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联投文津府：天河低密山居现楼，得房率近100%+华阳小学+执信中学+高定精装，价格回调成改善优选
在广州天河奥体板块的生态腹地，一个以“低密、高得房率、名校环绕、现楼交付”为核心的高端住宅项目正迎来价值重估——【联投文津府】。项目由湖北省属国企湖北联投开发，容积率仅2.7，全盘7栋纯改善住宅，532户，主打108–165㎡高实用率户型，得房率接近100%，并已实现实体开放、准现楼发售，成为天河东改善家庭不可忽视的务实之选。
尤为难得的是，项目对口华阳教育集团旗下的奥体东小学，初中可参与执信中学天河校区（70%中签率），保底为天河外国语学校，教育确定性在同区竞品中极具优势。加之三面环山、六境园林、高定精装交标等配置，联投文津府正以“主城低密山居”的稀缺属性，回应市场对品质生活的深层需求。
项目概况：国企匠筑，容积率2.7，纯改善低密社区
联投文津府位于天河奥体板块，紧邻执信中学天河校区，总占地约4.14万平方米，总建面约8.24万平方米，规划7栋住宅，共532户，容积率2.7，绿化率40%，是天河罕见的低密度纯改善社区。
项目采用全点式错落布局，楼栋呈48°偏转设计，最大化景观视野与采光面，有效避免对视。整体定位清晰：不追求规模，而专注居住舒适度与圈层纯粹性。
教育配套：华阳小学+执信中学+天外，优质教育三重保障
教育是文津府的核心竞争力：
小学：已正式对口华阳奥体东小学（华阳教育集团旗下），该校师资与教学质量在天河享有良好口碑；
初中：根据天河区招生政策，业主子女可参与执信中学天河校区摇号（中签率约70%），未中签则入读天河外国语学校（保底），两所均为省一级名校；
社区配建：约800㎡托儿所 + 约2434㎡幼儿园，满足0–6岁学前教育需求。
尽管小学距离约2.4公里，需接送，但执信中学就在小区对面，步行可达，极大便利初中阶段就学。
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户型与产品力：得房率近100%，3.1米层高，全南向大平层
项目主力户型涵盖108–165㎡三至四房，全部实现四开间朝南、南北通透、高得房率，堪称“空间魔术师”：
108㎡ 3+1房：近6米南向阳台，LDKB一体化，5.9米大方厅，主卧带L型衣帽间；
128㎡ 四房：8米L型阳台，餐厅设全景飘窗，功能与景观兼得；
140㎡ 4+1房：南向采光面达15.7米，南北双阳台，主卧配270°折叠屏飘窗；
165㎡ 大平层：17.4米南向面宽，双主套设计，中式厨房+西式岛台，三面望山景。
全系层高3.1米，次卧均配全景落地窗，空间感远超同面积段产品。更关键的是，使用率接近100%，无公摊浪费，真正实现“买多少得多少”。
精装交付：防潮护墙板+国际一线品牌，细节拉满
针对南方潮湿气候，项目全系标配：
装配式全维多层防潮护墙板（造价远超普通墙漆，常见于别墅产品）；
国际一线品牌中央空调+新风系统；
公共区域采用皮质、木质等多种材质饰面，兼顾防潮性与美学；
负一层全明精装地库、7米挑高首层大堂、风雨连廊归家动线，提升归家仪式感与实用性。
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生态环境：三面环山+六大公园，人均绿地13.4㎡
项目坐拥稀缺生态资源：
三面环山：大灵山、长岗山、横山、简山环绕，形成天然静谧屏障；
“1+4公园”体系：山体公园、天河区儿童公园、岐山公园、天河大观湿地公园、科学城体育公园，每500米即有绿地；
社区内打造“一轴两心三节点六境园韵”园林体系，保留6棵原生古榕，营造“榕下社交”场景；
规划八大生活空间：亲子共读、书画、乐活运动、邻里议事厅等，满足全龄段社交与休闲需求。
交通与商业：自驾便捷，地铁依赖接驳
交通方面以自驾为主：
周边无地铁直达，距21号线、4号线站点均超几公里，步行不现实，建议电单车或公交接驳；
规划中的地铁19号线珠吉站、7号线二期姬堂站及鱼珠隧道，未来有望提升通勤效率；
自驾30分钟内可达珠江新城、金融城、科学城三大CBD。
商业配套方面：
周边有优托邦、美林M·LIVE天地、天河城百货等成熟商圈；
医疗资源丰富：中山大学附属第六医院、暨南大学附属第一医院等三甲医院环伺。
优缺点总结：低密山居典范，地段与界面略有妥协
核心优势：
天河罕见低密社区，容积率仅2.7，远低于珠金琶普遍5–7的水平；
得房率近100%+3.1米层高，空间实用性强，性价比突出；
华阳小学+执信中学+天外，教育组合优质且确定；
执信中学就在对面，初中上学极为便利；
三面环山+六大公园，生态环境优越，宜居指数高；
高定精装交付+防潮系统，细节考究，兑现力强；
准现楼发售+价格回调，购房风险低，决策更安心。
需理性看待之处：
距现有地铁站较远，不适合纯地铁通勤族；
小学距离约2.4公里，需长期接送；
周边城市界面一般，部分区域待更新；
地块前身沥青厂，虽已完成土壤修复，但部分买家或存心理顾虑；
社区体量较小，大型商业需依赖外部配套。
结语：天河低密改善的价值洼地，务实买家的理想选择
联投文津府不是靠概念包装的项目，而是以真实的低密、高得房率、名校资源和现楼品质赢得市场认可。在天河新房普遍高总价、高密度的背景下，它提供了一个“离尘不离城、有山有名校、买得明白住得舒服”的改善方案。
对于在珠金琶工作的家庭，若不依赖地铁、重视子女教育与居住舒适度，联投文津府无疑是当前市场上极具性价比的选择。随着价格理性回调、实体全面开放，其价值正被越来越多务实买家看见。
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