有专家直言，房地产行业今年“洗牌”将加速。
对此我完全认同。即便当前楼市有很强的回暖迹象（成交量、带看量、经纪人信心指数等均有所提升），我也依然认为今年对于整个房地产行业来说，是一次百年难遇的巨大挑战。更可预料到的是，很多城市的房地产格局或在今年发生颠覆性改变。
改变其实已经开始了：一季度房地产开发投资下降7.7%，百强房企的销售额缩水近3成；人民破产网公告显示截止4月底有153家开发商申请破产清算；Wind数据显示，今年以来房地产行业境内并购案例44起，9成是中小房企，地产开发类涉及金额达480亿；克而瑞数据更显示，top20企业前4月新房销售价格，和去年同期比较发现。这意味着7成房企其实都已经降价妥协了。
而更明显的改变还要从瑞银证据实验室新鲜出炉的“中国住房调查报告”说起。
开展于4月9日-4月22日为期14天的覆盖3322名受访者的中国住房调查报告显示，当前阶段，买房人对市场预期以及购房意愿都发生了显著变化：80%左右的受访者决定推迟或取消计划；无购房意愿受访者占比则跃升至46%，创调查以来较高。
报告还指出，受访者的房价预期、购房信心和未来收入预期都大幅走弱，尤其是三线城市。同时，受访者对加杠杆贷款买房也更为保守。
透过报告我们很明显能发现，今年以来购房人对房地产的态度发生了巨大转变，很多人更是180度的大转变，由此前的一味看好，转而为谨慎观望，甚至是彻底放弃购房。
其实这样的案例不止出现在报告中，我们每个人身边都在真实发生：笔者的同事，本来今年有购房打算，但是现在他彻底放弃了，决定明年再作打算。用他自己的话说，他亲眼目睹了自己的亲戚被每月7000元的房贷，压得喘不过来气。今年这种行情，他不敢想象自己遇到这种情况会发生什么结果。
为什么会出现这种巨大反差？我觉得原因有两点：其一，受今年这场“风波”影响，绝大多数国人的收入明显降低，很多家庭甚至3、4个月没有一分钱收入，基本的生活开销都很难维持，更不要说让他们贷款买房了。通俗来说就是，人先有温饱，才能想别的。房产、娱乐、汽车、体育等消费，在大量失业面前都被置后了，毕竟连吃饭都成问题了，谁还有心思想其它的呢，尤其是超大额开销买房；
其二，经此一役，绝大多数国人对现金流的管理和重视都提升了一个台阶。过去房地产火爆的年份，买房确实可以“一本万利”、“躺着赚钱”。但时过境迁，尤其是今年这种经济大形势不佳的背景下，工作能保住就不错了，更别说赚更多的钱。因此越来越多的投资者对于买房资金的预留都愈加谨慎保守了，孤注一掷者几乎绝迹。8成购房者推迟或取消购房计划，对楼市的影响是巨大的，单纯从供需关系来看也必然是颠覆性的。
8成购房者“短期不买房”，就意味着房地产市场短期购房需求会出现巨大“断层”，没有需求支撑，开发商、投资客甚至是房产中介等的日子都会陷入困境。
这边需求断层，那边国家还在要求各大城市加大新房供应，两股合力之下，房地产的整体销售必然出现下滑。所以我们看到，该报告也预测，2020年房地产整体销售将下跌5%-7%，且投资增速也将放缓至2%-4%。
平心而论，瑞银的这个预测还是非常符合中国房地产的实际情况的。很多人买房总喜欢听专家、经济学家怎么说，对于一些非常理性可靠贴合实际的报告的分析置若罔闻，这确实不应该，但也完全可以理解，毕竟很多报告篇幅过长，且特别枯燥乏味。
2020年房价涨跌、该不该买房都有“答案”了
透过上述报告，我们已经摸清了“2020年房价涨跌”结果，那么刚需今年到底该不该买房其实“答案”也很明确了：需求强烈就买，需求不强烈也不用着急，更不要被裹挟进场，充当别人的工具。因为房地产接下来的趋势是稳中有降，也就是说，房价基本告别了急速蹿升的可能。早几个月买房，或者晚几个月买房，差别不会太大。
当前阶段绝大多数购房者其实并未像媒体报道的那样，要么在“抢房”，要么在“去抢房的路上”。大家还是安安分分地在家待着，钱包里的钱也捂得很紧。当前时期，楼市的“狂欢”不过是一小撮人的合力演绎罢了。8成人对买房暂时“不感冒”，而且楼市“火爆”的真相也被揭穿了，对于刚需而言，今年显然买房的较佳时机并未出现，尤其是三四线城市。因为需求还未到集中爆发的时候，现在更多的人还是在观望，楼市整体趋势并未出现逆转。
今年不买房，明年首付能否变全款？
很多人可能注意到了，报告预测房地产未来会出现“下降”，那么今年不买房，明年有没有可能房价出现剧烈下跌呢，首付变全款的情况会出现吗？
对于这一点，其实报告也给出了明确“答案”：不可能。而且报告预测的是房地产整体销售下滑，并未说房价会出现这种程度的下跌，这个是有本质区别的。销售下滑意味着房子不好卖。房子不好卖，房价就一定会下跌吗？这两者没有必然联系。
再者，其实从政策层面来看，房价跌到首付变全款也不可能，因为房价很难大起大落。对于今年的调控央媒、央行都已经定调过了：整体而言，在“房住不炒”的背景下，楼市难以长期维持高活跃度，价格更不会出现大起大落。啥意思？国家调控房地产的决心少有，这决定了楼市短期内不会出现山崩地裂、海啸式的下跌，更不可能出现爆发式上涨。因此不管对于刚需还是投资，幻想今年不买房，明年首付变全款，都是不切实际的，更是对调控理解不深。
来源：楼市新观
