不管再乐观的人，都要承认目前楼市存在一个事实：分化无处不在。
各线城市的房价表现会分化，京沪广深自成一派，新一线城市中，沿海与中西部省会的表现又有不同，三四线楼市也是如此，人口流出和流入的分化也愈加明显。
就拿今年房地产市场表现来看，30大中城市商品房成交面积增速在2月回升至8.3%，3月进一步上升到21.9%，创出了2016年以来的新高。
而在土地成交方面，100大中城市成交土地面积增速逐月下滑，2月、3月当月同比增速都达到了-15%以下！
为什么出现如此大的差异？很简单，统计的样本不同，30个大中城市主要涵盖了一二线，而100个城市中绝大部分都是三四线城市。
问题在于，站在关键5月份的时间节点，各能级房地产市场的表现，未来又会如何演绎呢？
笔者认为，2019年上半年全国商品房销售面积增速保持在0附近，预计二线城市将反弹至年底；三线及以下地区受棚改拖累，上半年确定性向下，下半年甚至更晚才会触底。
而二线城市这一波反弹，会持续到年底12月份，而中小城市离“见底”还早，这是由两大因素来决定的。
排名前列，二线楼市在去年经历了抢人大战、抢房、摇号、土地流拍的大起大落，最典型的城市比如杭州、西安、成都等地，经过了长达近一年时间的调整后，也正是这一波“小阳春”行情复苏的主力，加上今年以来各大城市推行“零门槛”落户，房贷利率也在持续走低，这都对房地产市场的反弹提供了良好环境。
之所以会持续到年底，是因为居民杠杆率走高、二手房库存积压等因素导致的，短期市场确实能够回暖，却注定无法长期摆脱基本面持续大涨。
第二，正如上文所言，三四线市场此前较大的仰仗是棚改，数据显示今年总量下跌至285万套，对各地房地产投资的驱动力自然会变弱，在这一关键变量缺失的情况下，三线以下的楼市继续下行，将是大概率事件。
这两个“预测”也意味着今年楼市的大方向已经确定，我们必须承认的一点是，当分化时代来临后，不能再用以往简单的普涨普跌思路去看待房价，人口、产业结构、城市群联结的成熟度，都讲决定一个区域楼市的上下限。
同时，这两大判断，对那些抱着炒房思维入市的投机者们来说，更要承认一个略显残酷的事实：2019年所谓的楼市春天，只是昙花一现罢了。
