之前楼市有句谚语叫“年底不买房，一年又白忙”。不过，今年轮到炒房客们白忙了。炒房这门生意，已经开始算不过账了。日前，国家统计局发布了2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。统计数据显示，11月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.9%和1.0%；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨7.9%和3.9%；三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨7.0%和4.1%。11月已是年底，且12月也没有能够逆转楼市基本面的特大事件发生，所以11月份的数据，某种程度上也是2019年的一个缩影。
单从数据特别值上看，涨幅似乎还不错。但，经不起对比。数据显示，中国内地2019年第三季度的GDP同比增速为6%；11月份，CPI为4.5%。
这能说明什么呢？即是说，一线城市一手房房价增速还没跑赢GDP，二三线城市也仅是小幅跑赢，而交易更为市场化的一、二、三线城市二手房房价增速就更惨了，居然全都跑输通胀。换而言之，2019年，被炒房客视为信仰的房子，连增长保值的小目标都未能做到。若算上房贷成本，炒房直接就成了赔本生意。现在的房贷基准利率是4.9%，但实际放贷时都会有一定程度的上浮。据融360大数据究院较新监测显示，2019年11月，全国首套房贷款平均利率为5.53%；二套房贷款平均利率为5.85%。那么，假设买房时的3成首付全部为自有资金（无借贷），再将另外7成房贷的利率成本分摊到整个房子上，大概为4%，即每年房价涨幅（有报告指出，我国用房贷购买的房屋中，有近50%处于空置）要达到4%，才能打平银行信贷成本。而在现实中，很多刚需买房时，首付也是靠小额贷款；而那些职业炒房客“扫货”时往往会选择加杠杆，甚至有些不惜付诸高利率的民间借贷。这就使得，购房者不管是炒房客还是刚需，实际的房屋持有资金成本，要远远高过4%。由上述可见，一二线城市二手房涨幅，没有一个达到标准。从这个角度看，2019年，有房一族，事实上亏损的。当然，刚需的房子是买来住的，由于不急着出售，这种账面的亏损对实际影响不大。但对于那些把房子作为囤积居奇的职业炒家来说，房价涨幅达不到预期就是赔。当下很多炒房客面对的是一个典型的囚徒困境。要么，手中的货还被“限售”处于锁死状态，但因资金的杠杆效应，硬抗的压力是与日俱增；要么，虽然可以出货，但价格达不到预期，出货就是割肉。所以，2019年不管是开发商，还是炒房客都是困难的一年。而且今天这种局面，还给我们上了另外一堂课。过去，李嘉诚说，“买房，排名前列是地段，第二是地段，第三还是地段。”；后来，内地业内人士，总结出另一条楼市经验，“短期看政策、中期看土地、长期看人口。”；排名前列个讲的是买房战术，第二个讲的是买房战略。现在看，它们都只是充分非必要经验。内地楼市真正的规律是，“短期看政策，中期看政策，长期还看政策。”不管是炒房客，还是开发商，一旦误判政策，轻者卖项目（房），重者跑路。因为我们的“有形之手”实在是太强大了，这几年楼市行情冰火两重天就是最直接的证明。今年很多开发商之所以那么难受，就是因而17/18年的时候误判政策，逆势拿地加杠杆，以为此轮调控还会像以前那样。读过《两次全球大危机的比较研究》（建议大家百度下作者）这本书的朋友们应该比较了解，对于房地产尾大不掉及高房价对中国经济的危害，其实上面门清儿。再一个，受上次去库存政策的教训，上面早已看明白，开发商和炒房客是属于给点阳光就灿烂，给点洪水你就泛滥的那种。所以才有了这一次至今不放松的调控，就是要扭转房价预期，彻底打掉开发商和炒房客们的幻想。而只有当开发商和炒房客对楼市的预期彻底改变，房价才能真正地平稳。对于当下一些城市纷纷明着暗着放松调控，其实也可以理解，其是为了防止一盘棋式的刚性调控变成休克性疗法，引发楼市系统性风险，但把国家经济从楼市里带出来的整体目标并未变。所以，基于上面的意志也可预见，炒房不赚钱的时代，是真的来了。当然，这并不是说，日后房子一点都不能投资了。只是要谨记两点：一是，不要轻易加杠杆。尽可能地用自有资金去买房，把房子看成保值增值的工具。说白了，就是与时间做朋友，学会赚慢钱、赚趋势的钱。因为自有资金成本低，也没有杠杆压力，十年二十年后还是能获得不错的收益的。而不是像股市里的韭菜那样，追涨杀跌、乱加杠杆，总想一口吃个胖子，短时间赚多少多少，结果大钱没挣到，自己要么被杠杆敲死，要么成了市场的炮灰。二是，谨慎选择城市。经过二十多年的高速城镇化，房地产雨露均沾的时代已经过去了。地域之间、城市之间，分化已成必然。上面不仅看到了这一点，甚至也在通过“有形之手”进行资源分配。那么，哪些城市最有实力和潜力呢？看看领导的讲话就知道了。
首先，这篇重要的文章承认了我国区域经济发展分化态势明显，经济重心进一步南移。同时，中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。
这两端话翻译成大白话：能做大做强的中心城市、城市群要尽量做大；至于普通的中小城市，主要去“保障粮食安全、生态安全、边疆安全”，没有必要继续扩张规模、强行上一些新项目。就像笔者之前说的，就是保证这些城市不出大问题，不要再瞎折腾，搞好自己的一亩三分地干好，经济水准不下降，就OK了。文章特地点名了被寄予厚望的10个城市，北京、上海、广州、深圳，以及杭州、南京、武汉、郑州、成都、西安。
若推崇巴菲特的“价值投资”，也有长线持有的那种耐心，这10个城市的房子，在money力所能及的情况下，还是值得投资的（注意是投资不是炒）。
