提要
11月7日官方再次“放大招”，推出11宗商住商服用地累计占地面积137.9万㎡，总起拍价266亿。
其中涵盖2宗“巨无霸”交通枢纽综合用地、花都湖区域3宗用地、老荔湾罕见“蚊型地”等，针对本次出让地的前瞻性分析，且看广州中原研究发展部解读。
聚焦4大热点
焦点一：本轮之后
2018年商住用地供应量已创近5年新高
本次（11.7）推出11宗用地中，10宗为商住用地（含住），累计占地面积102万㎡。
加上11月2日挂牌2宗黄埔商住用地，11月至今已挂出119万㎡商住用地，“轻松”超越10月成为年内商住商服地供应单月较高峰。
从近5年商住地供应情况来看，2018年至今累计供应352.37万㎡用地，已超越去年全年水平，成为近年供地“新高峰”。
广州中原研究发展部认为，供地增加将缓解部分区域一手“无货可供”的尴尬情况，未来1-3年购房选择空间将扩大，利于广州房地产良性发展。
从长远来看，供地量大幅提升有利于支持人口持续流入，为广州吸引优质劳动力提供必要的居住保障。
焦点二：
近2月挂牌3宗“巨无霸”枢纽用地
将带动板块“拓荒”
10-11月官方已挂牌包括萝岗车辆段、白云湖车辆段、番禺陈头岗场站综合体在内的3宗“20万㎡+”枢纽用地，总占地面积77.7万㎡，建筑面积达164.9万㎡。
根据出让细则显示，上述用地除居住部分外，均包含教育用地、商服设施用地。
此外，广州官方10月发布新一轮交通综合体招标公告，明确在八号线北延段、十号线、三号线东延段等线路新建16座枢纽综合体；
加上广州排名前列轮已规划的13个枢纽综合体，广州目前正积极推进29个相关项目发展，按照平均每个综合体20万㎡占地面积估算，将释放580万㎡用地；
根据广州地铁负责人透露，广州地铁集团将在市内打造多个轨道交通物业项目，总开发建筑面积近1000万㎡；
预计未来规划居住的人口超过20万人，可预期未来枢纽地块将会成为重要的供地来源之一。
从促进区域均衡发展的角度来看，规划交通枢纽用地建设将为区域产城建设、招商引资提供必要的配套保障。
此外，广州中原研究发展部认为交通枢纽地块投入建设将有利于带动板块发展。
尤其对于本次挂牌的陈头岗、白云湖片区而言，其目前仍属于发展速度相对缓慢、配套完善度较低的片区，枢纽用地建设将为片区带来通勤、商业、教育优质配套；
对买家而言具备较强吸引力，有利于外围区域“拓荒”，引导人口往中心区外围迁移，以减轻主城区交通、人口压力。
焦点三：
花都湖“再次”挂出3宗用地
降低门槛条件利于引导房企拿地
本轮花都湖片区挂牌3宗商住用地，累计占地面积达17万㎡。
其中凤凰路地块三、四属于今年多次中止出让的花都湖南侧区域， J11-XH05地块位于花都湖北侧区域。
花都湖地块年内已出现3次中止出让，1次流拍，出让历程可谓“一波三折”，而每一次用地推出，出让门槛亦不断降低。
以凤凰路地块三为例，年初挂牌要求配建商业、政府回购计容建面超1万㎡，目前仅出让纯居住部分，出让楼面价亦从15500元/㎡调整至14000元/㎡。
假如算上此前要求的商业、回购部分建设成本，本次重新挂牌地块三实际建设成本费用下降程度将更加明显，房企拿地门槛降低。
从引导板块发展的角度来看，花都湖片区虽然具备景观资源优势，但交通上与地铁9号线距离超1公里，加上产业发展仍需“更新换代”，未来买家对区域的认可程度亦有待观察。
因此作为首批出让地，适宜舒缓房企拿地成本，以盘活板块生活、配套、产业发展为重要考虑。
按照目前花都湖南侧2宗挂牌用地平均14000元/㎡的起拍楼面价算，假如以底价成交，未来住宅盈利售价将控制在2.8万元/㎡左右，与目前周边板块一手价格相持平，预计市场接受程度将提高。
焦点四：
化龙产业园供应31万㎡宅地
继思科、富士康后再出“大产城”
本次出让中出现了条件极其严格，主要服务于产业区员工的“化龙产业园”两宗宅地，总占地面积达31万㎡。
与思科、富士康产城用地出让条件相似，化龙两宗地块服务于番禺汽车城配套服务的居住、商业、教育用地；
未来项目70%销售对象必须为在番禺汽车城内注册企业（含在番禺汽车城内的汽车研发机构）的研发、生产技术、经营管理人员及骨干员工（具备购房资格），且该部分售价不高于16450元/㎡。
该用地与今年4月获批的广汽智联新能源汽车产业园规控相呼应，据了解该产业园总占地近500万㎡，总投资450亿。
未来园区将吸引就业人口超2万人，将与广汽番禺化龙基地形成国内超大型综合汽车生产基地。
根据规控显示，本次出让地块整体位于产业园东部生活区，地块西侧为产业用地部分；
此外，未来地块以西仍将有大量用地规划为居住用途，预计亦以服务园区职工为主。
需要指出的是，近期番禺招商引资力度迅猛，除汽车产业园外，石楼镇胜洲村9月转让29.4万㎡用地，由珠江实业负责开发，拟定位商务金融区，服务汽车相关上下游产业，该商务金融区与汽车产业园紧密相邻。
此外，根据今年8月规划显示，位于亚运城西侧1公里的前锋村片区将研究作为番禺区智能制造产业园。
其占地590万㎡，未来产业园就业人数将在1万人以上，围绕亚运城周边的番禺东部“新产城”正逐渐成型。
地块研判
白云区
白云湖车辆段地块
基本情况分析
该地块为《2018年供地蓝皮书》出现的其中一宗交通枢纽用地，总占地面积达22.29万㎡，总计容建面为47.92万㎡。
其中居住部分占42.54万㎡，总起拍价71亿，折合楼面14835元/㎡。
该地块出让条件较多，要求配建学校、幼儿园及图书馆且商业计容建面不低于4.9万㎡。另外需自持8.5万㎡居住计容作为租赁住房之用。
地块周边楼市情况
地块整体位于白云湖（西湖）以西2公里，距离在建8号线北延段亭岗站约1.5公里。
地块西侧紧邻许广高速，目前周边配套仍欠成熟，距离地块最近的商住区域为石井广场一带，约2公里。
石井板块楼市热度偏低，缺少大型小区盘，二手单位以楼龄较长的散盘为主，均价在1.8-2.2万元/㎡之间。
与地块相距3公里以外的黄石西为楼市相对成熟的板块，目前布局有全新项目万科未来森林，均价约5.5万元/㎡；黄石路一带大型小区盘价格在3-3.3万元/㎡之间。
番禺区
陈头岗停车场综合体
基本情况分析
宗地位于番禺区石壁街东晓南放射线与东新高速交叉口西南侧陈头岗停车场场站综合体项目地块。
用地性质为二类居住兼容中小学、公共交通设施用地（R2/A33/S41），起始总价63.69亿元，起始楼面价10916元/㎡。
宗地总用地面积242094㎡，。容积率规定≤2.41，计容面积≤583447㎡。
地块要求竞买人须具有10年以上地铁线网（地铁线网是指3条或以上地铁线路）建设、运营、管理经验。且须具有地铁上盖物业开发经验。
须自持不低于105126㎡建筑面积的住宅用于租赁住房，自持年限与土地出让年限一致。
地块周边楼价情况
地块目前周边楼盘主要集中于汉溪长隆、南浦一带。一手楼盘均价4.0万元/㎡。
地块邻近地铁2号线广州南站，未来项目建成交通综合体，两大交通枢纽加持，未来项目的交通条件可观。
化龙镇现代产业园地块一
基本情况分析
本次出让的地块主要为“番禺汽车城”配套服务的居住、商业、教育用地。总占地面积达18.7万㎡，整体计容面积38.35万㎡。
起拍总价为29.25亿元，起拍楼面价为7627元/㎡。
竞得人建成的其他商务设施物业须为番禺汽车城研发机构配套项目，该部分出售（出租）对象须在番禺区注册成立具备独立法人资格的公司。
考虑到严苛的出让条件，预计意向入手的房企较少，底价成交的可能性较高。
本次土地出让意在通过地块项目吸纳高端人才的进驻并解决片区企业员工的居住需求问题，为番禺东部增添“新产城”， 现时，产城融合已逐渐成为片区的主流发展模式。
化龙镇现代产业园地块二
基本情况分析
该地块位于本次化龙出让地块的东侧，出让用途均为服务“番禺汽车城”的发展，提供居住、商业、教育等配套，规划限制与地块一相似。
总占地面积达12.5万㎡，整体计容面积21.67万㎡，起拍总价为16.53亿元，起拍楼面价为7627元/㎡。
另外，该地块需规划建设45班的九年一贯制学校，能够很大程度地弥补了片区教育资源匮乏的缺陷。
地块周边楼价情况
目前片区4公里范围内周边商品住宅小区稀缺，以城中村、产业园为主，属于少有的楼市片区。
现时在售的一手项目主要为片区南部的亚运城以及奥园莲峰圣境项目，其中亚运城项目在售均价为2.6-3万元/㎡。
而二手方面，在售的优质二手项目多集中在地铁7号线沿线，在售均价在2.7-4.2万元/㎡左右。
番禺安美塑料厂地块
基本情况分析
本次出让地块位于番禺钟村板块，原为安美防火塑料有限公司，为一类工业用地，早在2012年就纳入三旧改造，并决定改为二类居住用地。
其总占地面积为24629㎡，容积率为3.0；总计容面积为73887㎡。
本次出让采取“限地价+竞自持+摇号”的出让方式，起拍价为14.70亿元，起拍楼面价为19900元/㎡。
该地块除少量的生活设施配套外，并无其他特殊规划，为近期出让地块中规划较少的“净地”。
基本情况分析
地块项目周边居住氛围浓厚，优质二手社区大盘林立。
其中，片区代表楼盘祈福新村和富豪山庄在售均价为2.2-3.1万元/㎡左右。
而片区在售的一手项目较少，目前仅有祈福缤纷汇在售，均价在4.5万元/㎡。
荔湾区
荔湾区西湾路156号地块
基本情况分析
宗地位于荔湾区西湾路156号。土地用途为二类居住用地（R2）。起始总价3.43亿元，起始楼面价17352元/㎡。
总面积6151㎡，其中可建设用地面积3597㎡，城市道路用地面积2554㎡。
该地块为“老荔湾”（不含芳村）继2010年公开挂牌黄沙大道（广铁南站）地块后，时隔8年再次推出的商住用地。
地块规定，容积率≤5.5，建筑密度≤35.9%，绿地率≥30%，计容建面≤19784㎡（以上指标按可建设用地面积3597㎡计算）。
临水一线建筑限高≤79米。另外，地块要求配建文化室、社区居委会、邮政所、物业管理共计4项公共服务设施。
地块周边楼价情况
地块地理位置不佳，距离火车站轨道仅350米左右，地理位置上受到轨道的分割以至于地块通往东向的道路不畅。
环地块周边无一手商品房在售，最近的一手项目为南侧2.5公里的流花君庭，售价约6.8万/㎡。
其周边二手楼盘楼龄较新的小区4.0万/㎡左右，楼龄较老的小区均价2.5万/㎡左右。
花都区
凤凰路地块三、四
基本情况分析
本次挂牌地块三曾于10月中止出让，与上一次挂牌相比，删减去官方回购1万㎡的条件。
间接使起拍楼面价楼面价下降近1000元/㎡，而地块四则属于新推地块，位于凤凰南路西侧；
两宗用地除要求配建学校外，建设要求相对以往简单，预计将提高房企获取热情。
地块周边楼市情况
地块周边主要以二手住宅项目为主，一手项目相对紧缺。优质的二手项目价格在2.3-2.6万元/㎡，一手项目均价在2.7-2.8万元/㎡。
花都J11-XH05地块
基本情况分析
地块位于花都区凤凰路以东、花都湖以北。土地用途为二类居住用地（R2）。起始总价17.93亿元，起始楼面价16040元/㎡。
地块总用地面积57494㎡，道路用地面积14548㎡，绿化用地3014㎡，可建设用地面积39932㎡。
地块规定，容积率≤2.8，建筑密度≤28%，绿地率≥35%，计容建面≤111809㎡（以上指标按可建设用地面积39932㎡计算）。
临水一线建筑限高≤45米，其余建筑控高≤60米。另外，地块要求配建社区居委会、老年之家、文化室、幼儿园、农贸市场等。
地块周边楼市情况
地块位于花都区旧府，周边一二手楼盘众多且密集，生活配套较为完善，且邻近花都湖自然环境较好。
目前周边一手楼盘均价3.0万/㎡左右，二手房楼龄较新的小区房2.5万/㎡左右。
从化区
太平G105路口西北侧地块
基本情况分析
本次出让地块地处太平镇政府旁，涵盖商业、居住、商务、交通场站等多种属性，其总占地面积为43833㎡，容积率为3.5；总计容面积为134747㎡。
本次出让采取“限地价+竞自持+摇号”的出让方式，起拍价为10.51亿元，起拍楼面价为7800元/㎡。
但需要指出的是，本次地块规划限制较多，除需建设不少420泊的社会停车场外，还需建设不少于20000㎡的四星级酒店及5000㎡的商业中心，且需要整体确权，不得销售。
因此，虽大面积的商服物业的建设能够有效地提升地块项目的 “含金量”。
但是未来如何定位、运营、盘活以及消化各自自持的商服物业，将大大地考验开发者的经济实力和运营能力。
地块周边楼价情况
地块周边一手房源相对稀缺，现时仅紫泉流溪湾项目在售，主推别墅产品，目前在售均价为1.6万元/㎡。
二手住宅方面，由于目前地块周边的优质二手项目临近地铁14号线太平站附近，楼市价值直逼在售的一手项目，均价在1.2-1.6万元/㎡左右。
太平镇广从路北侧地块（商服医疗用地）
基本情况分析
宗地位于从化区太平镇广从路。宗地总共4个地块，地块一、二用地性质是疗养用地（A6/A59），地块三是医院用地（A51） ，地块四是商业用地（B1）。
起始总价12.81亿元，起始楼面价2104元/㎡。
地块要求受让人须自持地块一、二、三的全部物业，地块四的自持物业比例应不低于地块计算容积率建筑面积的30%。另外需要按要求配建道路及绿地等。
地块周边楼价情况
地块周边以一手楼市为主导，其中别墅盘有东方夏拿湾、珠江国际城等，洋房楼盘有巴厘天地、荔山雅筑等。
一手楼盘均价1.5-1.7万元/㎡，二手楼盘1.3万元/㎡左右。
来源：广州中原研究发展部
