我是合叔，拥有多年合肥房产研究和投资经验，长期持续关注合肥地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下内容选自“合叔说房”微信公众号，粉丝提问
1.提问：合叔，你好，合肥工作，预算有限，现在合肥楼市管控这么严格，2021年房价会下跌吗？合肥九区还有没有适合刚需上车的区域？都是什么价位的？
合叔：你好，目前，楼市的大环境表现限制炒房现象，因此房价基本上不会出现大幅度的涨跌。目前合肥九区新房现状：滨湖区，300w起、房源比较少、首付要求高；包河区、高新区、经开区大部分200万起、其余与前者相同；蜀山区，200w起；政务区现在无在售新房；庐阳区价格在130—300w区间；瑶海与新站区，110w起。总之，如果预算有限的话，可以考虑庐阳北、瑶海以及新站。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。
2.提问：合叔，你好，外地人，打算在合肥定居，有购房资格，现在想在合肥买房。合肥限购对外地人购房有影响吗？是买新房还是二手房？选板块和楼盘要从哪些方面考虑？
合叔：你好，以下是对合肥买房政策还不熟悉的置业者的一点建议：首先，要了解相关限购政策，自身的购房预算和相关贷款政策、自己的征信问题；其次，着急入住的话，应该选择板块内优质的二手房，但不可否认的是新房的品质与升值空间更好；再者，进行板块选择时，要了解板块的发展规划与价格区间；最后，可以从楼盘位置、周边环境、交通、开发商品等进行选择。合肥买房建议，详见内部分享。
3.提问：合叔，你好，刚需自住，感觉新站瑶海和三县的房价要便宜一些，打算在新站或者肥西买，不想要肥西产证，但是新站太远，能不能帮我分析一下在哪里买房比较好呢？
合叔：你好，刚需置业者在肥西和新站购房时，经常进行分析对比，就房价而言，新站价格略低于肥西。区位方面，肥西更接近政务、滨湖、经开，附近的地铁线路缩短了居民的通勤时间；新站距离城市CBD较远，城市配套之类的还不健全，但其持续发展劲头足。总而言之，要在三县购房应优选肥西，并尽量选择市区楼盘。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。
4.提问：合叔，你好，本人名下无房无贷款记录，总价预算200万，能在合肥哪里买房呢？主城区有选择吗？主要是买房自住，新房或者二手房都可以选，有没有推荐的楼盘？
合叔：你好，200w在政务区、滨湖区、高新区买房是有些紧张的，但在合肥市区还是有很多选择的。如瑶海区，目前有一批正在建设项目，未来发展潜力大、新站区，130w就可以购买100㎡的房源；从自住的角度考虑二手房的话，可以选择胜利路元板块、马鞍山路板块的包河周谷堆板块，具体楼盘建议，详见内部分享。
5.提问：合叔，你好，新手想要买房投资，请问买房的哪个环节最重要？也实地考察了很多板块和楼盘，但是始终不知道要怎么选择，请问具体要怎么选择一个合适的板块与楼盘呢？
合叔：你好，买房投资判断投资是否有价值，最直观的一点就是房价的涨幅，而房价能不能涨、涨幅大不大，至关重要的一点就是看选筹，即判断区域投资价值。有很多人看待城市的板块，都是从当下可观测到的条件来判断，城市配套、价格梯队、交通距离等等，但这样很容易局限在主流观念，和大部分普通人一样，也就很难实现更高的收益。购买房产，预算选筹十分重要，买哪个地方，什么产品，基本上就可以决定你的财富增速，选筹如果出错，会影响后期的资金周转与投资，一步跑输，以后就很难赶得上。我们所希望的投资，是在一个正确的时机，尽可能以较低的价格买到更优质的产品。这里就要注意板块与楼盘的选择。
首先是板块，一个片区的发展一般会分为三种，发展成熟片区、发展中期片区与发展初期片区。成熟的片区一般发展比较饱和，配套齐全，大部分价值已经体现在房价上，升值空间有限，但后期如果出现真的利好，又会有很可观的涨幅。发展中期的片区，一般规划较多，利好在逐步兑现，价格上涨空间大，能够快速升值，涨幅也相对更大。发展初期的片区规划都需要一定时间兑现，价值要在远期才可以体现。预期收益时间较长，但是初期买入价格会相对较低，后期房价上涨之后也会有不错的收益。
其次是楼盘，在判断楼盘性价比时，最简单的方法就是把它的报价与周边其他产品相对比，如果出现倒挂或者价差较小，说明楼盘的性价比高，但如果价差较大而又没有硬性利好支持，说明楼盘只是价格虚高。想要买到性价比高、涨幅可观的楼盘，就要了解这些盘的特点，尽力规避不涨或者跑输大盘的楼盘。合肥投资回报率较大的板块和楼盘，详见内部分享。
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合叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。
