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项目基本信息
【开 发 商】：万科
【占地面 积】：32174㎡
【总建面 积】：100283㎡
【容 积 率】：2.2
【楼 幢】：10幢(13-17层)住宅，600套
【层 高】：3m
【架 空 层】：层高4m
【户型面积】：96/107/119/138㎡
【物业公司】：万科物业
【稀缺车位配比】: 1：1.08 可售649个
【交付时间】：2025年12月30日
【单 价】：限价39000（含装修4000）
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万科朗拾滨屿府
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纵观全滨江，万科·朗拾滨屿建面约96㎡是市面上难得的新房，不仅满足更低总价入主国际滨江的购房需求，同时也充分满足当代家庭生活需求。因为建面约96㎡户内承重墙比例非常少，意味着房子未来空间改造更多样，有着秒变大户型的既视感。
▲96方户型图
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建面约96㎡户型中，删掉非承重墙，空间理论最大跨度约9.8米；在96方建模视频展示中次卧与客厅空间连通，次卧玻璃窗既能区分两个空间，又在视觉上达到通透感，媲美大户型类横厅布局；同时阳台室内化后与客厅相连，不仅满足日常衣物晾晒，还能在此阅读、品茶，享受更多可能。
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更为人性化的是，客厅采用分户S墙设计，将冰箱位从厨房挪到走道，高效利用餐厨空间。可开合的半开放式厨房搭配餐厅的互动岛台，空间感受放大两倍；通过岛台，边做饭边与客厅家人亲密互动，以前做饭是干活，现在做饭是生活。
▲96方餐厨一体化示意图
在滨江乃至全杭州楼市当中，绝大多数建面约100㎡三房户型为南向三开间，采光相对有限。而万科·朗拾滨屿建面约106㎡做到南向4面宽，全滨江只此一家，从餐客厅、次卧到主卧的采光和通风都非常卓越，横向瞰尽IMAX阳光风景，是高知人群的置业首选。同时在万科·朗拾滨屿看来，餐客厅不只是公区，更是整个家庭的中心生活聚场，让家人在日常中享受其乐融融的美好生活。
▲106方户型图
建面约106㎡户型打造LDKG一体化布局，犹如一座家庭社交场，无论家人聚餐还是宴饮宾朋都尽兴十足；南向4开间尺度，面宽约11.7米，让更多阳光照射室内，搭配约5.4米宽南向封闭式观景阳台，进一步扩展餐客厅空间尺度，在拥抱更多生活志趣的同时，家人相聚的时间都能有清风、明月和光影相伴。
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▲106阳台效果图，具体以实际交付为准
而且对比传统相对空间局促的厨房，建面约106㎡户型设置有大尺度厨房空间，可以轻松放置双开门冰箱，U型厨房空间，操作台面更大，可以同时满足更多人烹饪美食，男女主携手在厨房烹饪美味，孩子在客厅做作业或看电视，情感浓度在三餐四季中默默升温。
▲106方厨房效果图，具体以实际交付为准
当代家庭的生活需求随着时间的推移不断改变和提升，对居住空间的需求也在不断变化。万科·朗拾滨屿建面约118㎡拥有全屋收纳功能，不只是置业客群心中的爆款收纳王，更真正意义上满足了当代改善家庭的居住需求。而且比四房多一房的4+X户型设计，满足多孩家庭居住需求，更能安放全家人的幸福生活。
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▲118方户型图
相比其他同等面积两房朝阳的设计，建面约118㎡三房朝阳，皆有阳光照耀，除了两个南向卧室，还有一间可以做阳光书房，让阅读与阳光为伍。
在当代家庭更为关注的收纳功能方面，建面约118㎡户型在设计之初就已预设好一整套的收纳系统：沿着生活动线规划大量收纳空间，例如超大玄关储藏柜、客厅走道收纳空间、由建筑师闫英俊老师提出的800库，共规划约52m³收纳空间，满足当代家庭更多生活物品的安放。
▲118方800库软装示意，具体以实际交付为准
尤其是绝大多数家庭难以利用的设备平台，万科·朗拾滨屿在每个户型设备平台打造时，统一设计约400mm高度的一步式反坎，实现自由出入，预留更多的空间。
▲118方设备平台装修示意，具体以实际交付为准
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作为万科·朗拾滨屿最大面积，建面约138㎡全能四房改善王，充分满足二孩时代、三代同堂的家庭居住需求，在拥有阳台室内化、U型厨房、可利用的设备平台等优点之外，空间格局进一步升级，成为滨江高知人群改善的高住商首选。
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电梯厅是该项目设计师特别引以为傲的场所之一：它被改造成工程系统区域，并放置了所有通风系统、管道空调、中央除尘系统和控制室。这使得生活空间的设计更加自由。
业主是一个‘个人主义者’，公寓准确地反映了他的生活理念和品味。 与休息区的白色和米色设计形成鲜明对比，厨房看起来更加引人注目。 为了保持既定的风格，装饰中使用了木材和具有活跃纹理的黑色石材。
卧室的装饰遵循整体理念：简洁的线条、简单的色彩、天然的材料、理性主义、光线的运用和强调艺术品。
客房是为业主的两个女儿设计的，因此风格与其他内敛的空间有些不同。柔和的粉色被添加到调色板中，作为“少女”领域的标志。
浴室在镜子表面和玻璃的帮助下，成功地创造了一场错综复杂的视觉游戏。
Marie Massaud
Natalia Zavotisheva设计的135㎡中世纪风格公寓，采用中性色调，墙壁是灰白色，所有内置家具和立面都采用相同的颜 色。 在浅色背景下，anegri木材、艺术品，还有复古的定制物品脱颖而出。
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新政重磅发布 滨江区限购全面放宽
杭州户籍，无论非限购区有几套房，不影响限购区房票(限购2套)
非杭州户籍，有社保或者个税记录，即可在滨江买房
首付最低2.5成 (具体以银行政策为准)
摇号弃选不再限制登记
万科集团战略级产品系，迭新国际滨
万科进阶改善产品系「拾」系，已于上海、南京等7个城市落子10余座，引发火爆行情和市场口碑。
首入杭州，引领国际滨产品力。勾勒一座“都心的自然岛屿”，拾起生活的真意。
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江南科学城核心、黄金三角，未来价值高地，直距互联网小镇3km
时代大道、火炬大道、彩虹快速路，三大城市主干道在侧。
智造供给小镇、零磁科学谷、白马湖生态创智城，三芯交汇。直距互联网小镇3km。
零兹科学谷效果图
极弱磁大科学装置效果图
南北学府，十二年学龄一站式陪伴教育
硅谷小学(杭二中白马湖学校教育集团)、硅谷中学（在建）、浦乐幼儿园。三面环绕,仅一路之隔。
硅谷小学实景图
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硅谷中学效果图
山水环绕，国际滨难得自然宜居之地
一线彩虹河，背靠冠山（滨江唯一山地公园），近邻白马湖公园。
四面铝板，地标封面
板块首个四面铝板公建化外立面。
严选贝金米黄铝板、发光云石、香槟金铝板，打造“四扇玉石门，两道黄金眉”宝门廊。
全架空层设计，四大主题盒子
四大架空层泛会所设计，打造学习盒子、健身盒子、亲子童趣等主题空间。
（古翠隐秀学习盒子实景图）
归家就是度假的开始
宝门廊、落客庭院、社区大堂，三重高定仪尊享酒店归家体验，收获一种新新奇的抵达方式。
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一、名词解释
（一）房地产相关基础知识
1、房地产
是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产由于其固定不可移动性又被称为不动产，是房产与地产的总称，是房屋和土地的社会经济形态。
2、房地产业
是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
3、房地产开发
是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。包括从房屋定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设施、供水、排水、供电、通信、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。
4、物业
（1）居住物业
一般是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等，购买者大都以满足自用为目的。
（2）商业物业
也称收益性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、商场、商住楼等，购买者大都以投资为目的。
（3）工业物业
通常是为人们的生产活动提供入住空间，包括重工业厂房、轻工业厂房和高新技术产业用房、研究与发展用房、仓储用房等。
（4）特殊物业
如车站、桥梁、机场、高速公路、汽车加油站等物业，特殊物业经营的内容通常要得到政府的特殊许可。
5、房地产市场
（1）房地产一级市场
是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产开发商或其他土地使用者所形成的市场。
（2）房地产二级市场
是指房地产开发市场，经营主体为房地产开发公司，经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发，然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。
（3）房地产三级市场
是指在房地产二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易，是单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场。
6、土地权利
（1）土地所有权
是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
（2）土地使用权
是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。
7、土地开发
（1）土地一级开发
是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或农村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
（2）生地
指可能成为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地，即待开发的国有土地，是距离城镇较远、无市政基础设施、未开发利用的土地。
（3）毛地
是指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地，即已有地上建筑物及附属设施的建筑物，将被改建的土地。
（4）熟地
是指已完成市政基础设施建设的土地，达到“三通一平”或“七通一平”施工条件的土地。
（5）宗地
是指以权属界线组成的封闭地块，是地籍的最小单元。
（6）净地
是指国家在土地出让时，已经完成拆除平整，不存在需要进一步拆除的建筑物、构建物等设施的土地。
（7）三通一平
是指水通、电通、路通和场地平整。
（8）七通一平
是指给水桶、排水通、电力通、通信通、燃气通、路通、供热通和场地平整。
8、土地使用权出让
（1）出让年限
指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年限。其中，居住用地为70年；工业用地为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；商业、旅游、娱乐用地为40年；综合用地或其他用地为50年。
（2）协议出让
是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
（3）招标出让
是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者投标邀请书，邀请特定或不特定的法人、自然人和其他组织参加投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
（4）拍卖出让
是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
（5）挂牌出让
是指市、县土地资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
9、土地价格
（1）地价
是指土地使用权受让人获取土地使用权所需的全部费用。
（2）土地出让金
是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。
（3）地面价
是指每平方米土地的单价，即用出让金总额除以土地总面积。
（4）楼面价
是指摊到每平方米建筑面积的地价，即用出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。
10、土地竞价
（1）一次竞价
是指土地招标拍卖挂牌主持人进行现场竞价，每位竞价人只能进行一次书面报价，报价后不允许进行修改，然后以价高得者的原则来确定竞价人的方式。
（2）双向竞价
是指在土地出让竞价中，向下竞房价、向上竞地价，综合报价最佳者胜出。一般用于限价商品房用地出让。
11、保障性住房
（1）经济适用房
是指政府提供优惠政策，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
（2）廉租房
是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。
（3）公共租赁房
是指政府提供政策优惠，限定套型面积和出租价格，按照合理标准筹集，主要面向低收入住房困难家庭出租的具有保障性质的住房。
（4）限价商品房
是指通过多种形式筹集，限定套型和销售价格，实行定向销售，用于解决城镇中低收入家庭和特殊群体住房困难的政策性住房。
12、土地登记
（1）地籍调查
是指依照法律程序和技术规程，对申请登记的宗地现场核实其权属、位置、界线、数量、用途等基本情况的行政行为。
（2）土地证
是指政府颁发的载明所有者或使用者的姓名、土地的方位、地级、面积、四至、用途、使用日期和权源等，以备查考的证书。
（3）国有土地使用权
包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权。
（4）集体土地使用权
包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权。
12、商业地产
是指用于商业用途或具备商业功能的地产。物业类型主要包括商业街、购物中心、商场、专业市场、住宅底商、商铺、写字楼、酒店。
13、城市综合体
是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市空间的各项功能进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的建筑综合体，并将这些功能空间进行优化组合，共存于一个有机系统中。
14、工业地产
是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，是有别于住宅、商业和综合类用地以外的用地。
15、旅游地产
是指以旅游、休闲、度假人群为目标、为最终消费者的物业形式，包括休闲度假村、主题公园、培训基地、产权酒店、分时度假酒店、风景名胜度假村、民俗度假村等旅游置业项目。
16、文化地产
是指以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式，是用文化引领规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务的系统工程。
17、养老地产
是指以适合老龄人居住为创新核心，从建筑设计、园林规划和装饰标准都接近于高端住宅产品开发规律的建筑产品。
（二）房地产开发过程基础知识
1、项目建议书
是指房地产开发企业根据国民经济和社会发展的长远规划、行业规划、地区规划的要求，结合各项目自然资源、市场预测与分析，在基本条件成熟后向国家、地区项目主管部门推荐的建设性材料。
2、项目立项
是指项目取得政府主管部门（计划发展委员会）的批准文件。
3、项目可行性研究
是指对工程项目建设投资决策前进行的技术经济分析和论证。
4、设计任务书
是建设单位对工程项目设计提出的要求，是工程设计的主要依据。
5、建筑工程方案设计
是依据设计任务书编制的文件，由设计说明书、设计图纸、投资估算、透视图四部分组成，一些大型或重要的建筑，可根据工程需要加做建筑模型。
6、初步设计
是根据批准的可行性研究报告或设计任务书而编制的初步设计文件，包括设计说明书、设计图纸、主要设备及材料表和工程概算书。
7、施工图设计
是根据已批准的初步设计或设计方案而编制的可供进行施工和安装的设计文件。
8、基本指标
（1）用地性质
是指规划用地的使用功能。
（2）用地面积
是指规划地块划定的面积。
（3）用地红线
是指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围内的界线。
（4）建设用地面积
是指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地水平投影面积，又称总占地面积。
（5）总建筑面积
是指建筑物各层水平投影面积的综合，包括使用面积、辅助面积和结构面积三项。
（6）容积率
是指建设用地内的总建筑面积与建设用地面积之比。容积率越小，意味着生活质量越高。
（7）绿地率
是指一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比例。通常新区绿地率不低于30%，旧区绿地率不低于20%。
（8）绿化率
是指在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率。绿化率一般要大于绿地率。
9、基本设施
（1）配建设施
是指与住宅规模或人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地总称。
（2）配套设施
是指为方便生活而提供的各种设施，如水、电、暖气、煤气、通信、入网、有线电视、交通车站、学校、医院、广场、超市、邮电、公园等。
（3）公共活动中心
是指配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。
（4）建筑小品
是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。
（5）停车场
是指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地。停车场面积小型汽车按每车位25m2计算，自行车按每车位15 m2计算。
10、房屋建筑
（1）低层房屋
是指高度低于或等于10m的建筑物。
（2）多层房屋
是指高于10m、低于或等于24m的建筑物，一般为4-8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。
（3）高层房屋
是指高于24m、8层以上（含8层）的建筑体，一般分为小高层（8-12层）、高层（13-24层）和超高层（24层或100m以上）。
（4）自然层
是指楼层高度在2.2m以上的标准层及在2.7m以上的住宅。
（5）技术层
是指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。
（6）错层
是指室内不同功能区楼地面不在同一平面，高度差约为400-600mm，以实现动静、公私的分离。
11、五证两书
五证：建设用地规划许可证，国有土地使用权证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预（销）售许可证。
两书：商品房质量保证书，商品房使用说明书。
12、招标方式
（1）公开招标
由招标单位通过报刊、广播、电视等传播媒介发布招标通告，公开请承包者参加投标竞争。
（2）邀请招标
招标单位不公开发布招标通告，而是根据工程特点向经预先选择的承包商发出招标通知书或邀请函，根据回复情况选择投标对象。
（3）协商议标
由建设单位直接选择投标单位，就工程的工期和造价等条件，双方直接商谈中标条件和要求。
二、开发流程
（一）前期策划
1、市场调研
（1）调研流程
☆前期准备：确定市场调研内容和目的→拟定市场调研计划→选择调查人员
☆市场调查：收集相关信息资料→选择调研方法→进行现场调查
☆资料分析：编辑整理信息资料→撰写市场调查报告
（2）调研内容
☆环境调研：政策法律环境、经济环境、社会文化环境、城市房地产市场
☆供求调研：消费者构成、购买动力、购买行为
☆项目调研：项目所在地气候、土地性质、周边环境、周边社区现状、市政及公建配套设施、交通条件等
☆竞争市场调研：竞争项目调研（产品规划、价格策略、广告策略、销售情况等），竞争企业调研（企业专业化程度、品牌知名度、销售方式、产品质量、成本状况、价格策略、与当地政府关系等）
（3）撰写报告
包括导言、研究方法、调查成果、限制条件、结论和建议。
2、项目可行性分析
（1）报告依据
☆国家相关法律法规；
☆国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划及行业发展规划；
☆国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；
☆城市规划管理部门出具的规划意见；
☆《国有土地使用权出让合同》或国有土地使用权证书，或国土资源管理部门出具的项目用地预审意见；
☆环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；
☆交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见；
☆自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；
☆有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；
☆国家规定的经济参数和指标；
☆开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。
（2）报告内容
项目总论、市场研究、项目开发方案、投资估算与融资方案、项目财务评价、项目不确定性分析、项目风险防控、项目经济可行性研究结论及建议、附件等。
3、前期定位
（1）土地定位
☆如何进行土地储备与竞拍；
☆明确如何选择土地开发设计；
☆土地开发如何定位。
（2）市场定位
☆明确开发理念及土地用途；
☆进行房地产市场研究；
☆选定细分市场；
☆目标客群定位；
☆进行产品定位；
☆进行价格定位；
☆财务评价。
（3）产品定位
☆总体规划布局；
☆户型设计；
☆建筑设计；
☆园林景观设计；
☆附加值提升。
（二）土地获取
1、土地储备及土地价值评估
（1）土地储备开发实施
征地→拆迁→市政基础设施建设→土地储备开发项目验收
（2）土地价值判断标准
土地形状、土地面积、交通环境、区位条件、土地性质、建设现状、片区规划、投资目的、土地附加值、经济界限。
2、地产企业土地获取决策管理
（1）决策流程
战略评估→效益评估→可行性评估→执行
（2）获取步骤
☆进行市场调查；
☆明确土地获取方式（出让、划拨、转让）；
☆办理土地手续。
（三）规划设计
1、招投标管理
（1）招投标类型
☆全过程招投标；
☆材料及设备招投标；
☆工程施工招投标；
☆勘察设计招投标。
（2）招投标方式
公开招标、邀请招标、协议招标。
（3）招投标程序
☆申请立项；
☆编制招标文件及标底；
☆确定招标方式；
☆投标人资格审查；
☆招标工程交底及答疑；
☆投标报价；
☆开标；
☆评标；
☆决标；
☆签订合同。
2、项目定位
（1）市场环境分析
包括经济环境、政策环境、竞争市场环境等。
（2）客户定位
细分目标客户群→定位目标客户群→选择目标客户群。
（3）产品整体定位
包括容积率配置、公共设施定位、楼层用途定位等。
（4）产品定位
包括产品档次、项目环境、总平面布置、建筑、景观、智能化、物业管理等。
（5）价格定位
☆评估内外部因素；
☆收集定价信息
☆研究楼盘平均单价的影响因素；
☆决定各期、各栋的平均单价；
☆评判楼层垂直价差；
☆判定水平价差；
☆调整价格偏差。
3、产品规划设计
（1）启动阶段
地块选择、房地产市场调查、购房者心理分析、开发项目市场定位。
（2）设计阶段
设计采购（指定设计公司或招投标选择设计公司）、产品设计。
（3）工程计划阶段
市政道路施工图、景观园林施工图、建筑单体施工图。
（4）工程施工阶段
☆要求施工单位做好施工组织设计，督促监理单位做好监理规划；
☆定期召开工程例会和设计交底会；
☆确保工程的质量、进度、成本及项目总体计划实施和控制；
☆及时准确地审核各种变更，使其发生不脱离总体计划。
（5）收尾阶段
完成对外结算、总结经验教训、做好项目记录。
