“租赁市场，三年内会看到一片繁荣”。
2018年，比“明年房价涨跌？”“现在还该不该买房？”“买房子买哪里好？”更受关注的，将是租售并举、多渠道供给将为房地产市场带来的颠覆性改变。
在合富辉煌集团副总经理、佛山合富辉煌执行董事李慰看来，2018年将是租赁产业和延伸服务业爆发的起点，包括租赁物业的供应、房地产信托基金的发展。同时，自持物业等新的供给和盈利模式与周期，也会让房企从长远发展的角度来看社区运营和建筑的全生命周期。
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2018年佛山楼市关键词
“租赁元年”与“价稳量缩”
2003年，佛山楼市起步发展阶段，同步进入佛山市场的李慰以及团队，是整个佛山房地产市场发展的“全程观察者”与亲历者。
今年初，李慰接受南都记者采访时给了2017年楼市走势预测两个关键词，一个是“量缩价挺”，另一个是各个板块今年将表现为“无冻土”。中西部板块这些曾被业内人士比喻为“我们拿着望远镜，看着别人(中心区以及广佛板块)成交红红火火”的传统非热点区域，在佛山住宅市场的区域调控下，今年一改“冻土”变成“热土”。
南都：综合大政策背景下，佛山楼市正处在一个什么阶段？
李慰：排名前列，先从佛山自身来看，目前整个房地产市场整体的价值是有充分支撑的。这座城市正处在长期积累的爆发阶段。市场从2003年发展到现在，经过15年的积累后，现在整个城市发展正在突破新高之后继续往上跃升，比如我们可以看到大湾区发展背景下城市公建配套的建设都很实在，以及产业升级、轨道交通建设等等，都赋予佛山更多的都市价值。这是我看好佛山的理由，在这样的城市里面，我认为好的物业，依然有勃勃生机。
第二，阶段性来说，房地产市场会有压力。这个压力在于大的金融政策的持续收紧，特别是按揭，如果依旧严格和额度紧张，这些都会对市场带来直接的压力。
第三，租赁市场将是一个新的机会。租赁概念的爆发，在新的一年会更加深入与加速。所以，2018年特别是租赁产业以及延伸服务业爆发的起点。
南都：对2018年的市场如何判断？
李慰：对佛山来说，排名前列，2018年是“租赁市场的元年”，这个判断是大势。第二，商品房成交市场的关键词是“价稳量缩”，成交量会继续收缩。除了调控之外，可能会因为租赁市场的发展模式，会让更多机构惜售，也就是说房子并不一定拿来卖。
同时，整体市场调控依旧会有作用，我认为现在调控不是调“外伤”，而是调“内息”。
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租售并举的居住模式
“三年内会看到一片繁荣”
佛山市住建管理局数据显示，截至2016年底，佛山市户籍人口400万，流动人口346万，租房居住人口约311万，全市登记在册的出租房屋约59.48万套，住房租赁市场发展空间广阔。
佛山拟通过集体土地建设租赁住房、招拍挂土地配建、商改租、城中村改造、“三旧”改造等多种方式增加租赁房源。计划至2020年，全市增加租赁住房10万套。为达到该目标，计划年底前确定15-20个住房租赁试点启动项目。
南都：有观点认为，租赁市场将是一次新的“住房改革”，这种变革对城市生活的直接影响是什么？
李慰：租赁市场的发展有效地为商品房补缺。未来的租赁市场是多元化的，我们现在对租房的理解可能还是传统“两押一租”(租房时支付相当于两个月租金水平的押金，以及预付一个月的租金)。新时期会变成各种周期的固定化，比如五年、十年一个租赁周期，包括这次以建行为代表推出的租赁平台和租赁贷款业务等，这些都是新的模式和领域，对传统的商品房是一个强大的支撑。
过去我们想象租房的生活，很动荡漂浮、缺乏稳定性，适当租期的固化和金融支持，让很多人可以稳定地居住，在一个城市稳定发展，而且将人才居住成本有效降低下来。
这种租赁形式多元化和租期的固化，另一个方面会体现一个城市的价值，这是一个新的体系。
而且，一个蒸蒸日上的城市，并不是以有多低的租金和房价来衡量的。反而房价和租金的稳定增长，能够从各个方面体现城市的价值。
南都：预计多久租售并举的市场格局会成型？
李慰：估计三年，整个租赁市场的发展和呈现就已经比较成型。
尤其是现成的物业投入租赁市场以及实现周转周期的时间会很短，刚刚拿地建设的全新物业，比如自持型地块，这个时间周期会长一点。总之，租售并举的市场呈现出规模供应，三年内会看到一片繁荣。
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租赁运营改变“算账”模式
改变“今年拿的地明年卖多少钱”
在万科、世联进入长租公寓领域后，保利发布了国内首单房企租赁住房REITs(房地产信托投资基金)，随后碧桂园与中信银行签约，共同发展长租市场。据南都记者不完全统计，目前已经有逾10家房企拥有自己的长租公寓品牌，包括万科、保利、绿城、招商蛇口、旭辉、阳光城、佳兆业、金地、龙湖和远洋等。
租售并举一方面将为市民带来更多的居住选择，在业内人士看来，未来租赁物业不仅仅是一房、小公寓等过渡性住宅，高档社区里的大平层洋房也将可以“长租”下来作为居所。另一方面，租售并举也将带来房企运营和盈利模式的新变革。
南都：现在国内有十几家房企都开始专门的租赁线产品或者旗下租赁品牌，这也是房地产开发的新方向？
李慰：新的政策肯定会引起百花齐放。未来若干年后会出现分化，有些未必具有长远价值逻辑的企业可能会被淘汰，重视被开发物业长远价值和服务的，会有新的发展。
现在很多企业建房子的时候固有的思维是着眼于“卖出去”这个节点，从长远发展的角度来看社区运营和建筑的全生命周期等方面，无疑还有欠缺。但是自持物业时代就不一样了，开发企业需要着眼于长远的价值长期体现，这样的物业才具有长远生命力和盈利能力。
南都：所以居住供应结构的改变，也将带来行业新的盈利模式？
李慰：对于房企来说也会面临着新的发展，首先在金融手段上可能更加多元化，比如可以发REITs，2018年一定是房地产信托基金的一个爆发年。
通过这种综合的金融手段，房企会寻找到一个新的发展路径，这样可能会让房企不一定愿意将所有开发的房子都直接建好就销售，可以自持有五年、十年。从而让房企更愿意持有物业，更加重视长远的物业的价值。
南都：不容忽视的是，近一年的拿地价格可能比现在住宅销售的限价成本还高。在房地产改革和调控下，很多企业会不会面临“阵痛”？
李慰：现在开始已经有越来越多的开发商着眼于长远的收益，不是今年拿的地，明年要卖多少钱，整个资金链的算账模式在新的政策下会有所改变。
比如，因为政策的变化，会让更多的地产机构，更加深入去思考和谋划，开发物业的长期收益价值。也就是说，不一定房子建好了就要尽快卖掉，可以先作为租赁物业获得租金收益，一个阶段租期结束后物业再入市销售，这种模式也是可以的。
因此，新的市场形势下，考量企业的更多是对开发物业价值的长远规划，以及多元化经营模式的规划。
来源：南方都市报 记者：路漫漫
