中建天河精诚壹号
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“抛弃刚需”已经逐渐成为天河新盘的标签。
天河北刚需机会来了，中建天河精诚壹号小户型终于补货，号称“总价430万上车天河盘”。
一起看看，它到底值不值得买。
中建精诚壹号是在2022年广州第三轮拍地中被中建四局 、广州天投、广州天科联合竞得，总价超20亿元，折合楼面价32373元/㎡。
其实地这块地是回炉再造的，去年广州第二轮拍地时，被开发商嫌弃地价太贵，于是就流拍了。最后地块总价降低了3亿、再砍掉了6384㎡保障性住房，鼓足勇气再次登上去年第三轮土拍，才被保住“性命”！
中建天河精诚壹号落址天河智慧城核心区，规划用地面积3.29万平方米，容积率2.5，总建筑面积约8.86万平方米。产品以刚需、刚改户型为主，包括78-140㎡三至四房，共计10栋13层低密洋房，仅600余套房源。
项目利用资源优势和专业优势积极改善周边配套环境，为业主营造便捷幸福的都市生活圈。
先看优势方面。
1、小区生态资源丰富。背靠火炉山，东面就是东大湖，中短期来看，这两个生态资源不会有大变动，再加上自身的社区园林，项目算是天河里难得的生态盘，下楼散步、周末登山都很适合。
2、容积率低，小区居住舒适度高。小区一共规划了10栋12+1层的小高层，中间围合着5400平的花园，容积率2.5，居住环境舒适。
3、上车门槛低。项目主打78-118平户型，天河难得主打小户型项目，上车门槛自然低不少，对于热衷留在天河的刚需来说，吸引力自然不少。
4、实用性高。虽然项目主打小户型，但户型一点不将就，使用率很高，销售自信地说：是天河使用率最高的新盘！主卧带套房，主卧和阳台一半都是赠送的，再加上长阳台的花池全送，实用率自然不输。实话说，精诚壹号的小户型空间比很多市面上90-100户型还好。
5、央企实力兜底，交付有保证。虽然天河地段值千金，但是天河北楼市这几年活跃度一般，所以新项目烂尾、被卖的情况也不少，交付安全性和质量自然受影响。而精诚壹号有中建这个央企兜底，安全感还是有的。
从地段和外部配套来看，这里都相对一般，没有特别让人眼前一亮、必须选择的理由——对刚需而言，离地铁站太远，出行几乎全部靠自驾；
对改善而言，周围的环境没有好到让人流连忘返，圈层也达不到改善的要求。
从居住角度而言，或许后期还有一些地块出让，增加片区的成熟度和认可度，但这个周期会比较长，且存在很大的不确定性。
不过项目的产品还可以——这也是开发商不得已而为之的事情，当地段、交通、教育都没什么优势的时候，只有依靠内卷的户型和低密度低容积率这些亮点来吸引客户。
中建天河精诚壹号项目占地3.2万平，容积率2.5，建筑密度30%，层高13层，规划了10栋小高层，层高均为13层，总货量约600多套，2梯5户的配置。
就小区的密度，楼间距，层高而言，在广州高容积率、超高层项目遍地开花的时候，这个盘显得比较有稀缺性。如果单看这些数据，其实是一个偏改善型的社区，吸引的应该是改善客。
但从户型来看，针对的还是总价预算有限，又希望上车天河的刚需客，首推一共有四个户型，分别是78平2+1房，89平3+1房，118平4+1房，140平4+1房。比如78平的户型，已经做到非常阔绰的3房2卫。
说实话，这个户型比保利和悦滨江给我的冲击更大，不仅是正规的3房2卫，各个房间面积不小，还带一个非常大的阳台。
89平则做成了3+1房，门口带入户花园，主卧北侧也有窗户，全部采用带面积窗户，采光性很好。
118平相对89平多个了一个北向的房间，主卧做成了270度转角窗户，赠送面积非常多，利用率很高。
总的来讲，精诚壹号主打性价比，居住属性比投资属性更明显。
但放眼天河，项目价格和产品相当有竞争力。
至于配套方面的短板，也是短期内难以克服的，主要看个人需求了。
项目客群跟天河智慧城上班的年轻工薪人群匹配度十分高，通勤非常友好。
这个价格，对于想留在天河的刚需，压力还不算大。
随着智慧城的产业规模壮大，片区会释放更多居住需求，项目价值也有机会水涨船高。
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