央行大幅降息月供减少 银行资金违规入楼市?严查!
有购房者在打银行资金的主意 而且套路不正
4月20日，央行再度出手降息，贷款市场报价利率(LPR)迎来史上较大降幅，与房贷密切相关的5年期以上LPR下降了10个基点，连续下调房贷利率，购房成本将明显减少，楼市格局迅速发生一些变化。
一方面，深圳等地楼市成交开始活跃，部分豪宅遭遇抢购，另一方面，深圳等地新增信贷也呈现出异常的走势。对此，分析人士指出，或有部分购房者违规借助银行资金悄然入市，亟需斩断银行资金违规涌入楼市的链条。
此外，对于之前采取贷款基准利率的购房客户，面对降息，他们该如何选择？
大幅降息缩减购房成本有利于楼市成交
央行2020年4月20日公布了较新的贷款市场报价利率(LPR)，其中，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。而在此前，1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%。这意味着，贷款市场报价利率整体出现下降，即降息。
不过，从数据上看，这次降息是一次非对称降息。相比于1年期LPR下降20个基点，本次5年期以上LPR仅仅下降了10个基点，1年期LPR下降的基点数值比5年期以上LPR更大。
今年以来，这已经是央行第二次进行非对称降息。此前在2月20日，央行开展今年首次降息，1年期LPR由4.15%降为4.05%，下降10个基点，5年期以上LPR由4.8%降为4.75%，下降5个基点，1年期LPR比5年期以上LPR多降了5个基点。
由于个人房地产贷款是长期贷款，期限普遍在5年期以上，因此5年期以上LPR的调整对房贷影响更大。在本次降息窗口打开后，市场一度预计，4月20日5年期以上LPR的降幅可能是15个基点，也可能是20个基点。但最终，央行再次采取了非对称降息，并且降幅比市场预期要小。
对此，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华告诉中国新闻周刊，央行降息主要是支持实体经济和中小微企业，以对冲疫情对经济的影响，尤其是连续多次采取非对称降息，表明楼市调控坚持房子是用来住的、不是用来炒的主基调仍然未变。
不过，尤为需要关注的是，一方面，自2019年8月贷款利率实行LPR改革以来，5年期以上LPR已经下调3次，从4.85%逐步降为4.65%，积累了20个基点的降幅；另一方面，本次5年期以上LPR下降的基点数等于前两次调整之和。
邹琳华进一步表示，楼市也是中国经济的一部分，央行降息也会对楼市起到积极作用。一方面，在央行多次出手之后，降息对楼市已经具备了一定的累积效应，另一方面，多次降息也会对购房者的心理预期产生一定影响。
以本次LPR从4.75%降为4.65%而言，按百万贷款、30年本额等息还款来计算，月还款减少将下调约63元。如果综合考虑LPR改革以来的影响，那么，三次降息，购房者的月供将减少120多元。
“月供减少充分说明贷款利率下调带来了减负效应，这将刺激购房需求释放”，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期各地预售证的发放节奏加快，银行贷款也比较积极，配合此次月供压力减少的效应，购房需求有望积极释放，进而带动市场成交量的上升，但也需要注意一些潜在的风险。
老购房客户是选择浮动利率还是固定利率？
当前，央行正在推进利率市场化改革，其中十分重要的一个方面就是用贷款市场报价利率LPR替换之前的贷款基准利率。此次央行降息，就是下调贷款市场报价利率LPR，对于之前采取贷款基准利率的房贷客户而言，到底要怎样调整，这也引起了较大的关注。
根据相关规定，自2020年1月1日起，对于新增房贷，已经采取贷款市场报价利率LPR为基础计算房贷利率，即以LPR加上一定的点数作为房贷利率，虽然具体的点数可以和银行协商，但在房住不炒的背景下，相比于改革之前采取的贷款基准利率，银行一般不会松动下调房贷利率。
对于2020年1月1日前采取以贷款基准利率为基础的浮动利率的购房客户，目前正根据利率市场化改革的进程，购房客户可以替换为以贷款市场报价利率为基础的浮动房贷利率，也可以替换为固定利率，但只有一次更换机会。在网上，很多购房者都十分疑惑，该如何选择？
工行相关人员告诉中国新闻周刊，对于2019年前的购房客户，两种替换方式都可以选择，如果是固定利率，那就是执行2019年底的房贷利率，如果是替换为以贷款市场报价利率为基础的浮动房贷利率，那也是以2019年底的实际房贷利率为基础进行替换。具体的替换方式是房价利率等于2019年底贷款市场报价利率加上一定的点数，由于房价利率在改革前后是不变的，2019年底贷款市场报价利率是已知的，那么加点数就是固定的，今后如果贷款市场报价利率调整了，那么购房客户的实际房贷利率就是变动后的贷款市场报价利率加上固定的加点数。
中国新闻周刊从建行等银行方面了解到，目前各大银行都基本执行上述一样的替换政策。
上述工行相关人员表示，由于加点数是固定的，今后一旦降息，在重新定价日，那么客户的房贷利率就会同步下调。
不过，很多购房者对此十分疑惑，假如今后不是降息而是利息上涨，那房贷利率不是提高了吗？利率会不会像油价一样跌得少涨得多呢？
对此，上述工行相关人员表示，贷款市场报价利率LPR的走势是不好预测的，其涨跌变动，是全国银行间同业拆借中心根据18家银行的相关利率水平来综合测算的。
“利率下跌和上涨的可能性都是有的，毕竟今后改革的方向是市场化的利率，其波动是正常的，但是从长期来看，通过降息来降低资金成本、降低企业负担是利率改革的重要方向，相比之下，出现极端大幅上涨的可能并不大。”邹琳华表示。
监管层加强打击信贷资金违规流入楼市
信贷的宽松，持续搅动着房地产市场。
严跃进认为，近期商业银行贷款相对积极，但更偏好投向房地产。不过出现了一些小额贷款违规进入房地产，或者经营贷款违规进入房地产的现象，所以预计后续严查违规资金进入房地产成为可能。
数据显示，今年3月，深圳市新建商品房成交为41.13万平方米，同比上涨1.48%；其中新建商品住宅成交为32.38万平方米，同比上涨1.54%；深圳市二手商品房成交为71.65万平方米，同比上涨2.86%；其中二手商品住宅成交为67.95万平方米，同比上涨3.04%。
“在货币资金充裕的条件下，很多深圳楼市投资者只用付较低的首付，然后再利用银行资金做杠杆，就可以顺利购房，尤其还有一些企业主从银行拿到较低成本的资金，甚至是企业纾困资金，然后再将这部分资金用于购房，从而改变了资金用途，推高了楼市交易。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉中国新闻周刊。
从深圳的信贷资金流向来看，今年新增信贷数量和去向与去年有较大不同。
据央行深圳市中心支行公布，2019年一季度，深圳市人民币贷款增加2439.89亿元，同比多增192.07亿元。分部门看，住户部门贷款增加551.92亿元；非金融企业及机关团体贷款增加1875.70亿元，其中，短期贷款增加353.96亿元，中长期贷款增加1247.74亿元。
2020年一季度，深圳市人民币贷款增加3157.91亿元，同比多增718.02亿元。分部门看，住户部门贷款增加587.55亿元；非金融企业及机关团体贷款增加2546.32亿元，其中，短期贷款增加819.41亿元，中长期贷款增加1889.44亿元。
不同点在于：一是今年一季度贷款多增718亿元，但住户部门贷款与去年相差不大，增长的源头主要是非金融企业及机关团体贷款，简言之主要就是企业贷大增。二是从非金融企业及机关团体贷款来看，短期贷款增加819.41亿元，比去年增加130%，中长期贷款增加1889.44亿元，比去年增加51%，其增幅都远超过整体信贷增速。
4月20日，有市场消息称，央行深圳市中心支行货币信贷处发布《关于房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况的紧急自查通知》，从查企业、查贷款、查房产三方面入手，严查资金违规流入楼市。
中国新闻周刊致电央行深圳市中心支行相关负责人电话，一直无人接听。
与此同时，监管层也在持续发力打击信贷资金违规流入楼市。4月17日，银保监会公布，余杭德商村镇银行因未有效管控贷款资金使用，导致个人经营性贷款被挪用于购房，被中国银保监会浙江监管局处以罚款35万元。浙江富阳恒通村镇银行因未有效管控贷款资金使用，个人消费贷款资金被挪用于购房，被中国银保监会浙江监管局处以罚款30万元。
严跃进表示，这势必对全国违规流入楼市的资金形成震慑。房住不炒是楼市调控的主导方向，现阶段重在保持房地产市场的稳定，资金违规进入楼市势必扰乱市场，在信贷逐步宽松的背景下，进一步加强资金监管刻不容缓。
来源：中国新闻周刊 刘德炳
