近期，地产朋友圈是不是少了火爆开盘、“日光”、售罄、销控表贴满红点……这样的画风？
▲资料图片
多了些一口价、特惠、甚至总经理特批这样的画风？
没错，“金九银十”的销售旺季即将到来，有些板块部分想趁机出货的楼盘，砸出来了一些不分楼层的一口价单位，送家私、送家电，甚至是直降几十万！
广州价格有松动的楼盘，为什么从这里开始？
有业内专家表示，从6月底开始，楼市就可以看到冲刺半年业绩的促销海报，但并不是说过完6月30日，这类海报就不见了。反而从7月份至今，呈现一种越来越多的态势。
也许有人会说，这又是数字游戏、又是障眼法吗？降价的单位，鉴定过有些是边角料、是不同组团的单位。
但你发现了没有，这些促销的楼盘多见于这些板块，这些区域。
那我们是不是，该对这些地方的楼盘多长个心眼？
别误会，“长心眼”不是留意它什么时候，还会放出特价单位马上入手。
而是，打个问号，为什么降价会从这里开始，这是真抄底吗？这些楼盘值得pick吗？
东部
东部开始撕开一个口子的是：黄埔远离科学城新行政中心的永和板块、知识城板块。以及也是距离中心城区较远，供货量又较多的增城荔城板块。
▲资料海报
黄埔楼价松动的主要原因，是购买力稍显不足。
目前黄埔区楼价较高的，应该是科学城地铁六号线香雪站辐射的板块。次之是旧黄埔中心区和长岭居板块，最后才是永和隧道以北、永和板块、知识城板块。
永和板块距离地铁香雪站约10公里，而规划中经过该板块的地铁二十三号线是一条仍待最终确定的线路。附近落实的只有黄埔区有轨电车1号线的永和站，并不能直达市区。
该地段给大家的整体感觉是仍有不少工厂存在，比起黄埔的其他区域，距离中心城区更远，再往东都快要到增城了！
如果不考虑限购的因素，黄埔区的房价要高于更远的增城才对，但实际上不是。
目前增城新塘、朱村板块的楼价“坐二望三”，超过3万一方的也有，跟永和板块有些楼盘不到2.5万元/㎡比，增城楼价更高。
即使价格相同，增城目前的限购政策是外地户口限购一套，而本地户口不限购（也受限贷限制），只要不依赖按揭，任买。
所以增城的买家群体范围，显然比交界的黄埔永和板块大得多，供求关系显而易见。
还有一个值不值得入手的标准就是，就算房子升值预期和抗跌能力都一般，持有的时间要更长一点，房子能租得出去吗？
市区的房子和地铁沿线的房子应该都是肯定的，但这个板块的房子呢？
中原地产项目部总经理黄韬表示，从7月下旬开始，降价促销的情况开始陆续出现，普遍会降5%-10%，个别前期定价较高的楼盘降幅甚至将超10%。
那么永和板块的楼盘，怎样的调整幅度，比较适合有名额的买家入手呢？或许起码是15%。
再说一下增城的荔城，无论是否靠近地铁站，这里与市中心的通勤距离就摆在那里。
并且荔城也是近年来的卖地大户，供应较多，竞争难免激烈，价格松动，从这里开始，也是正常。
如果让我们选，就还是尽量选能地铁直达，不用接驳的真地铁盘吧。
南沙
近期，南沙也是一个出现较多打折单位的区域，部分靠近地铁的楼盘也未能幸免，只是优惠幅度大小而已。
来自克而瑞广州区域的数据显示，7月份一共有21个楼盘有开盘/加推动作，分布在全市8个区域，其中增城有9个楼盘加推，其次是南沙区，有4个楼盘加推，而越秀、海珠、从化区都是0开盘。
由此可见，南沙也是供应量比较大的一个区域。
根据广州中原研究发展部统计，截至7月25日，全市一手房的库存量是787.42万㎡，而南沙区就有123.29㎡，11区中排名第三，占全市库存超过15%。
除了供应多外，促使南沙楼盘需要用促销来撬动签约的主要原因，是备案价与实际销售价格之间的差距。
比如目前部分单位都在“一口价”促销的越秀滨海新城和越秀东坡两个楼盘 ,备案价在1.3万—1.4万元/㎡，而楼盘售价则是2万元/㎡左右。
▲越秀东坡
也就是说一平方米有六七千元，甚至更多的价格要被写进“装修”合同，不能做正常按揭贷款。这部分价格，已经占到了总价的30%-35%。
表面上，目前南沙100㎡左右的小三房是200万起步。实际上，装修款+备案价的三成，首付已经要100万元左右。
对比过后，不少小伙伴可能会转向市区的二手房。
从另外一个侧面，本身即拥有自贸区光环，又被定位为广州少有个副中心的南沙，对于资金充足的买家来说，是不是一个机会？
也有这么一种说法，把三五年能够实现升值预期的房产叫做“明天物业”，而十年八年后的叫做“后天物业”。
南沙目前的房产可能是介于“明天”和“后天”之间的一种状态吧。
时间周期大家可以参考一下。
一分钱一分货
▲天河区楼盘
▲海珠区楼盘
有些楼盘所在的区域，并不是促使价格出现松动的最重要原因，而是真正的价格与价值问题。
小区规模小，无论周边或者自身配套都有限，楼盘的产品还不能加分，反而认为我是“海珠之心”，我是“天河之星”，就必定要卖到市场价。
在市场成交比较胶着的时候，也会从这种盘开始动刀子了。
那么这种房子如何选？
可以参考同一个楼盘，不同的定价来选择。小编听说过，同一栋楼、同一户型，西南向与东南向的单位总价居然要差20万！同一栋楼居然顶楼的单位要比三楼的低层单位总价还要贵几万块。似乎没天理?
怎么选？建议选贵的，在能负担得起的情况下。
因为以后单位进入二手市场的时候，现在买贵的单位，价值也是能体现出来的。
发展商的定价是有道理的，开发房子的人定价看走眼的几率小，你能捡到漏的几率更小。
最后，近期广州哪些楼盘好卖，哪些楼盘不好卖？送上7月份楼盘的开盘数据，给大家参考一下。
▲数据来源：克尔瑞广州区域
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