房地产市场持续深度调整，在房企业绩普遍下滑、承受压力的背景下，一些具有远见卓识的品牌房企却在耐心谋划稳健提质的发展之道，以期从中突围，实现可持续发展。
绿城中国（03900.HK）就是其中之一，不仅稳住了基本盘面，还在一些重要财务指标方面取得了不错的成绩。
据绿城中国2023年年报，报告期内，公司累计取得总合同销售面积约1547万平方米，总合同销售金额约3011亿元，同比增长0.27%。
2023年，绿城中国实现收入1313.83亿元，较2022年1271.53亿元增加42.3亿元，上升3.3%。
收入获得稳定的基础上，绿城中国的利润仍然出现了一定提升。财报显示，2023年，绿城中国净利润为66.78亿元，净利润率5.08%；股东应占利润31.18亿元，较2022年的27.56亿元上升13.1%。
1. 投资提质
储备货值方面，绿城中国2023年新增38个项目，总建筑面积约557万平方米，由绿城承担的成本约595亿元，平预计新增货值1425亿元；这其中，一二线货值占比84%，权益比提升至74%。
在日前举行的绿城中国2023年业绩交流会上，绿城中国管理层表示，去年新增的38个项目当中，有26个在当年即实现开盘，占比达68%；去年新增的约1425亿货值中，约四成在当年实现了销售转化，金额约549亿元。
在投资拿地与财务安全方面，绿城中国实施了相当严格的管理措施。
据了解，投资拿地方面，绿城今年预计的投资规模在1000亿左右，但该计划具有一定的弹性，具体投资多少，仍要结合销售情况与现金流的情况来做出安排。
据执行董事及绿城中国行政总裁郭佳峰介绍，今年3至5月期间，杭州、上海、北京、西安、宁波、苏州、济南、长沙等城市将有近30宗优质地块待拍，绿城仍有机会获取优质项目并争取在年内实现新增转化。
业绩会上话音刚落，绿城就迅速行动，27日、28日连续两天在苏州和宁波分别以30.82亿元和17.35亿元拿下两宗优质地块，为其24年的项目开发提供了坚实的土地储备。
对于今年的拿地策略，郭佳峰表示，公司将综合地价高低及市场形势变化而展开投资，不会因为要达到较高的投资货值目标，而放松在投资端的管理尺寸。在投资方面，主要思路仍然是紧扣现金转化效率，紧扣现金流，以销定投。
“现金流是公司的重中之重。公司每天都要监测现金流情况，每个月会根据各类的收支情况，滚动更新现金流，我们要确保拿地等各项主要支出对集团现金流安全无负面影响。”在当天的业绩交流会上，郭佳峰明确，公司今年全年将继续严控净资产负债率在80%以内，以保持经营性现金流为正。
2. 债务管理提质
境外债管理方面，绿城中国管理层透露，目前公司境外到期余额为3亿美元。绿城中国境外债余额能降至相对较低的规模，与绿城稳健的经营，以及其展开的一系列有效的融资安排不无关系。
绿城中国执行董事及执行总裁耿忠强表示，针对境外的债务情况，公司根据市场情况准备了银行的内保外贷，以及自有资金偿还等多种形式的安排。
据了解，绿城中国2023年完成境外融资11.72亿元，其中4.5亿美元用于对2024年到期境外债务的提前置换，截至目前已提前完成3.6亿美元银团贷款置换。剩余约3亿美元贷款中，其中2.5亿美元于2024年12月刚性到期，据绿城管理层透露，针对这部分，公司也做了提前安排，相关工作正在按计划稳步推进。
“明年到期的债务，今年也会提前着手应对，确保公司在征信方面不会出现任何闪失。”耿忠强称。
3. 销售提质
就今年的市场走向与公司销售安排，绿城管理层表示，从目前的整体情况来看，新房销售市场仍承受着不小的压力。今年前2个月整体市场销售下降幅度很大，预计3月市场总体有所好转，但很难判断 4-5月以及之后的销售形势。
就后续市场，绿城中国执行董事及副总裁李骏认为，今年楼市政策有望继续宽松的大前提下，城市市场可能会继续分化，在这种变化当中，绿城所看重的杭州市场，仍然是全国最为稳定和最优质的城市之一。从当前情况来看，杭州市场总体成交活跃，核心板块量价坚挺，库存健康。
近期，绿城在杭州的多个项目都获得了市场的较高认可。如杭州绿汀春晓，两周内两次开盘，约900套房源吸引了超8000组客户登记，拿地到实现车宅双售罄仅用时102天；再如杭州桂月云翠，通过打造约12000㎡的全维示范区，加码产品力弥补自身区位弱势，首开中签率仅为44%。
“预计杭州限制性政策预计将进一步放开，实行分区分类政策体系，商品房限价政策或某种程度松动。而绿城将持续深耕杭州主城核心板块，以产品立身，专精改善型住宅，在投资定位和战略布局上与市场发展保持一致。”李骏称。
在这样的市场背景下，对于2024年销售目标，综合考量之下，绿城将更加看重权益销售。
郭佳峰表示，在充满挑战和更加不确定的市场，公司将努力争取与2023年销售持平。同时，预计2024全年业绩收入出现小幅增长，这主要是因为并表项目增加。“核心盈利指标，我们努力做到与2023年大体相当。”
而对于投资者所关心的，绿城改革的目标是什么这一问题，绿城中国董事会主席张亚东表示，简单而言之，绿城希望能够给购房者、投资人、股东，以及给行业和社会作更多的贡献。
“好产品、好房子，既是业绩的基础，也是业绩的保障，这一点是绿城特别看重的。此外，近些年，我们积极推动发展模式由以‘扩量’为主的粗放式发展，向以‘提质’为主的内涵式发展转变。目标说起来很简单，就是为了增加权益，增加营收，增加利润。大家可以看到，近年绿城在新增货值上的权益占比不断快速增长，这也给公司利润的增长形成了有效支撑。”张亚东补充道。
