中国房地产企业大多选择规模化扩张模式，专注从事轨道交通车辆基地一体化开发的企业并不多。
这其中有一部分原因在于，轨道交通车辆基地一体化开发，涉及盖上、盖下两部分，盖上商业开发的效益可以预见，而盖下研究会面临超出房地产专业的很多新领域，这些新的领域，虽然市场潜力大，但可研周期长，收益和回报都不会立竿见影。
从这个角度来说，独辟蹊径的京投发展先深耕积累，再将经验分享到更多城市，最终实现广度茂盛。正因此，京投发展如今已成为该领域优质。
不过，面对生长的城市以及潜藏于城市细微处的行业痛点，与城共舞的京投发展仍在探索更多可能性。
过去一年，京投发展从思想上重新审视自己和这个行业的关系，并将“思想结晶”融于实实在在的行动中，助力行业和城市的发展。
近日，京投发展总裁高一轩，在与和讯房产在内的众媒体进行交流时，讲述了过去一年中，京投发展在“TOD智慧生态圈”的进化过程和取得的成果。
继续驰骋进化的市场十年前，借助大股东北京（楼盘）市基础设施投资有限公司的优势，京投发展开始涉足TOD领域，并开创了独树一帜的轨道交通车辆基地开发模式，成为中国轨道物业的开拓者。
十年后，当轨道交通车辆基地开发的风口到来时，京投发展继续驰骋在一片“进化的市场”中，并保持着自己行业话语权的声量。
数据显示，2018年，中国城市轨道交通运营规模以10%以上的速度在高速稳步增长。据中国城市轨道交通协会此前发布的数据，截至2018年底，中国（不含港澳台）共有35个城市开通城市轨道交通运营线路185条，同比增长约12.1%，运营线路总长度5761.4公里，同比增长约14.9%；其中地铁运营线路4354.3公里，其他制式城轨交通运营线路1407.1公里；当年新增运营线路长度728.7公里。
在资金投入方面，2018年中国（不含港澳台地区）共完成城轨交通建设投资5470.2亿元，同比增长约14.9%；在建线路总长6374公里，可研批复投资额累计42688.5亿元。规划、在建线路规模稳步增长，年度完成建设投资额创历史新高。
在高一轩看来，随着城市发展的日趋成熟，TOD领域也将获得更大的发展空间。以北京为例，经京投发展项目团队的梳理，目前北京约有84个地铁站点可进行一体化设计，京津冀地区可推行一体化设计的站点数量则更为庞大。
“去年我们提出了轨交车辆基地市场规模四万亿的概念，约有两亿平米车辆段物业可供开发。今年，我们把站点数量重新做了梳理，提出站点一体化。周边可供开发的面积加上车辆站点的开发，应该可以达到十万亿的规模。”高一轩提出，车辆段上盖物业规模很大，这给企业带来长期规模化经营的空间，长期规模化是可以对冲周期的，不管是经济本身带来的周期还是政策本身带来的周期。如果规模足够大，大到可以穿越周期的话，最后是个平均数。“我们每年定为15万到20万平米的话，是具备穿越两到三个周期能力的，最后拉平了以后是平均数。我们更关注在平均数下达到的盈利空间。”不过，高一轩又补充说，企业规模也要合理安排。在如今融资收紧的形势下，京投发展也会通过不断提升企业信用评级、合理周转资金、坚持使用股东资金与回款、推动市场化的融资渠道等多举措保持企业稳定可持续发展。“进化”破冰行业痛点2018年，京投发展提出“TOD智慧生态圈”的开发理念，强调对城市、地铁、业主三个价值端提供可持续性服务，恢复城市活力，带动区域经济发展、为消费者打造“地铁一体化集约生活”。
但京投发展并未沉浸欢喜于进化的市场中。过去一年中，在对整个行业重申审视并进行充分调研后，企业对自我提出的要求是“思想和行动都要进化”。五大进化点，高一轩总结如下：
1、建立了轨交车辆基地的评价体系。“车辆基地开发是一个新生事物，长期处在有规范、无标准、碎片化、不系统的行业现状，总结车辆基地开发建设的规律，对于预开发的先行判断和各专业的同口径衔接是有非常重要的意义。”；
2、构建轨道交通车辆基地结构转换研究体系，主要集中在三个方面：一是轨交车辆基地战场布局，因为车辆界限、减振降噪等领域对结构设计会提出新的挑战；二是一二级分级开发的模式也需要结构妥善处理上盖的机械施工、运料通道、料场荷载等很多新的问题；三是以合理的建造成本、安全可行的施工方式，在盖上预留弹性，满足盖上开发价值较大化的商业愿景；
3、研发轨道交通车辆基地的绿色车辆段的理念，包括节能、污染、固废、生态环境绿化等方面。比如，把地铁业主纳入被服务对象，把地铁系统对环境的影响作为改善的重点，通过各种方式，来提升地铁车辆段里面工作人员的幸福感；
4、深化轨道交通车辆基地减振降噪的系统化研究。这一项是京投发展自主研发的专利，2019年京投发展还获得了一种地铁车辆段库内线的钢轨减振扣件，这些扣件经北京市住建委鉴定，达到了国际先进水平，可以应用到地铁车辆段实际的应用过程中；
5、完善了轨道交通车辆基地的客户研究体系。重视客户需求，找到适配的这些点，才是让客户为京投发展的商用物业买单的前提。
以北京平西府车辆段公园悦府项目开发为例，京投发展首先针对区域内的客户进行的调研结果显示，回龙观商业满意度只有10%。面对回龙观低起点、高消费的问题以及集中在该地区“功能和情感的缺失”两大类问题，京投发展广泛征求意见，重点布局高品质的商业、书店、影院、图书馆等生活设施。
同时，京投发展还对周边消费者进行了详细的统计，形成了客户群体精准的定位，落位在了六大客户群体上，然后针对他们的需求反向落位品牌。最终，商业落位里的业态包括万达影院、京东7fresh、潮流餐饮以及有规格、有品质的亲子业态等，在约3万平米的商业综合体里，它们将完成与地铁的紧密结合。
在高一轩看来，进化必然是克服了某种功能上的缺陷。上述五点，其实针对的是实际工作过程中碰到的痛点。
“京投发展就是要把整个公司的管理从一个管理为导向的公司变成客户为导向的公司。”高一轩表示，京投发展目前最值钱的有两个主体——团队和业主。
天道酬勤，这是一场持久战如今，京投发展在这一细分领域占据半个身位的先进优势。而面对行业竞争与未来发展，企业的态度也是从容的。这样的从容源自“核心聚焦”。对于房企纷纷的“多元化”转型趋势，高一轩也给出了自己的理解。
他说，现在大多数房企的多元化也都是聚焦、收敛。京投发展是围绕着一个支点的多元化，支点就是把住进来的这些人、出入地铁站的这些人先服务好。”
在这个支点之上，京投发展还在尝试更多动作。而在此过程中，企业也深谙“以退为进”的道理，“城市客厅”新概念的提出便是如此。
“日本某地铁线站点有这样一个案例，地铁里修建了一个城市客厅。其中的妙处在于，看似把地铁自己的经营性面积往后让了，但给了业主、商业体验者更好的感受，反而提升了本身物业的价值，这就叫以退为进。”
借鉴国际案例经验，京投发展也开始尝试城市客厅的做法。公司今年1月刚斩获的北安河车辆段地块就应用上了新概念。“城市客厅的好处是，不仅解决了过去仅有一个上下电梯通道，现在把它做成了城市客厅，虽然让了很多经营性面积给城市功能，但它会给我们的商业和其他功能带来更好的附加价值，这个更重要。”
对于这个行业未来的展望，高一轩连用了四个：TOD智慧生态圈的开发理念会让这个城市更加“舒适、便利、智慧、融合”。
而对于京投发展的发展策略，他坚信这是一场持久战，因为这个市场有点天道酬勤的特点，基于此，高一轩给出的策略答案是，梳理完全国的车辆基地，在地图上标识出来，一个一个跑，一个个用心经营。“80%的企业排名前列轮反馈都很感兴趣，有些企业可能已签订了合作协议，那我们就为下一次合作做准备。我们并不心急去做这件事，这是一个长期耕耘、种种子的过程，可能中间也有困难，但没关系，还是看长远。”
来源：和讯房产
