开发商往往会在合同中“埋地雷”，一句“楼书与广告不作为依据”，就能把自己的责任“洗”得干干净净
近期，南京楼市迎来了一波交付小高峰，据统计，3月至6月全市约有30家楼盘陆续竣工，可以进行交付。
对买房人而言，付出多年的积蓄等来新居落成交付，是件十分欣喜的事。然而，现实中，多数楼盘在交付过程中都会出现或大或小的问题。交付纠纷中被买房人诟病最多的是房屋质量、小区景观和公共配套，延期交付也较为常见，还有部分楼盘出现物业管理不善、承诺学区无法兑现等情况。
面对这些烦恼，购房者应该如何维权？本期楼市课堂特意连线业内资深律师，针对收房过程中的常见问题，从法律的角度出发帮助购房者维护自己的正当权益。
问题一：房屋质量不尽如人意
现象：房屋质量是交付过程中反映最多的，问题有大有小。一般的质量问题体现在细节之处，空鼓、裂缝、渗水、排水不畅等较为常见。大问题体现在房屋结构的不合理，比如开户门方向不对、横梁过宽等，一些开发商使用劣质的原材料也不少见。
律师支招：江苏苏源律师事务所资深律师王炜指出，房屋质量分为质量瑕疵(通病)、结构性安全两类问题。如果是质量瑕疵，立即要求开发商根据保修办法进行整改；确实存在结构性安全问题或达不到日常生活配套的，业主可以拒收。以上两类若导致业主无法入住或有其他损害，可要求开发商进行相应赔偿。
如果购房者与开发商出现纠纷，王炜律师指出有三种方式可以解决：一、根据建设部《建设工程质量投诉处理暂行规定》，向各级建设行政主管部门投诉。二、调解协商。基层房地产部门或有关行政主管部门作为调解第三人，使纠纷双方通过协商达成和解。三、仲裁。仲裁的前提是双方在合同中订有仲裁条款，或者事后达成书面仲裁协议，否则仲裁机构无权受理。
问题二：楼书中的配套不翼而飞
现象：豪宅配套的宣传册上显示周边风景如画，实地一看后面是坟地；开发商一再承诺小区是名校的学区房，交付后却被划在学区外；售楼员吹得天花乱坠的商业中心不见踪影……小区交付配套与卖房时承诺不一致，引发业主集体抗议的事件时有耳闻。
律师支招：江苏君远律师事务所姜志民律师表示，开发商在销售时，往往会借助周边的商业、教育、医疗配套大为宣传，但交付时的实际情况却大相径庭。但是购房者想要根据楼书与广告维权却很难。
姜律师指出，虽然国家规定：出卖人就房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，对合同的订立及价格有重大影响的，应视为要约即合同内容。但是，现在的购房合同附加条款中，开发商除了会加进“楼书与广告不作为依据”这一内容，还有免责条款，“免责条款的中心意思很简单，就是除了合同内容之外，其他有关楼盘的任何说明都是废话。”姜律师提醒，如果购房者不看清楚免责条款，一旦轻率签字，事后再依据楼书或者广告内容来维权难度就非常大。
因此，姜律师指出，想要避免以上情况，除了在户籍、学区等大问题上咨询政府部门之外，在面对免责条款时一定要让开发商现场解释清楚，并留下字面或者录音的证据，另外售楼员口头承诺的录音在发生纠纷时也能作为法庭证据。“买房子是件严肃的事，买房时不能轻信开发商承诺，一定要仔细看合同，并对自己在意的配套留下举证的证据。”
问题三：面积误差多大才要补交钱
现象：不少房子到了交付时会“变大”，要补交少则数千，多则数万的房款，让不少购房者措手不及。日前，江宁百家湖板块的高尔夫国际花园业主原来买的户型为79㎡，近期拿房后开发商却告知业主们，房源实测面积是85㎡左右，足足相差6㎡，需要业主补交数万元的房款，让购房者非常郁闷。
律师支招：王炜律师指出，购房者在和开发商签订合同时，都有条款对于这个面积误差比作出约定，目前南京的开发商对此约定普遍是参照国家规定的3%。国家规定：面积误差比特别值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。面积误差比特别值超出3%时，买方有权退房。如果不退房的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买方补足；超出3%部分的房价款由卖方承担。产权登记面积小于约定，误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由卖方返还，特别值超出3%部分的房价款由卖方双倍返还。
王炜律师指出，如果业主对于测绘报告中的数据有异议可以向所测单位提出复检，不过由于房屋面积的测绘都是指定由房管局下属的测绘大队来执行，再次复检的意义也不大。
