端盘，试问，能留得住高端改善群体吗？
