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老黄埔的高光时刻停留在了前两年，三巨头齐发力，销量长期霸榜广州东部，其中网红大盘万科城市之光的价格破6奔7，富颐华庭则需要全款才能选房，中鼎夹在两者中间，也没少捞到好处~
市场下行期，老黄埔相比黄陂、科学城，南岗庙头等板块也更抗跌，截止到现在城光基本清盘，只剩富颐和中鼎，价格有所回落，但也基本在5字头左右浮动~
如果没人来搅局的话，估计这个板块也就这样躺平慢慢卖了，只可惜鲢鱼马上要来了。
这一期我们要讲的是老黄埔——保利中央公馆，一起看看这个楼盘的实际情况以及大家都很关心的问题。
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01 基本情况
中央公馆
去年12月保利一举拿下黄埔图书馆地块，加上配建的文化馆以及幼儿园，折合拿地价大概2.8w,小区围合式中央园林的设计风格，共有6栋住宅，均为47层高的超高层，其中2号楼是2梯4户的设计，其余均为3梯6户的设计。户型有81平，89平，92平，116平以及159平共5个。
纸面数据您知晓一下就可以了，我们重点来聊聊几个大家关心的话题。
Q1
什么价格，什么时候开盘？
现在没有开盘，对外吹风5w，参考万科城市之光，预计5月中开放售楼部收筹。但我个人判断，开盘的价格预计均价会在4-4.5w之间，起步总价在320w左右。
Q2
楼盘周边配套如何？
中央公馆位于大沙东辐射圈，距离最近的地铁站大沙东步行大约400米，作为7号线以及5号线的交汇点，这两条地铁线的含金量很高，可以直达去到多个商圈。5号线东西走向，贯穿了老荔湾，越秀，珠江新城，金融城以及老黄埔，7号线北延段去年开通后价值拉升，贯穿科学城，老黄埔，大学城，万博，南站，最后去到顺德。
其次是生活配套，中央公馆自身配建了1万方的文化馆，南侧紧挨小区的是广州第三少年宫和黄埔图书馆，一路之隔是黄埔荔枝公园以及黄埔儿童公园，穿过公园再过来就是保利中誉广场和大沙东地铁口。往北走200米就到黄埔体育中心，左右两个就是怡园小学北校区，86中以及怡瑞小学，简直不要舒服了。
医疗方面，小区周边两公里范围内有两所三甲医院：中大附属第一医院·东院（小电驴6分钟能到），广医大附属第五医院（小电驴7分钟能到），其余像黄埔区中医医院、广州市黄埔区妇幼保健院等，都在小电驴15分钟内到的范围内。
Q3
离石化厂多远，有没有影响？
离石化厂大约2公里，跟万科城市之光差不多的距离，多少会有些空气和粉尘影响，至于影响能不能接受，这个就见仁见智，看老黄埔基本都逃避不了这个问题，如果是很介意的话，就考虑其他板块即可。
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Q4
教育资源如何？
基本靠蹭，这也是它价格无法卖贵的主要问题之一，小区只配建了幼儿园，小学不确定只能参考以往，理想状态下就是蹭到怡园或者怡瑞，也有可能去到横沙，初中就是广大府，石化，86中，123中、港湾以及中鼎配建的6所摇号。这跟城市之光对口华师附就是天然的差距了。
Q5
未来的高铁新城，是好还是坏？
广园快速两边规划会建高铁站，引进4高铁+2城规，如果真的落实，对中央公馆好的是以后出行就很方便了，特别是跨城以及跨省，市内可以坐地铁，跨城可以坐城轨，不用跑到广州南站或者东站了。不好的点在于，高铁站一旦建成，肯定会对周边的小区产生噪音影响，特别是北向的户型。所以在选筹上就需要花点心思，谨慎选择。
Q6
保利招商华发中央公馆
VS 城市之光怎么样？
教育：
万科城市之光自身还规划有2所幼儿园，还引入了华师附小，但这个楼盘属于旧改项目，所以学生源会包含部分回迁房资源，属于“非纯粹生源+名校”。
保利中央公馆只配建了1所幼儿园，小学方面就真的得要蹭了，最理想的情况当然是蹭怡园小学北校区，但是也可能会被分配到怡瑞小学，这个存在极大不确定性，具体的招生信息要以当年的教育局招生计划为准；
商业：
两个盘都位于老黄埔，周边配套成熟满足日常生活需求不成问题，生活氛围也非常浓厚，而且老黄埔是以前的区府所在地，居住的人口密度高，所以配套的设施都比较齐全。
户型：
户型设计&使用率上保利会比城光好太多，保利是在新规出台后报建的产品，其次保利是出了名的“卷”，这都体现在了它的户型设计和使用率方面了，目前保利的户型是超100%的实用率，而城光的实用率只有80%左右。
社区：
下面两图一对比就能看到，城市之光的社区比中央公馆的大的不止一点，大社区的好处就是下楼活动范围更大、楼下底商更多。
01
城市之光
02
中央公馆
户型概览
中央公馆
相比其他产品82方只做了1.5卫，用起来会差点意思，但是总好过只有一卫；而北向又是另一个不令人讨喜的地方。
89㎡户型是南北对流，4开间朝南+大飘窗，全屋四季采光通风不用愁，而且入户花园外置，收纳效率提高不少。主卧带270°飘窗房间通风也在线；
需要注意：89方的户型靠近护林路，日常噪音、扬尘的影响跑不了，对声音比较敏感或者对居住要求比较高的小伙伴慎选。
四朝南开间+双L型大飘窗，采光通风和收纳实用率都很在线，而且入户花园外置，收纳效率再一步提高。
需要注意的是：92方户型靠近护林路，介意噪音和扬尘的小伙伴慎选，另外92户型玄关处设计的小房间如果当做房间住人是有点鸡肋但把它当做电竞房、杂物房，能堆放家里的消耗品或者在家打游戏想想瞬间就很香。
116㎡和159㎡都是做到了4房2厅，多开间朝南的设计，不同的的是159方比116方做多了一个卫生间，居住舒适度更高，更好。
户型设计方面，小区的产品也和其他新规后的新房一样，实用率都会在100%以上，而且这个小区也会是老黄埔片区内首个实用率超100%的小区。
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