2016年中国楼市波澜让人印象深刻，背后的五光十色值得探究。在追踪楼市调控新政一个多月效果之时，人们同样追问：是什么推动了这一轮房价上涨？
红色警报 “买房杠杆高，买地杠杆更高”
“居民加杠杆购房和企业加杠杆购地是当前房地产市场过热的主要原因。”中国房地产业协会原副会长朱中一说。从买房端看，住房信贷宽松是楼市回暖的重要原因之一。今年9月末个人购房贷款余额为17.93万亿元，同比增长33.4％。
相比“买房端”的高杠杆，更需警惕的是“买地端”的高杠杆。按规定房企拍地应该拿自有资金。但近年融资普遍，房企配资一般都在三七开，房企自有出资占三成，配资占七成。现在一些房企连自有出资部分也从金融机构解决，房企引入银行、债券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金来拍地，已成为业内潜规则。高杠杆必然带来高风险。上海等地已出台明确政策：缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款，不得使用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等。
金色诱惑 割舍不下的“地王”盛宴
各路资本涌入楼市，土地是围猎的对象。2016年多地上演“地王盛宴”，成为本轮房价上涨的风向标。“地王”的出现，无形中给周边项目带来“坐地起价”的即期信号，更导致未来涨价预期。在舆论炒作下引发民众恐慌，造成开发商待价而沽，捂盘惜售，房价上涨势不可挡。
“买地的价格越来越高，摆在开发商面前就只有一条路——房价除了上涨别无选择。”中国社科院经济研究所副所长张平说，这一现象暴露出当前土地市场非常严重的垄断性。华融证券首席经济学家伍戈说，一些地方政府既是土地市场的少有供给者，又是房价的最终调控者；既是抑制房价泡沫的“刹车”，又是推动房地产市场发展的“油门”。近期高涨的土地出让金及一些地方政府的“饥渴式供地”模式凸显出对土地财政的依赖。
幕后黑手 投资投机下的虚火
在一段时间内，楼市几成“股市”。多地上演的企业和个人“炒房”热潮背后，不乏投资投机者的身影。珠海一家生意不景气的贸易公司买了80多套房子，近期正陆续出手。
有观察楼市的人士指出，新三板上市公司中有几十家企业主要业务是炒房。清华大学房地产研究所所长刘洪玉说：“如果这些海量投资投机的钱投到粮食，我们就要吃不起饭，如果投向服装，我们就要裸奔。”珠海房协秘书长梁远新表示，对于吸附在砖头上的泡沫，地方政府要加大防范风险，避免陷入房地产泡沫。
灰色地带 造假炒作推高房价预期
10月，深圳开启为期三个月的房地产行业专项整治执法行动，发现不少楼盘项目存在虚假宣传、捂盘惜售，发现互联网金融公司涉嫌经营“首付贷”业务；上海依法查处8家违规房企、7家中介；广州四部门联合出击规范房地产市场秩序，发布“日光盘”“地王”等消息的行为将被重罚；武汉有102家房企因违规被列入“诚信黑榜”……
除了不合理的市场行为，一些机构和网络舆论的借势炒作也放大热点城市房价上涨的预期，为房价上涨推波助澜。
针对各种不合理开发和违法违规经营行为，近期住建部接连打出重拳。
调控楼市 该打什么拳？
楼市调控“排名前列波”之后，“第二波”又袭来。
国家统计局本月18日较新数据显示，70个大中城市中一二线城市房地产市场明显降温，三线城市较为稳定。
降“虚火”
交易量回调明显
自国庆节实施“京八条”调控新政以来，北京许多购房者都感受到“过山车”似的行情变化。在房价曾“领涨”全国的深圳，经过两次调控加码后楼市显著“降温”。
一线城市涨势不再，热点二线城市更是“转冷”。记者看到，一些楼盘甚至出现批量退房现象；有的二手房中介门口，前来解约的市民甚至排起了队，但大规模违约并未出现。
“调价保量”
未开盘项目压力大
记者实地走访出台新政城市的多个楼盘发现，虽然调控后新建商品房普遍遭遇看房人数锐减、交易量跳水等降温行情，但截至目前，大部分一手楼盘价格暂时还没出现明显的下滑。面对浓厚的观望情绪，部分在售项目准备用“买赠”和“优惠促销”等方式吸引购房者。
业内人士一致认为，今年以来制造了无数话题的“地王”房企，未来日子可能是最难过的。
“因城施策”
长期稳预期需多管齐下
清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，推进房地产市场健康平稳发展需要多管齐下。从地方出台的限购措施看，意在遏制投资投机性购房需求，对自住需求是保护的，这些政策会随着不同城市的特点和市场条件的改变而进一步完善。
一些地方房管局负责人、开发商以及专家学者认为，应避免调控政策误伤合理购房者，同时防止合理需求过分抑制，形成“蓄水池效应”，未来造成报复性反弹。而“科学规划”“因城施策”成为专家建议的关键词。据新华社
