“我们跟大湾区共同成长，今年上半年7500亿元总货值中，有81%分布在珠三角。”12月中旬，龙光地产行政总裁赖卓斌在一场公开论坛上声称，他们是业内布局大湾区业务占比较高的企业。
房企的眼光和自信，建立在2019年8月26日中央财经委员会第五次会议的定调：当前，我国经济发展的空间结构正在发生深刻变化，中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式，必须增强这类经济发展优势区域的经济和人口承载能力。
实际上，年初国家一系列顶层设计的出台，已从不同侧面向外界宣告：中国城镇化全面进入了“都市圈/城市群时代”。作为中国三大都市圈之一的粤港澳大湾区，无疑是脚步迈得较快的。
瞄准珠三角
春江水暖鸭先知。龙光并不是排名前列家把广东珠三角当成主战场的企业。
12月24日，南方产业智库发布的2019年中国上市房企健康60指数（HFI-60）显示，纳入监测的60家平均资产规模达3345亿元的上市房企，近年均有涉及广东房地产业务，其中大部分均把珠三角板块视为未来发展的重点区域。而记者近期梳理了多家第三方机构监测的全国排名前100的房企，80%以上都有过或正在布局珠三角业务。
或许从不同渠道早就嗅到了国家重大政策的风向，国内的龙头企业从去年开始，就已经预断到都市圈与城市群将成为今后中国城市发展的主流趋势，从而把未来重点布局对象锁定在京津冀、长三角和粤港澳这三大城市群。
据中指研究院分析，城市群定位高端、综合经济实力强，是一国经济的增长级是国家参与全球竞争与国际分工的全新地域单元，能够产生巨大的集聚经济效益，是一个国家城市化升级的主要载体。从该机构发布的《2019年1-11月全国房地产企业拿地排行榜》亦可以看出，前11个月，百强企业拿地聚焦于热点城市群，在几大城市群中拿地总投入高达9274亿元，尽管珠三角土地供应有限，前百强企业在该区域投入的拿地金额仍高达1715亿元。
值得一提的是，为了突破广东新增建设用地不足的瓶颈，碧桂园、保利、富力、佳兆业、时代等一大批龙头房企已开始通过旧改的方式来抢占珠三角市场。今年9月，广东正式出台旧改19条新政，将撬动逾4250亿元社会资本，助力全省至2021年新增旧改面积23万亩以上，其中80%以上将集中在珠三角。
角力珠三角
有专家分析，城市群推动城市化升级的内在逻辑是通过产业、人口、交通三大要素之间的相互作用和影响，从而推动城市群的快速发展。
而业界普遍看好粤港澳大湾区的原因是，湾区不但是全球经济的制高点，占全球经济和人口的绝大部分，也是新技术、新产业、新商业模式的创新高地。
“全球70%的工业资本和人口及75%的大城市都集中在距海岸线100公里范围内，出海口附近便占了50%左右。”赖卓斌认为，与其他城市群最不一样的地方是，珠三角人多、钱多、地少，因而这里的投资价值较高。根据龙光地产半年报显示，截至2019年6月底，该公司在珠三角10个城市共计拿下62个项目，可转化土地储备1877万平米，可转化土地储货值3250亿元。
随着粤港澳大湾区建设的加速推进，许多实力房企都希望成为都市圈时代的领跑者，从而卷入了一场场跑马圈地的竞赛。在HFI-60监测的60家上市房企里，全部企业的总资产规模已经超过20万亿元。其中，上半年总资产达到1000亿元以上的企业有47家，在60家企业中占比78.3%。排名前四位的中国恒大、碧桂园、万科股份和绿地控股，资产规模均达万亿元以上，从营业总收入情况来看，60家被监测企业中的68.3%上半年营收达100亿元以上。
为了赢得日益激烈的规模竞争，许多房企不得不采取高杠杆的方式来寻求发展。据HFI-60监测，60家企业上半年平均负债率为77.3%，超过这一平均线的企业有35家，其中11家超过了85%，前五位的中梁控股、北大资源、融创中国、碧桂园和绿地控股，负债率分别达到了95.25%、93.13%、90.84%、89.33%和88.3%。过高的负债率一定程度上削弱了企业的盈利能力，数据显示，60家企业平均净资产收益率仅8.23%，能够达到这一平均线以上的企业仅25家，有1/3的企业低至5%以下，其中4家企业上半年净资产收益率甚至低于2%。
部分房企甚至以牺牲企业发展健康来应对这场紧张而激烈的角力。据南方产业智库分析，在HFI-60监测的60家上市房企里，泰禾集团、中梁控股、正荣地产、建发国际、华远地产、北大资源、招商局置地、粤泰股份等13家企业得分低于60分，被定义为“健康不合格”企业，在60家企业里占比21.6%。
建设珠三角
尽管中国的房地产市场已经从粗放式的规模扩张转向以精耕细作、多元发展为特点的提质争优时代，行业竞争越来越考验企业自身的综合实力和专业化程度。但是，大多数房企的职业经理人认为，房地产企业作为城市建设的主力军和市民居住空间的主要提供商，仍然应该抓住国家当前大力发展都市圈和城市群的机遇，把自己重塑为城市高质量发展的推动力。
根据广东省统计局统计，2019年广东房地产市场保持平稳。仅1-10月，广东房地产开发企业完成投资12811.89亿元，同比增长11.2%。从区域看，珠三角核心区房地产投资增长12.6%，商品房销售面积增长1.9%。尽管今年的“金九银十”相比往年成色不足，但经过有针对性的促销换量，大多数房企还是完成了年初制定的销售任务。
面对都市圈时代带来的发展机遇，部分房企也开始调整自己的发展方向和脚步，以此来适应珠三角建设高级城市群的目标和节奏。譬如，碧桂园便早已洞悉城市群推动城市化升级的内在逻辑，通过产业、人口、交通三大要素之间的共同升级，开启4.0模式，遵循“环核心城市”的投资策略，聚焦都市圈核心城市外围区域，提前布局TOD、产城、机器人谷等项目，强化环都市圈区域的产业优势、交通优势及人才优势，助力都市群的发展与腾飞。
在暨南大学经济与社会研究院副院长张思思看来，未来房地产业有几个潜在增长点。一是新型城镇化深入推进。我国城镇化率仍有10%-20%的增长空间；二是人口净流入大的都市圈，会依然面临住房刚需和大量租房需求；三是城市更新和部分城市棚改货币化深入推进，会释放不少改善型需求；四是结合城市空间布局规划和产业转型升级，工业地产和商业地产具有发展潜力。随着“房住不炒”的预期稳定，房屋逐渐回归居住属性。从美国等比较成熟的市场来看，房地产商更多是服务管理的角色。房地产进入存量时代，将倒逼国内房企改革，目前行业已经开始出现了标杆性的优质项目。国内房企转型升级，将更好地服务于区域和经济发展，真正惠及于民。
在战略发展定位上，珠三角将成为广东乃至国家经济增长的主引擎。一位本土房企的高管对记者坦言，只要房企能够看准形势，适时转变自己的角色，跟上时代发展的步伐，把自己从纯粹的房地产开发商逐步转变成城市综合服务的运营商，就一定不会被时代所淘汰。
南方日报记者 冯善书
