对于购房者来说，选择变多了，决策也变得相对更难了，区域内开发商资质似乎都不差，因为位置都靠的比较近，配套的差异性也不大。
那么，究竟应该作何选择呢？
从新房地图看，明显就能感觉到，眼下的肥西新房市场竞争究竟有多么激烈。
土拍疯狂！待上市项目扎推
仅去年一年肥西就有10宗居住地成功出让，其中有7宗地块集中在上派镇。
而今年，肥西5月份集中推出3宗居住地，总面积达到了354.36亩。
祥生以单价1362万元/亩，总价14.55025亿元竞得肥西县FX202007号地块，KK1-3-1楼面价9286.32元/平米，KK1-3-2楼面价10214.95元/平米，KK1-3-3楼面价17024.91元/平米，溢价率29.96% 。竞自持面积达11200㎡。
荣盛以1289万元/亩竞得位于肥西县柏堰科技园文曲路与明珠大道交口西北角的肥西县FX202006号，总价111923.87万元，楼面价9667.45元/㎡，溢价率29.94%，自持面积22000㎡。
旭辉以1008万元/亩竞得位于肥西县上派镇灯塔路与创新大道交口东南侧的肥西县FX202005号地块，总价161985.6万元，楼面价8399.96元/㎡，溢价率26.00%。
随着供地量不断加大，肥西这两年的楼市也相当热闹。
目前来看，新房在售项目超过10个项目。
从在售产品类型来看，高层，洋房以及别墅都有的选，对于购房者来说选择的项目比较多，可挑选空间比较大。
从价格上看，城建琥珀御宾府以及两个别墅项目（中国院子和美好紫蓬山），价格稍高一些，更南边的祥源花世界和华地翡翠公园价格会较低一些，其他项目从均价来看，单价都基本在1.4万/㎡以上。
具体项目来看，旭辉翡翠江来和翡翠正荣府相对靠近经开区一些。栢悦湾最靠近潭冲河湿地公园，金辉中梁优步学府、高速时代御府以及皖投国濱世家处在肥西新开发的板块。
到目前为止，肥西还有7个纯新盘未入市。
不论是在售，还是待入市项目，肥西楼市呈现的都是遍地开花的局面。
尽管说楼盘集中，但区域的热度仍旧不可否认。
一方面，尽管区域楼盘分流严重，红盘依旧不缺销量，另一方面，区域竞争压力已经如此激烈的情形下，在5月份的土拍当中，开发商仍旧在“挤破头”的花钱买地，进驻肥西市场。
面对如此多的项目，购房者如何去看清每个项目，从容选择呢？
总览肥西在售的项目和即将入市的项目，大致可以分为两大类型，刚需盘和改善盘。
对于这种分类界定，很难用量化的指标去衡量，但是每个人都会有一个衡量的指标。
对于非专业人士来说，如果你能够通过各项指标分析出一个楼盘的定位，将对你的买房之路大有益处。
一般来说，改善楼盘的居住舒适度会更高，并且改善盘不会因为其基本定价略高而影响后期溢价，反而会因为时间的流逝，和刚需盘的差价会越拉越大。
干货！肥西改善盘、刚需盘分析
俗话说的好，面粉价格决定面包价格。同时，面粉质量也决定着面包质量。一块地的土地指标，基本就决定了一个楼盘是刚需基因还是改善基因。
01、土地指标
而谈到土地指标，我们最优先看的就是：容积率。
容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。
对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
一般情况下，容积率越低，居住舒适度越高。
从肥西在售的项目来看，容积率较低的自然就是别墅产品。美好紫蓬山壹号容积率为1.05，中国院子万振紫蓬湾1.08。
而别墅项目也毫无疑问的可以称之为改善房。
城建琥珀御宾府整个项目比较大，产品类别较多，其容积率1.0＜R≤2.2。
置地栢悦湾A地块容积率1.5，B地块容积率1.8。
其他项目基本都是在2.0及以上，当然这只是其中一项指标，如果低于2.0就可以称之为改善盘，那么华地翡翠公园容积率仅1.8，但我们的概念中，它却属于刚需盘。
因为，要看他是刚需还是改善，除了看容积率之外，我们还需要看产品。
02、户型面积段
一般来说，户型起点面积越高，改善氛围越浓厚。
因为很多时候，刚需买房对于价格非常敏感，小户型往往会受到刚需型客户的偏爱，而改善客户相应追求的则是生活氛围，大面段的户型则更受他们的偏爱。
再次是大户型在小区内所占的比例，一般大户型越多，小区改善氛围越强。
目前肥西在售的项目中，城建琥珀御宾府户型区间：跃层117-129㎡；高层95-127㎡；叠墅126-190㎡。
高速时代御府户型区间：高层103-135㎡；洋房121-151㎡。
置地栢悦湾户型区间：95㎡-174㎡。
翡翠正荣府户型区间：92㎡-155㎡。
金辉中梁优步学府户型区间：92㎡-138㎡。
旭辉翡翠江来户型区间：97㎡-118㎡。
纯新盘通和天誉户型区间：100㎡-137㎡。
我们不以户型的大小去衡量购买人群，但是小户型社区往往人多事杂，出租率高，并且交易频繁，因此会产生很多不利因素，这是客观现实。
对于购房自住的人群来说，购买偏改善的社区，居住的舒适度会更高。但往往这类产品的价格也会相对高一些，迫于经济压力，许多人还是会选择相对小的户型产品。
03、房屋配置
具体到房子，这个配置上分为精装修和非精装修。对于精装修房子，自然是装修标准越高越好，这点不再多说。
因为肥西在售项目基本都是毛坯交付，我们具体讲讲毛坯的配置。
有人说，毛坯还看啥配置。
对于现在的改善盘来说，即便毛坯交付，入户智能门锁是基本配置，三层中空断桥铝合金系统窗及钢木复合门这些都是加分项。
例如，置地栢悦湾赠送户式中央空调、空气源热水器，并且设计了精装双大堂入户门，无疑就是在一众毛坯交付楼盘中的加分项。
而刚需楼盘一般配的都是正常门锁或者减配，如将窗户减成双层玻璃或采用塑钢窗。
04、销量人气
很多人会将项目自身的销量，作为判断这个项目价值的侧面考量点，确实如此。
一般而言，销量更好的项目，很难买甚至需要去抢的项目，往往有其过“人”之处。
但对于肥西而言，这个指标，在我看来，不能成为特别指标。
原因在于，尽管说肥西如今发展蒸蒸日上，但因为是县域，区域内承载的大部分还是刚需客群。于是乎，在刚需客户更多的情况下，总价更低的项目往往更受欢迎。
这也是为什么，一直以来，华地翡翠公园、祥源花世界、金辉中梁优步学府、旭辉翡翠江来，相对而言热度会更高一些。
需要明晰的是，这不能代表改善盘就不值得购买。
以置地栢悦湾洋房为例，均价16237.25元/㎡，价格区间大约在166-230万之间。
相对来说，总价较高，对于购房者的资金要求会更高。
一直以来，肥西改善项目的去化速度会相对慢一些，其中一个很重要的原因在于，肥西区域内的改善群体大多是本地客群。
而肥西的刚需，除了地缘性客户，还有部分周边区域的外溢刚需客，在接受不了高新、经开、政务区的房价之时，转而选择肥西。
结语
在今天的分析中，其核心不在于告诉购房者哪个项目能买，哪个项目不能买，而在于，每个购房人应该在购房过程中，学会自己判断所关注的项目是否适合自己。不论是改善项目还是刚需项目，适合自己的就是能买的项目。
