房企500强去年销售4万亿 中小企业库存高压

新华网

2016-03-23 09:17:27

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据中国房地产业协会、中国 房地产测评中心3月22日联合发布的《2016中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示,房企500强前三甲位置依然由万科、恒大和绿地包 揽,500强企业去年全年销售金额创下4.0万亿元新高,同比增长17.5%。另外,中小型企业由于存货保持高位,面临生存攸关考验。

2015年是“十二五”收官之年,我国经济下行压力有增无减。为发挥房地产业对稳定增长、护驾结构调整的重要作用,政府出台多项促进去化库存的相关政策。年内房地产业成交持续回暖,但开发投资、土地购置面积、新开工等指标仍不容乐观。

中 国房地产业协会会长刘志峰表示,过去的一年国家出台了金融、税收、公积金等一系列去库存、稳市场的政策,使房地产市场企稳回升。2015年,全国商品房销 售面积12.85万亿平方米,比上年增长6.5%;商品房销售额8.73万亿元,增长14.4%,创历史新高。“但在市场企稳回升的同时,也要看到城市分 化越来越严重。因此除了努力应对区域和城市分化,积极去库存之外,还要加快转型创新,改善产品供应,促进有效需求。”

万恒绿包前三 华夏幸福首进前十

测评报告指出,房企500强榜单前三甲位置依然由万科、恒大和绿地牢牢占据。其中,万科已连续八年位居榜首。保利、中国海外、碧桂园、融创、龙湖、华夏幸福和富力则分列四到十位。值得注意的是,华夏幸福首次跻身前十。

据 悉,万科、恒大、绿地也是国内年销售金额进入“两千亿俱乐部”仅有的三家房地产企业。2015年,万科集团累计实现销售金额2614.7亿元,同比增长 21.54%;恒大地产2015全年销售金额达2013.4亿元,同比增长53.10%,增幅居全国之首;绿地控股2015全年实现合同销售金额 2301.0亿元。

2015年,500强房地 产开发企业总资产均值为289.26亿元,同比增长13.04%,增速较2014年回升7.27个百分点;净资产均值为72.68亿元,同比增长 12.50%。500强房企规模延续了近年来持续上升的趋势,且在增速连续五年出现下滑后,2015年再次实现增速回升。

中 国 房地产测评中心主任丁祖昱解读称,500强房地产开发企业资产规模增速回升,一方面与年内销售回暖有关,中等规模企业借市场销售回暖之机,加速规模扩张速 度;另一方面,A股房企实现大规模定增,资产规模先进的企业通过资本市场放大资产规模,从而拉动500强房企资产规模均值上升。在此背景下,企业从追求 “野蛮生长”转向追求“有质量的增长”成为共识。

去年销售达4万亿 融资环境改善

测 评报告称,在货币宽松和持续的去库存政策下,2015年商品房销售回升迅速。在330政策出台后,商品房销售面积和销售金额从4月开始显著回升,最终全年 全国商品房销售面积为12.85亿平方米,比上年增长6.5%;商品房销售额为8.73万亿元,同比增长14.4%,商品房销售创下历史新高,销售面积也 仅次于2013年高点。受益于行业销售回升,500强房地产开发企业销售明显加速,500强企业全年商品房销售面积总额达3.4亿平方米,同比增长 11.6%,销售金额创下4.0万亿元的新高,同比增长17.5%,500强企业市场份额有所提升,并持续在销售方面保持先进于全国整体水平的增长速度。

从 报告可以看出,2015年我国房地产产业集中度继续提升,前四大房地产开发企业销售金额占比从2010年的4.91%上升至2015年的 9.70%。而2015年10强房地产开发企业销售总金额约占500强销售总金额的35%,销售面积总计约占500强总销售面积的38%。前50强、 100强、200强销售金额分别约占500强总销售金额的60%、70%和90%。

2015 年以来,房地产企业融资环境明显改善,银行贷款利率经多次降息明显下调,债券市场也有利好。与此同时,上市房企中票、再融资等多元融资渠道畅通。当前融资 成本下移通道的打开,国内融资渠道的回归,也使得上市房企和尚未搭建资本平台的房企之间差距进一步拉开。但由于银行对于开发贷的风险偏好没有改变,且三、 四线城市市场始终疲软,非上市企业资金面仍旧匮乏。

土地两级分化 中小企业库存高压

报 告指出,近年来地价上涨幅度大于房价上涨幅度,同时人工、建安成本不断上升,不断挤占企业盈利空间。2015年以来,不少企业进一步加强了在北上广深等一 线城市及重点二线城市的争夺,这些企业土地成本占比逐渐提升,而三、四线城市短期内难以摆脱高位库存和需求不足的低迷行情,在行业盈利性整体下滑的趋势 下,企业间的分化将进一步加剧。

数据显示,企 业在2015上半年拿地整体谨慎,但随着融资环境改善和优质库存的下降,房地产开发企业投资意愿有所企稳,下半年企业逐步加大拿地力度。从城市分布看,土 地市场仍呈现两极分化格局,500强企业整体布局依然聚焦一线核心城市,热点城市地块竞争激烈,高溢价地频现,部分热点地快溢价率甚至高达200%以上。 与之形成鲜明对比的是,大量三四线城市土地市场整体惨淡。

库存方面,500强房地产开发企业存货均值增长率为8.59%,基本与上年持平,与2009年以来20%以上的存货增长率相比,,房企近两年的存货增幅保持低位。但整体而言,商品房待售面积占销售面积的比重仍处于历史高位,市场去化压力依然较大。

其 中,一线城市房地产市场供应偏紧,总体不存在库存问题。部分重点二线城市经济发展前景较好,未来人口及资源聚集力强,房地产也易于消化。中西部经济一般的 二线城市及多数三四线城市,房地产供应量过大,同时由于城镇化步伐放缓,人口流入有限,需求增长缓慢,库存消化周期较长。与各能级城市不同的库存现状相对 应的是不同企业存货压力的大小,特别是集中于库存消化周期较长的三线城市经营的中小型开发企业,由于存货保持高位,项目消化周期较长,这些企业可能面临进 一步恶化的资金情况,从而面临生存攸关的考验。

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