上海华润观宸润府
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【基础信息】
项目名称：观宸润府
开发商：上海润泽川置业有限公司
住宅占地面积：38579.8㎡
项目类别：高层
产品：建面约98-146㎡高层
建筑风格：润系新经典海派风格
绿化率：35%
可售总户数：706户
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【华润集团 | 有华润多美好】
香港与中国内地最具实力的多元化企业之一；
一家与大众生活息息相关的多元化产业集团；
一个在资本市场拥有举足轻重地位的领导者；
国务院国资委直接监管和领导的国有重点骨干企业之一；
2022年位列《财富》世界500强第70位。
（信息来源：World Brand Lab2022年度《世界品牌500强》）
【华润置地 | 为更好的城市】
华润置地，于1994年改组成立，是《财富》“世界500强”华润（集团）有限公司旗下负责城市建设运营的业务单元，是行业领先的城市投资开发运营商，中国内地十大开发商之一，中国商业地产领导者。
【华润置地上海 | 一脉润系，润新上海】
1992年，华润置地进驻上海，31载携手并肩，与上海共进，在上海打造了外滩九里、苏河湾中心·润府、前滩润暻等作品。华润置地紧随城市脉搏，尊重土地基因，2023年，择址于浦东城市副中心川沙，溯源城市海派文脉，以城市的精神底色隽永，为新海派人文打造全新城市封面。
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【浦东之极 战略引擎】
卓越主城：2035全球卓越封面高能主城，承载全球城市核心职能，浦东中部崛起的重要引擎。
国策腹地：从交通、旅游、科创纬度，以东方枢纽、张江科学城、迪士尼国际旅游度假区等三大国家级战略加持。
【川沙之极 示范国际】
世界前沿：国际级滨水区核心——浦东运河水系，对标上海“一江一河”的国际滨水空间，十四五期间，川沙新镇计划将浦东运河重点打造成为生态、人文、时尚的城市秀带和景观廊道。
高能主场：川沙路两侧5公里产业带，核心发展区，交通优势明显、商业发展多元、教育资源集聚、居住品质升级、产业发展高效，高品质生活示范区。
【超级枢纽 锋速世界时区】
邻近东方综合交通枢纽，高速直达全球。
【五横三纵 立体交通】
五横：地铁2号线、龙东高架路、华夏高架路、迎宾高速、申嘉湖高速。
三纵：川沙路、上海绕城高速、外环高速。
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【国际潮流 一城精萃】
约500m内：百联川沙购物中心、绿地东海岸国际广场、绿地云悦坊商业广场、川沙九六广场（在建）、地块西侧商业用地、南侧住宅项目还配有3万方商业。
约2km内：家乐福、金汇商业广场、浦东现代商业广场、川沙商业广场。
【起伏绿意 细语自然】
约800m内：川沙公园、地块东侧、南侧规划生态绿地水系。
约2km内：浦东川沙健康公园、界龙生态垂钓园等。
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【名校为邻 涵养人生】
约1km内：浦东新区实验小学、观澜小学、上海市侨光中学、东南侧有规划学校。
约3km内：园西小学、川沙中学等。
本项目周边学校规划等信息仅供参考，学校的名称、建成时间，开办学性质、办学规模，学位设置、招生条件及招生区域划定等均存在未确定或者调整的可能，本公司对此不作任何承诺，须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准
【健康医疗 守护全家】
约1km内：上海市浦东新区人民医院（三级乙等）、上海市浦东新区中医医院（二级甲等）、浦东川沙社区卫生服务中心。
【城市底蕴，文脉隽永】
浦东文化之根：川沙古镇内400年老城墙、180年江南名宅内史第、170年观澜书院、民国哥特式天主教堂，完整的护城河体系和老城厢形制。
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【定制美学】
大师设计：力邀一线大师团队，匠心缔造润系海派人居。
云端飞印：润系顶端塔冠设计亮点再升级，极致流畅的曲线勾勒出建筑框架，以封面姿态耸立时代封面。
黄金艺境：汲取非对称国际平衡主义美学设计语言的“L型大折板”，非对称的利落线条一折到底，呈现隽秀的黄金比例视觉体系。
流光连影：铝板+大面积玻璃板的运用，在自然光下折射出富有韵律变化的光芒，美化城市天际线，与空中塔冠彼此呼应，构筑国际前沿审美流体建筑。
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建面约98㎡的3房2卫，属于市面上非常经典的一款户型。
整体布局上做到了三开间朝南，这样做的好处是将南向尺度充分利用，以保证室内有更好的采光。
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除了客厅连接南向阳台、南向卧室带飘窗外，北侧的书房和双卫也配置了飘窗，大大增加了实用性和空间感。
不论是年轻夫妻、一家三口还是三代同居，功能上都很很好的得以满足。未来数十年来长期居住都不在话下，这无疑是真正的一步到位产品！
我们再来看一下建面约146㎡的4房：
首先要强调的是，在上海7090政策的影响下，全市范围内这个面积段的产品已是十分罕见，浦东稀缺啊。
上海华润观宸润府
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房产小知识：
一、房地产相关概念
(一) 房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:
1、 单纯的土地;
2、 单纯的建筑物;
3、 土地与建筑物结合的房产;
(二) 房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:
1、 一级市场(土地市场);
2、 二级市场(房地产增量房市场);
3、 三级市场(房地产存量房市场);
三) 土地及土地所有权:
1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.
2、 土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;
3、 土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押.
(四) 土地使用权获取方式:
1、 土地使用权出让:
指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;
土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式；
国有土地使用权出让年限：商业、旅游、娱乐用地40年;工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.
2、 土地使用权划拨:
指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;
以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制;
下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨: 国家机关用地和军事用地;
城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地;
(五) 建筑概念
1、 建筑:建筑物和构筑物的总称;
2、 狭义建筑物:指各类房屋,构筑物如树木、电梯、水暖设备等;
3、 合格建筑物的标准:适用、经济、美观;
适用:安全、防水、隔声、保温隔热、采光、功能齐全、空间格局合理;
经济:购置价格合理、维修保养、采暖、空调能耗不高;
美观:建筑造型、色彩美感、与环境协调;
(六) 物业概念
1、 物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包括各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地;
各类房屋:可以是建筑群,如住宅小区,也可以是一幢住宅;附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交通等;
房屋建筑常识
1、 容积率:
总建筑面积与总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;
容积率=建筑总面积÷用地面积;
一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;
2、 建筑密度:
项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;
3、 绿化率:
指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的比例;
4、 绿地率:
描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率;
5、 层高:
住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.
6、 净高:
指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;
7、 进深:
指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以有效的节约用地;
8、 开间:
指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;
9、 建筑面积:
指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;
10、公摊面积:
指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;
11、使用面积:
它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;
12、占地面积:
建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线面积;
13、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);
14、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;
15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单元”出售
