春节之后，燕郊房价有所抬头，从燕郊传过来的消息说，部分二手房上调了10%左右，大概是1千多元。燕郊一直是北京楼市的晴雨表，因此，有人就发现，北京部分业主也悄悄调高了挂牌价。房价真的要上涨了吗？
据长江证券研究所2月24日发布的研报，在上周（2月11日-2月17日），30大中城市商品房成交面积环比上升，一、二线城市回升较显著。数据显示，一线城市成交面积34万平方米，周环比上升81.9倍，二线城市成交面积109万平方米，周环比上升43.8倍！短短一周之内，节后的楼市就表现的如此强劲，这个数据也与一月份TOP房企销售额下降30%形成了鲜明对比。
然而，就此认为，楼市回暖，或者说房价要涨，还为时尚早。80多倍的交易量增加，实在不能令人信服，太异常了，估计是数据上出了问题，，或者是技术上出BUG了。因为这个太不符合逻辑了，如果一周之内发生这么大的变化，肯定是社会出现了大的变故，将近82倍的数量增加，这要是多大规模的抢购潮？真要这样，不是楼市疯了，就是人们疯了。但是，我们身居一线城市，走在大街上，没有任何的感觉，中介门店，依旧是关门的比开张的多，售楼处门前，还是门可罗雀。82倍从何而来？真是一个莫名其妙的事情。
不过，我们也不能否认，春节之后，楼市交易量有上升的可能，在交易量增长的情况下，房价上涨也是可能的。但是，即使出现短暂的回暖，也不能就说明楼市从此就进入了反弹周期。因为，楼市调控的大政方针没有改变，“房子是住的不是炒的”定位不改变，限购的措施就不会退出。一家最多只能买两套房子，你想多买几套放着，但是，你没有资格购买，交易自然也就没有办法完成。
周末，看了万科的一个项目，颇有感触。房地产企业普遍面临相当大的困难，万达、碧桂园等已经宣布退出地产圈，万科却还要坚持要在住宅市场“活下去”，万科究竟要怎么活下去？目前楼市分化严重，以北京为代表的一线热点城市的房价在降，而一些三四线城市的房价在涨。最近，燕郊的房价开始回暖，有人说重新进入了上升通道，理由无非还是副中心和地铁线。我们知道，去年初的时候，燕郊较高房价冲到了4万，今后，他还能在登4万之顶吗？我不太相信。
不管哪里，不管什么理由，房价再涨都太难了。万科的这个项目属于限竞房，房价也在4万多，低密度只有1.1不到，交通方便，背靠西山，面向大湖，周边有大学城、国际会议中心等文化设施，对北京人来说，如果燕郊的房价也接近4万，你会到拥挤的燕郊养老吗？
到燕郊等环京地区买房都是因为资金严重不足，如果在环京楼市买房不能减轻多少负担，这些地区也就没有竞争力了。最近，应该说达到社保期限的人会越来越多，但是，外地户籍人口在京买房只限一套，因此，即使是廊坊地区放开了北京5年社保可以在环京楼市购房的禁令，也未必有人去买。据说，每天高峰时段，燕郊的拥堵程度已经堪比双营路，甚至超过了西二环。
有人会说，燕郊的房价到4万，北京的房价怎么可能也是4万多点？是的，不但可能，而且必须是。因为，北京的新增地块不是共有产权房，就是限竞房，也就是说，北京的房价已经全部被控制起来了。开发商想调价都没有可能了。
2月25日北京土地市场出让2宗宅地，地价下调达20%以上。该地块位于大兴区瀛海镇，地块是限竞房地块，均价55128元，地块中包含基础教育面积4080平米，另外的70%是住宅面积121060平米是住宅部分。整体平均计算的土地楼面价在2.9万左右，相比之前同区域内住宅限竞房土地4万左右的楼面价，成交的土地楼面价降低了1万以上。另一块地位于大兴黄村，土地楼面价价格下调也在20%以上。
但是，限价并未带来销售的火爆，从北京的限竞房供应看，去年入市的2.65万套限竞房合计签约只有20.6%。2019年入市的限价房有望超过6万套，是去年的一倍还多，限价房的限价能不能坚持住都是问题了。去年的限竞房项目已经普遍性降价10%左右，即使这样，除极个别项目外市场依然萧条。
中原地产研究中心的数据显示：在过去一年，北京楼市库存增加到了最近4年最多的5.66万套，相比2018年初上涨了2万套以上，上涨幅度高达57%。冯仑也公开表示，今后要担心的不是房价过高而是过低，不是买不起而是卖不出。那么，应该对开发商说，涨价？且慢！
