11月广州二手楼市虽然已摆脱假期效应的影响，但市场交投活跃度未见大幅回升，不少二手房交易个案还卡在买卖双方磨价胶着的阶段。连日来，羊城晚报记者采访了解到，在二手楼市，首付高、可选房源少、目标房源售价高于预期等种种因素正影响着买家的积极性。与此同时，业主却继续看好后市，价格较为坚挺，仅有挂牌时间较长的房源或业主卖房套现的情况，放盘价格存在下调的可能性。
改善型换房比例在增加
记者采访了解到，接近年底改善型换房个案有所增多，尤其是已经成功出售旧居套现的换房人士，集中在年底这段时间选购物业。合富大数据的统计也显示，在广州二手楼市成交当中，改善型换房比例从10月的22%上升到11月的25%。但是，现时大部分换房人士的置换预算并不算宽裕，因此，改善型换房需求增加对大户型物业交投活跃度拉动力有限，面积在120㎡以上大户型的成交比例，仅从10月的12%升至11月的15%。
11月二手房市场交投活跃度增长最明显的还是面积在60-90㎡之间中小户型物业。根据数据，60-90㎡的中小户型物业，成交比例从10月的30%猛增至11月的37%。60㎡以下的小户型物业，在11月的交投活跃度略有下降，成交占比从10月的32%降至11月的25%。
交投胶着因素缘于价格
11月广州二手楼市当中，仍有不少个案是买卖双方处于胶着的状态，其主要原因还在于价格因素。如天河北目前不少业主放盘的期望价格是7万-8万元/㎡，但目前有意在该区域买房的买家，可承受的价格仅6万多元/㎡，双方在价格期望值上的明显差距，令交易迟迟无法达成。合富研究院高级分析师梁燕明表示，目前不少热门的购房区域，都存在买卖双方在价格期望值上产生较大分歧的情况，有的区域业主期望的售价与买家可承受的价格出现10%-20%的差距。
目前，广州二手楼市大多数业主的心态仍偏强硬，只有挂牌很久都未成交的房源，业主才有可能调整价格。不过，若是业主存在置换需求并已确定了需要置换的物业，则大多都能比较容易议价，争取到一定的价格松动空间。
记者采访了解到，当前意向选购二手房的买家，入市态度仍相当谨慎。11月市场上放售房源数量较10月有所减少，可选房源不多且首付门槛比较高等因素，令买家在作出购房决定时更加冷静，若价格谈不拢，部分买家甚至会作出放弃在市中心置业转到外围区域买房的决定。
现时，广州二手楼市成交较旺的还是总价在150万-300万元之间的物业。上述统计数据显示，11月总价约150万-300万元的物业成交占比高达44%，而在10月该总价段的物业成交占比仅35%。低总价的物业在11月的交投活跃度明显下降，总价在150万元以下的房源，成交占比从10月的40%下降到11月的31%。
淘笋盘需留意付款条件
梁燕明表示，年底这段时间广州二手楼市会有少量价格低于市场价的笋盘出现，主要源自业主急售套现或出售物业获取重新购房的资格，这类笋盘的价格往往比同类房源低5%-10%，市场对这类笋盘的消化速度往往也比较快，成交速度较快的个案放售大概两个星期左右就有买家承接。
不过，值得注意的是，这类低于市场价的笋盘，业主有可能会设定一次性付款的要求，买家淘笋盘前较好能了解清楚房源情况以及出售条件等因素。
