近一个月，是上市房企的财报季。
各大上市房企陆续公布2019年报，并提出了对未来的行业判断。
往年这种财报季，大都是不显山不露水的展望一下美好未来，给投资人和股东以信心。
但是，今年的财报季不同以往——
恒大、万科和融创，这三位影响中国楼市半壁江山的大佬，全部都在“预警”。
字里行间，都在透露着 “不确定风暴就在前方” 。
融创孙宏斌、万科郁亮、恒大许家印，是常年站在一线市场高点上的三个人，他们对于楼市的理解要远超过中国的绝大多数人。
这三家公司背后所养着的分析师和分析机构，其研判水平也要远超过中国的绝大多数人。
他们对于未来的思考，值得我们每一个人去深思——
他们在害怕什么？他们是如何应对前方的风暴？
1
孙宏斌说
融创业绩会上，孙宏斌说，今年融创要做三件事：
调融资结构，降融资成本；
处置一些资产；
拿地要拿对地方、拿对时间。
上述三件事，既蕴含着融创对未来趋势的理解，又囊括着融创的应对之策。
1、“调融资结构，降融资成本”的背后，所蕴含的深意是——
今年的货币和财政政策会相对宽松，比较容易拿到便宜的钱。
比较容易拿到便宜的钱，就有了调整融资结构的空间。
短债能变长债，高息借贷能置换成低息借贷。
几天前，融创宣布将发行规模不超过40亿，利率在3.7%-4.9%的债券融资，用于偿还部分融资成本比较高的公司债券。
2020年，融创还将减少高息的短债比例，加大银行的开发贷低息融资比例。
除了融创之外，已经有至少五家上市房企将在今年调整融资结构。
2020年，大概率是一个比较容易借钱的一年。
对于普通人的启示是——
利用货币宽松的好时机，把一些比较贵的借贷置换成比较便宜的借贷。
2、“处置一些资产”，所蕴含的深意是——
长期的不确定风险仍在，可利用短期的流动性转好，抛售一些垃圾资产。
业绩会上，孙宏斌多次重申：“处置资产是今年融创要做的比较坚决的一个事”。
排名前列个原因是，市场上的钱比较多，流动性会转好，是趁机抛售的好时机；
第二个原因是，未来不明朗，要及时优化资产结构，抛出不能产生利润的垃圾资产，及时止损。
2019年底，融创已经卖掉了一个酒店。2020年初，还有4个酒店短期内会转手。未来还要卖掉一些乐园和商业。
注意！融创所抛售的资产，全都是流动性极差的重资产!
2020年，大概率是调仓置换的好时机。
对于普通人的启示是：
利用短期流动性转好，把流动性比较差的垃圾资产及时抛出置换！
3、“拿地要拿对地方、拿对时间”的背后，所蕴含的深意是——
谨慎扩张！谨慎扩张！谨慎扩张！
在业绩会上，孙宏斌直截了当的说：
一二线城市的风险在于买地贵。短期大涨几乎没有可能，拿地贵了，利润就没有了。
三四线城市的风险在于波动大。库存大，供应量大，需求却很少，风险很大。
这对于普通人的启示是：
2020年，不仅要全面避开三四线城市，还要全面避开一二线城市里的高价标的。
短期房价大涨的可能几乎没有，买到高价标的，除了徒增成本，毫无意义。
历年年报季，这些房企讲的话，真假参半，不可全信。
但今年的年报季，孙宏斌少有的讲了很多实话。这些实话，无论是调整债务，还是抛售垃圾资产，再或者是谨慎拿地……融创都在知行合一的落地。
这都是拿真金白银砸出来的实话！
这都是值得每一个普通人去深思的实话！
2
许家印说
恒大的业绩会，让人印象深刻的两件事是：
降负债、要造车。
房企造车，是玄学，不在今天的讨论范围内。
降负债这个事儿，值得深思。
2020年，恒大提到了两个降：
排名前列、有息负债每年平均下降1500亿，2022年总债降到4000亿以下；
第二、土地储备减少3000万平米。
有意思的事情来了！
别人都在扩张，都在趁着低息发债的好时机，在土地市场上疯狂扩张。过去的一个月，土地市场上出现了多少个准地王。
而历来喜好高速扩张的恒大，却在收缩。降低土地储备，降低负债规模。
要知道恒大对于历次楼市周期的判断都极为精准，它在这个时候开始刻意收缩，真的值得每一个普通人警醒。
这背后是，恒大对未来楼市走向的极大不确定表现！
很多人都说，今年是大规模建仓投资、大规模堆叠负债之年，因为钱又便宜又好搞。
此时不堆负债、不建仓，更待何时？
但是，我必须提醒的是——
凭本事借的钱，也要有本事还上！
未来较大的风险在于疫情扩散后内外需萎靡所带来的收入不确定！
2020年，你在计算还款能力时，请自动打八折！
恒大都开始控制负债风险了，你也要掂量一下自己的斤两。
3
郁亮说
万科的业绩会上，郁亮打了一个比喻。
“这场危机告诉我们，一种疾病在没有特效药与疫苗之前，只有依靠自己的免疫力和健康基础战胜病毒”。
万科的免疫力，就是 “现金为王、手有余粮”。
万科拥有远低于行业的融资成本，但仍然收紧了扩张规模。
2020年的万科推行当家人制度，给每个一线单位指派当家人，每日每周每月对收支进行管理，管好每一个人每一分钱。
甚至，为了多保留一点现金在手以应对不确定性，万科还罕见的减少了2019年股东分红比例。
如今，万科的账上囤了至少1662亿现金。
如此庞大的现金规模，万科想要干什么？其背后有何深意？
其一、对不确定的恐惧；
其二、想在不确定之中找到机会，拿着囤好的现金抄底。
面对未来的市场，普通人应该做什么？
万科已经给出了较好的答案。
对短期保持足够的警惕和敬畏！
对长期保持乐观和足够的信心！
预留现金，既为防范风险，又为随时抄底！
4
葫芦说
珠玉在前，我也扯几句。
大房企全都警示风险，而楼市前方的风险是什么？
有政策风险，有疫情风险，也有疫情扩散之后内外需萎靡带来的收入风险……
这些风险的根源，在于“不确定”。
“不确定性”，是今年年报季所有房企都在反复提及的一个词。
如何应对不确定性？
1、囤钱！趁着货币和财政政策相对宽松的好时机，囤“信贷额度”！
尤其是 “可以放在账户上，不花不用付利息” 的低息信贷额度。
经营贷是个非常好的渠道。
今年大概率是个信贷宽松的大年，是个适合借钱的大年。
2、囤完之后，不要全部打完，不要急于扩张！
今年是个适合借钱的大年，但现在却不是大笔花钱的时机。
排名前列、市场还不够明朗；
第二、疫情危机和金融风暴还未彻底传导，潜在的雷究竟有多大，我们还无法预估；
第三、至暗时刻还未到来，预留额度，既为防范风险，也为随时抄底。
3、警惕流动性，置换调仓！
利用一部分人抢到了便宜的钱，急于打出去的心理，利用流动性短期恢复的市场，把手中那些流动性不好，盈利空间有限的房产标的，尽快的抛出去。
变现！变成现金！时刻准备抄底置换！
4、计算还款能力时，请把未来两年的收入打八折！
不要根据现在的收入，来推演未来两年的还款能力。
前面说了，疫情和金融风暴叠加之下，潜在的雷有多大，谁也不知道。
我们的收入会面临怎样的缩水，谁也不知道。
我们把借到的钱花出去之前，请把还款能力自动打八折。
今天没有废话，全是大实话！
今年你在花出去任何一笔钱之前，请时刻记得上面这些叮嘱！
请把上面这些叮嘱，转给你身边的亲戚朋友，让他们也时刻记住这些话！两年后，他们一定会感谢你的这次提醒！
版权说明：再次感谢原作者辛苦创作，如转载涉及版权等问题，请联系我们，我们将在排名前列时间处理。
来源：凤凰网房产
