父母全资购买房产,该不该加子女名字?认清这4个结果,理性决策

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2020-11-05 09:02:07 ·专注防城港最真实,最全面的楼市动态、房价数据、区域发展,坚持分享有价值的房产内容,为防城港买房者保驾护航!

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买房是个大问题,也有些学问在里面。

面对一套价值不菲的商品房,很多年轻人都有心无力。所以,不管是向父母求助、还是父母主动资助,由父母出资给子女买房、或者父母购房时同时登记上子女名字,现实中非常普遍。

那么,房产证登记上子女名字,对于父母和子女而言,有何利弊?父母对子女的付出有风险么?子女名下登记上房产,未来会产生什么影响?

【房产加上子女名字的结果】

我国不动产采取的是“登记制度”。当父母买房、登记上了子女名字,不管是仅登记子女、还是连带父母子女一起登记,基本结论就是:子女有份额了。

很多父母可能会考虑:如果提前在房产上登记了子女名字,万一子女今后面临婚变,是不是房产会被分走、自家财产面临“外流”的风险?这种心理很正常,无须过多讨论。本来就是自己的钱,可以不给任何人,当然,也包括自己的子女。

但是,只要房产上不增加子女配偶的名字,就不会存在这个问题,无论这个房子是子女婚前还是婚后购买——这种情况,视为父母对自己子女的单方赠与。

那么,当父母出全资购买房产的时候,同时登记上子女名字,有哪些结果?

意味着节省未来过户费用。

房产过户,不管采取的是买卖、赠与还是身后继承的方式,都要涉及到税或者费的问题(其中,继承没有税,只有费)。

计算税、费的时候,房产面积是一个绝对影响因素(过户房产税费计算的基数=平米单价×过户面积)。因为房产中已经有子女份额,父母房产过户给子女的时候,相当于过户面积减少了,相应降低税或者费。

意味着子女名下已经有房。

一旦登记上子女名字,就意味着子女名下有房。

未来子女如果打算再行购买房产,将视作二套。二套房购买受到一定的“特殊待遇”,例如,贷款买房首付比例增加、贷款成本增加等。

而且,当名下已有多于一套房产、打算出售其中的时候,涉及到的交易税费增加——在名下房产不唯一的情况下,至少涉及到1%的个人所得税。

意味着父母可能没有单独处置权。

《民法典》第三百零一条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。

如果房产登记的“共有情况”是“共同共有”,那么房产证上年登记的任何一个人,都无权对房子进行处置,必须要经过全体人员同意方可;如果房产证上登记的是“按份共有”,只有父母份额合计超过2/3的时候,父母才可以单独处置。也就是说,未来如果父母想处置房产的话,可能需要先过子女这一关。当然,如果仅仅登记了子女名字,那么父母更无权左右房产的处置——父母没有决定权。

意味着父母个人财产提前减少。

房产一旦登记完成、其中有了子女名字,就意味着父母把房产中的份额让给了子女。子女提前获得了父母部分财产,父母提前减少了部分财产。

如果父母需要大笔费用花销、而自身资产又不足以支撑,这笔提前给出去的财产,可能会产生关键影响,从自身“财务”的角度,少了一份保障。

【理性的决策】

这四个“意味”,没有绝对的利弊之分,不能仅仅从结果上简单武断决策。家庭情况、财务状况、感情情况,各有不同,不一而论。

既然父母是“出钱人”,在这里我们就完全站在父母的角度,与大家探讨一下决策的理性问题。

其中,有两个预设前提:

如果绝对肯定自己未来不会面临诸如财务问题、子女不孝问题等风险,可以忽略。

出资购房、同时登记上子女名字,本意是出于对子女的善爱。没有人愿意白白出让一大笔钱给不疼爱的人。

1.签订书面、附条件的《赠与合同》

在购买房产时增加上子女名字,多数情况下认定为“赠与”。而且这种赠与,多数情况下会认定为“具有道德性质”,一旦发生,很难撤销。

而现实中的情况是,父母赠与子女房产,很少签订个什么合同之类的书面文书——父母和子女,还签个合同,似乎有点太见外了。

但是,如果从另外一个角度来理解这件事儿,或许就会认识到这份合同的重要性:

父母对子女有抚养义务,但是没有买房义务,甚至可以说,没有义务把自己的财产无偿给到子女。父母之所以会产生这种行为,仅仅是因为子女是自己的子女,别无他由。所以,父母的出发点是好的、是正的。

但是不要忽略这件事的两面性:父母对子女是好的,子女也要给予父母相应的回报。如果父母未来面临子女不养、子女不孝的情况,如何保护自己的利益?

附条件的《赠与合同》,是规避这种风险的特别好的一个手段——在要求子女赡养自己的前提下,接受赠与。

如果未来一旦出现子女“反水”的情况,父母可以通过这份合同、主张撤销赠与。这既是对自身权益的保护,也是对子女的约束。

很多人说了:房产过了户,赠与就完成了,不能撤销。

这个观点是片面的。在《民法典》中:

第六百六十三条 受赠人有下列情形之一的,赠与人可以撤销赠与:

(一)严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益;

(二)对赠与人有扶养义务而不履行;

(三)不履行赠与合同约定的义务。

赠与人的撤销权,自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。

也就是说,如果当子女产生了不赡养行为(注意:上述时限,不是指的从过户完成时起算),父母可提出撤销赠与。

2.用“借”来形成约束。

父母给子女钱,算借的?似乎很可笑——父母给子女钱不是应该的么?还谈什么借不借的?

这个观点,完全是在消费父母的慈爱之心,更是站在子女个人利益角度的自私心理。

如果有这种观点,还是建议把父母与子女的位置互换一下,看看是否愿意接受。

用“借”这种方式,对于父母而言,也是一种特别好的权益保护手段——但保护的是钱,不是房子。

房产一旦登记完成,房产本身的产权人、产权份额即已确定。在没有特定情况下(例如上述谈到的赠与问题),不得变更。

如果有借条的话,可以在一定程度上减少父母的财务风险。子女在房产中的份额可以不动,但是子女欠父母的钱,必须要偿还。

从操作角度,这张借条用不用,完全由父母说了算。子女孝顺,放到一边;一旦子女对自己不好,这时候,这张借条就派上了用场。

所以,借条的作用,不是亲兄弟明算账、疏远了父母与子女之间的感情,而是对父母起到很好的保护作用。

3.注意份额登记的“共有情况”。

前面我们提到了不同共有情况下的房产处置要求。

如果父母不好意思跟子女签订合同、打借条,那么还有一种手段:就是注意房产登记的“共有情况”。

很多时候,人们购房的时候采取的都是“默认”选项——共同共有、各自份额均等。

我国房产登记过程中,关于“共有情况”有三个选项:

单独所有。房产证上登记的产权人单独占有全部房产(注意:夫妻共同财产情况下,登记“单独所有”除外)。

共同共有。房产证上登记的多个产权人对于房产具有均等权利与义务。

按份共有。每个产权人在房产中占有一定份额比例。这个份额比例可以相等、也可以不等。

从父母角度,只要在登记为“按份共有”的情况下,保证在房产中的产权份额超过2/3,未来可决定自行处置房产(其他共有人可享有优先购买权)。在某种程度上,这是对父母自身权益的保障。

【结语】

无意争执防谁不防谁,无意讨论想多想少的问题,更没有必要去割裂父母与子女之间的感情。

其实,财产分配的背后,体现的就是“人”——父母对子女、子女对父母。彼此之间相处无间,无须多虑。但是,很多现实情况并不尽如人意。

在这里,通过分享一些知识点,希望对父母与子女双方,均作出一些提示。

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责任编辑:胡耀元

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