而从楼市来看，一直碍于“无地开发”的老荔湾，也因为芳村的并入开始腾飞，尤其是在白鹅潭规划加速兑现的近几年。普睿广佛数据显示，2020年至2026年10月25日，荔湾区一共成交了34976套一手住宅，是核心四区里面唯一一个成交量破3万套的区域，而其中绝大部分成交都来自芳村片区。

然而，从今年以来的市场表现来看，芳村一手楼市也迎来了一个微妙的节点：近年畅销的刚需户型，已经渐渐不够卖了。

中小户型库存告急，去化周期低于10个月

根据普睿广佛的监测显示，今年芳村主流板块（白鹅潭中部、花地、广钢广船、荔湾区政府）成交量呈"倒U"走势：

2026年5月成交面积冲到6.67万㎡峰值，8月骤降至2.11万㎡，环比腰斩52.2%，9、10月虽略有回升，却远不及二季度的热度。

究其原因，8-10月芳村片区无新盘入市，加推产品主要为100㎡以上改善产品，刚需只能从在售余货中挑选房源，在一定程度上限制了需求的持续释放。

从库存上看，截至9月末，4个板块的狭义库存为5054套、69.25万㎡，近6月计算去化周期约17.2个月，处于相对健康区间。

在健康库存的表面下隐藏的是面积段的极端分化。一是大户型构成库存主力：120㎡以上3097套，占总套数61.3%；仅120-140㎡面积段就1635套，占比高达32.4%，去化周期22.3个月；180-200㎡和250㎡以上去化周期超40个月。

二是小户型去化最快、已结构性缺货。100㎡以下仅1065套，占总套数21.1%；其中70-80㎡去化仅3.1个月，90-100㎡为6.3个月。80-90㎡598套库存中，有272套来自珠江广钢花城，项目暂时停售，修正后的去化周期为8.4个月，可见70-100㎡的刚需小户型去化周期均小于10个月，市场呈现供不应求。

荔湾地市逆袭，芳村三宗宅地即将接棒

而恰恰是看到芳村市场的机会，近年来开发商补仓的意愿强烈。

根据普睿广佛的监测显示， 2024年天河、海珠各成交8幅，荔湾仅2幅；2025年荔湾供地仍是三区最低；来到2026年现实反超，今年荔湾供应宅地6幅，成交4幅，均超过天河、海珠。

近几年广州对白鹅潭的重视程度及投入明显加大，配套逐步兑现，11号、10号线通车，太古里、万象城相继开门迎客，折上的规划"逐步变成眼前可见的实景，加上荔湾供地"小而精"、总价可控、周转快，适合"小盘快打"，成为各路房企必争之地。

今年7至8月，芳村接连成交三宗宅地：7月24日保利发展经10轮、溢价17.32%拿下沙涌地块，7月28日绿城中国从5家房企突围，经50轮竞价、溢价40.97%摘得芳村客运站地块，8月28日珠实经23轮、溢价13.37%竞得坑口A41地块。三宗地块均是名副其实的”地铁盘”，周边配套成熟完善，可售楼面价约2.5-3.3万/㎡，为开发商预留了合理的利润空间，也奠定了未来产品的价格竞争力。

保利沙涌地块是体量最小的低密刚需盘，容积率仅2.1/2.4，为芳村近三年出让宅地中最低。全盘仅2栋26层、2梯6户，全盘约293户，主打78-92㎡三房，有效填补市场小户型空缺，若78㎡做到300万级总价，将是主城门槛最低的上车盘之一，距沙涌站（广佛线、11号线换乘）约100米，对口芳村小学，真光、培英名校环绕，妥妥的刚需福音。但项目短板也明显，地块嵌在沙涌新村内、界面短期难改，项目体量小园林、活动空间受限。项目9月已公示规划，预计11月开板房，12月入市，2028年下半年交付。

绿城芳村客运站地块更偏刚改属性，采用的是高低配打法，产品由原定纯塔楼改为"4栋17层板楼+3栋31-32层塔楼"，板楼专梯专户做120-135㎡四房，塔楼做95-110㎡三至四房，全盘约547户。容积率3.9，在周边普遍6以上的项目中实属清流，另外，小区整体抬高20米，低区视野也开阔，约300米到1号线坑口站，已纳入芳村小学教育集团统筹，瞄准的是老城区刚改群体。项目拿地10天即完成备案、8月动工、国庆已开放展厅，最快年底入市，吹风价5-5.5万元/㎡。

珠实坑口A41地块是三块地里地段和景观最好的，卖的是"聚龙湾+太古里"的兑现预期。地块比相邻的源舍更靠近太古里和地铁，中高层有机会望江。户型延续源舍的配置，92/118/145㎡三至四房，源舍有多火不用多说，整盘累计去化84%，92㎡已所剩无几。不过地块容积率5.0也是三块地里最高的、最高47层，同时开发节奏较慢，须配建不少于5500㎡安置住宅、1.8万㎡安置物业，预计2028年12月底验收竣备，2030年1月底交楼。

整体来看，荔湾芳村今年7-8月份成交的3宗土地，最快年底就会入市，而主推的正是目前片区俏销的刚需、刚改产品，有望再次为片区掀起一波置业潮。

来源：普睿数智广佛区域