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晚上路过奥体的时候斜塘南岸的华润展厅已经摆上了，案名叫“湖东润云”，看起来不满足于仅仅跟奥体捆绑，而要延伸到整个湖东。
斜塘的地块陆续在拍，三兄弟后又迎来华润和大家。
苏州频繁土拍看起来并没有停手的意思，在时下供应量如此大的苏州楼市面前，相形见绌的却是一手房的销量。
湖西观云的热销刚刚过去不久，可剩下的楼盘依然是该走分销走分销，合作是未来的趋势。把备案价做高，再开渠道来分钱，这是所有开发商接下来不得不使用的手段。
所以我们看到园区的二期楼盘居然都在涨价，违反常理的背后其实更多是应对性的举措。
在当下市场里几乎拿不出差异化的营销思路，只能靠不停地试错来回复项目管理层的每日问询。
当然也有一些因为产品规划而无法出圈的项目，导致无论怎么营销都很难去化。
可能你很难把产品规划失误和仁恒这个品牌联系到一起，毕竟作为苏州人民认可的品牌，仁恒哪怕是合作盘也会成为楼盘销量的保证。
到底斜塘的华发仁恒河滨雅苑遇到了怎样的麻烦，这背后还真是隐藏着不少值得思考的东西。
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时间回到2022年6月，苏高新以27592 元/m²的楼面价拍得斜塘27号地块，溢价率为14.97%。之后交由华发&仁恒组合合作。
而斜塘板块的上个楼盘泊云庭恰好也是苏高新于2018年8月拍得，当时楼面价为23226元/平。
这么一看，时隔四年，楼面价仅仅涨了4366元/m²，似乎并不是很多，但在三个月以后，保利发展以24823 元/m²拍得斜塘43号地块，溢价率仅有1.32%。
三个月的时间可以让同样的斜塘板块，溢价差异达到 2800 元每平，这背后其实掺杂着当时开发商对于斜塘板块的犹豫。
但对于面积相当，容积率几乎同为1.8 的土地，且未来可预期的学区、配套完全雷同的情况下，开发商的作品就成了在未来去化里最重要的因素。
两家开发商选择了清一色的小高层产品。
保利做出了142 和 162 两个四房户型，迎合园区刚改人群，而仁恒则任性的多，整个楼盘都选择了143 户型的三房。
口号打出了“更纯粹、更舒适”的圈层和体验。
这个户型算是仁恒的经典户型，跟刚刚售罄的相城的溪云雅园140 户型几乎一模一样，唯一区别是做出了8米长的双联阳台。
图片：仁恒溪云雅园140户型
我们都知道仁恒物业的靠谱以及仁恒的品牌影响力，而保利在苏州其实一直缺乏代表性的项目，随之而来的号召力也跟仁恒有着差距。
可今天的我们看看这两个楼盘的市场认可度如何呢？
根据苏州商品房官方的网签系统，目前河滨雅苑共364套分两期开盘，而保利天珺429套房子则分了三期。
图片：保利天珺 1-3 期网签情况
截至目前，天珺总体的去化率大概在71%，这其中140户型的去化率在78%，160户型的去化率在62%。
可以看出来600万门槛价位的4房户型在市场相对更受认可，也是鉴于140的畅销程度，保利在二期的时候偷偷给这个户型加了价。
但是反观华发仁恒这边的网签记录，一期火爆销售后二期明显不如预期，且仁恒一二期的备案价是一样的，也就是在一期开盘购买仁恒的业主已经无形中损失了一笔“渠道费”。
图片：华发仁恒河滨雅苑1-2期网签情况
由于河滨雅苑是斜塘三兄弟中率先开盘的，因此在一期的销售中消化了不少关注奥体板块新房的存量客户。
但到了二期，俨然失去了市场的竞争力，目前一期的去化率在84.94%，二期在59.6%，整个项目去化率只有71.1%，与保利140户型的 78% 相比存在一些差距。
为什么屡战屡赢的仁恒会在这一次斜塘三兄弟的销售中败下阵来呢？
是仁恒的招牌不灵了么？
显然不是，仁恒的140备案价是斜塘三兄弟当中同面积段最高的，达到了 45000 元/m²，可依然去化了 259 套，这足以说明仁恒的实力。
考虑到拿地的溢价以及仁恒的溢价能力，再联系到近期斜塘南岸拍地及触顶的土拍价格，这个定价没有太大的问题。
但是纯三房的设计显然是有些孤注一掷，整个斜塘河南岸的地块容积率基本上都在 1.8 左右，可以说这是一个命题作文。
仁恒选择了清一色的143 三房，保利选择了 140+160 的四房产品，华润做出了洋房+高层产品，但户型仍然是四房。
还没面世的斜塘“大家地块”也选择了 17 层的小高层产品，户型也是四房。
我们考虑到后来者的所有规划一定是鉴于先行者的实践基础上的，那么被华润、大家抛弃的三房户型显然是基于仁恒、保利的客研进行的。
这个板块的购买力到底是哪个群体呢？年龄又是哪个阶段呢？
我手上并没有详细的客户数据来说明客群观点，但我们可以从一些我们可以触碰到的数据来进行别的角度的阐述。
来看看贝壳目前的一组数据，以位置在工业园区、三房、10 年以内的商品房为搜索条件，目前挂牌房源为1821套，时间拉长到 15 年，这个数据成了4067 套。
但是当我们把条件改成四房来检索，10年内的房源量仅为869 套，15年内的1738 套。
不难看出，四房的稀缺度要比三房胜出一个量级。
另一个大家很在意的因素当然是价格，“四房比三房贵”这是园区普遍的共识，在园区两房二手市场的价格已经破位的大环境下，部分三房也已经到了3字头左右，而四房依然坚挺。
所以到了斜塘南岸，就是同样甚至更贵的价格，你到底选三房还是四房？
当然我们也能看出确实仁恒的业主更纯粹，只是纯粹的人没那么多而已。
园区现行的政策是封阳台销售交付，也就意味着阳台面积都包含在套内面积的，也不会再有一半赠送的说法。
再看看河滨雅苑长达8米的双联阳台，宽度达到2米。这 16m²的面积完完全全地算在 143 的套内面积当中。
相当于花70万买了一个阳台。
再算算除去阳台面积的套内，河滨雅苑的使用面积是低于保利天珺的。
个人觉得，如果河滨雅苑做大老人房的面积、舒适度，也许会在目前的市场杀出一条路来。
但是不得不承认的是，在购买力逐渐以改善客户为主要群体的市场背景下，大家都想着一步到位，解决房屋的功能性问题以及未来的二胎问题。
这是三房短期内无法抵御四房产品的现实。
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河滨雅苑早晚会卖光。
华发仁恒作为斜塘河南岸第一个吃螃蟹的项目，在产品决策上或许受到了之前那些大面积段户型门槛户型的影响。
但是140平只做三房其实一直是被吐槽的。
新房越来越贵，其实未来大家的选择机会都是越来越少的，也正因为如此，每次买房都被看作是最后一次。
那么以 650 万购买河滨雅苑的客户未来还需要再改善吗？
未来新房越来越贵的格局已定，二手房普遍会比新房低不少价格，在这样的市场环境里，如何把产品做出差异化以及瞄准目标客群，这是开发商们努力思考的事情。
不知道仁恒是否后悔。当然，楼市没有后悔药。
过去是，现在及未来也是。仁恒河滨雅苑售楼处电话：400-9939-964苏州华发仁恒河滨雅苑售楼处电话：400-9939-964
河滨雅苑4位于奥体南的华发仁恒·河滨雅苑最后一批房源领证！
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共198套房源，位于1/4/8/9/11#，备案均价44750元/m²，和一期均价一样，价格没涨。
建面约143m²3房2卫1个户型，总价580-672万，精装交付。
二期一房一价表：
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项目领证当晚已启动认筹，因认筹顺序即最终选房顺序，很多买房人为选到心仪房源，一大早就在等！
苏州 华发仁恒·河滨雅苑
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众所周知，仁恒产品力+二手高溢价在苏州敢称第二，没人敢称第一。
其打造的每个项目都是行业内争相学习样本，位于奥体南的河滨雅苑，自然也不例外！
项目由9栋17F小高层组成，总户数仅约364户；全人车分流，楼间距开阔；仁恒物业，后期有保障。
外立面采用金属铝板+玻璃幕墙+精奢线条点缀，高级感满满，这颜值可以说是三兄弟中Z高；
景观由仁恒老搭档CICADA景观设计公司操刀，打造国际化滨水社区，这就决定了，项目将成为板块未来高端改善标杆天花板。
整盘就1个户型设计，保证了社区居住人群更纯粹，圈层更年轻化。
约143㎡做到了约6米大横厅+约7.9米双联大阳台+约12.6米南向大面宽+主卧大套房，视觉上媲美160㎡+大平层，尺度感非常强！
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精装交付，大件含中央空调+新风+地暖；具体装标如下：
样板间做的非常有品位，喜欢的建议预约现场来看。
“身心尘外远，岁月尘中忘”，入户即感受到精致微奢的闲暇，似春风以温和化解刚毅，释放细节的柔美，内里蕴藏的包容感令人心安。
The mind and body are far away from the dust, forgotten in the dust of time. As soon as you enter the house, you can feel the exquisite and luxurious leisure, like the spring breeze gently dissolving firmness and releasing the softness of details. The sense of tolerance hidden inside is reassuring.
时光之间，情感记忆。不若选一隅安逸，铺一桌明净，温一朵茶香，素心清简，风里，雨里，亦可安暖。
Between time, emotional memory. If you choose a corner for comfort, spread a table that is bright and clean, warm with the fragrance of a tea, and have a simple and simple heart, you can also feel warm in the wind and rain.
韬韫淡雅丰彩，精致微奢质感。柔光、微风如潺潺溪水，顺着环形动线流动，汇聚成辽阔明朗之境，在家中徜徉安稳宁静海中，绽放灿烂笑靥。
Taoyun is elegant and colorful, with a delicate and slightly luxurious texture. Soft light and gentle breeze flow like a babbling stream, flowing along a circular path, converging into a vast and bright environment. Strolling in the peaceful sea at home, blooming with brilliant smiles.
空间流淌着一种律动，光影变幻，左右通达，浓淡相宜，滋味万千。开放式的布局、随性流动的图案细节、行云流水的几何线条，在一体化轮廓之内，消弭了活动空间的边界感，定格下舒畅喜悦的多元化社交场景。
There is a rhythm flowing in the space, with light and shadow changing, accessible from left to right, suitable in intensity, and a myriad of flavors. The open layout, flowing pattern details, and flowing geometric lines eliminate the sense of boundaries in the activity space within the integrated outline, creating a comfortable and joyful diversified social scene.
木质散发出令人陶醉的木香与土芳，给休闲空间增添了一份宁静，成就了每一处令人着迷的细节之美。
The wood emits a intoxicating woody and earthy aroma, adding a sense of tranquility to the leisure space and achieving the mesmerizing beauty of every detail.
流光魅影，不负期许。半透的纱帘，让阳光多了一丝温柔和朦胧。身处其境，便能体会到一种自然赋予的治愈力。“家就是无论在哪，家人愿意待下去，清爽干净，家就是很温馨的地方。”沉下心静静地感知这一切，便是对生活最好的安排。
The phantom of flowing light never fails to meet expectations. The semi transparent gauze curtain adds a gentle and hazy touch to the sunlight. Being in this environment allows one to experience a healing power bestowed upon them by nature. "Home is no matter where you are, your family is willing to stay, refreshing and clean, and your home is a very warm place." Settling down and quietly perceiving all of this is the best arrangement for life.
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房产知识涉及广泛的概念和细节，涵盖了从房地产的基本定义到具体的法律和交易流程。以下是一些关键点的概述：12
房产是指房屋产权的简称，即房屋的所有权。
地产是指土地财产，即土地的所有权。
房地产是房产和地产的总称，包括土地和土地上的建筑物。
房地产业是从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。
房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上，按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
土地开发是将“生地”开发成可供使用的土地的过程。
集体土地是指农村集体所有的土地。
征用土地是指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。
土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权转让是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
地籍、产籍是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
生地是指不具备开发条件的土地。
熟地是指已完成三通一平（水、电、道路，土地平整）或七通一平，具备开发条件的土地。
宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。
宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图，它反映一宗地的基本情况，包括宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。
证书附图是指房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。
物业管理泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务的管理活动。
