4日，易居房地产研究院在发布了《3月全国40成新建商品住宅成交报告》中显示，2019年一季度，40城成交面积同比下降4%。其中一线城市同比增长29%，二线城市同比下降4%；三四线城市同比下降12%。
而在3月的《中国住房市场发展月度分析报告》中也提及，三四线城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃，房价持续上涨动力不足。
而开发商也忙着陆续逃离三四线；在政策方面，棚改收官之年2020年将至...
从中种种可以窥见，无论是政策、房企、市场，对三四线楼市而言都不容乐观。
而让不少人疑惑的是，过去两年由于棚改房价暴涨的，不少不起眼小县城的房价都已经是八九千，甚至过万，那么在这种情况下，三四线城市的房价还能再跌回去吗？
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在此之前，我们先来看看三四城市房价暴涨，无疑，棚改货币化安置是推动过去两三年三四线城市房价上涨的头号功臣。有数据显示，2018年3月份全国二手房均价破万的城市已经达到62个，其中有20个是三四线城市，也就是说这62个房价过万的城市中，三四线城市差不多占到了三分一。
根据2018年一份一二三四线城市的划分表，参谋长统计了，三四线城市一共有168个城市，其中二十几个城市房价过万，从这个数据来看，占比还是很大的。
我们知道这一轮三四线楼市房价的暴涨得益于棚改货币化，而棚改货币化在2020年将收官，这意味着支撑这两年的三四线城市房价上涨的动力将不复存在，而三四线人口外流也是不容回避的事实。
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但就目前得情况来看，三四楼市中一直存在看好、看衰的两种声音，也让着实让人摸不着头脑；
一是，棚改收紧，根据公开的信息，截止2019年2月末，已公布的2019年棚改工作计划的省份有25个，其中18个省市计划开工量有所下滑，14个省市计划开工量同比跌幅在20%以上。
而在17、18年，有些三四线城市的针对拆迁的货币化安置已高达80%，有些城市的货币化安置比例是100%。随着收官之年将至，对于大部分本就没有经济和人口支撑的三四线城市而言，三四线城市房价熄火也是必然的；
二是，前段时间在桂碧园的2018年的业绩公布会上，碧桂园董事局主席杨国强：未来最看好三四五线城市，给出的理由则是看好中国的城镇化，未来农民会进城购房；
貌似两者冲突，实则不然。参谋长认为，大家把三四线城市房价上涨归结于棚改货币化安置，而当棚改熄火，那么没有支撑的三四线房价，摔在地上其实也在情理之中；而从城镇化的角度来看，确实中国的城镇化还有一定的空间。
在参谋长看来，三四线房价的上涨不仅完全是由棚改货币化决定，而只不过在过去两三年棚改货币化表现比较明显而已，一个城市的房价的涨跌是有经济、人口、政策等各种因素综合决定的，那些经济基本面好，人口流入的三四线城市房价没有棚改还是会涨；
在之前的文章中，参谋长就提到深耕三四线楼市的碧桂园还有60%的县城还未进入，这意味着，市场发展还是有很大的空间，但这并不意味着三四线就没有风险，而随着都市圈、城市群时代的到来，有着经济、产业、人口发展的区别的，未来三四线楼市的分化会日益严重。对于碧桂园来讲，未来三四五线，是机遇，也是挑战。这一点同样也适用于购房者。
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就目前的情况来看，三四线在过去快速增长的两年后，需求面临透支，加之棚改红利衰退，市场下行压力较大的，至于房价会不会跌回以前，参谋长认为，在政策不变的情况下，总体来说，三四线房价会跌，但不至于会跌到以前。
一是，政策上国家不会让房价大涨大跌，三四线城市大概率处于盘整期。一方面，过去两年，三四线楼市房价的暴涨已经透支了部分需求；另一方面，棚改收紧，房价再想打翻身仗难。
二是土地财政依赖，在过去的两年，开发商在三四线城市大肆的拿地，加上大规模的棚改货币化，这都成为了房价上涨的助推器。而在没有较好的经济以及人口流入的情况下，土地财政依然会是房价的支柱，面粉不便宜，房价当然也不会便宜，可以预见，未来三四线房价难涨也难大幅度下跌；
三是，建安成本上涨，中国房地产的成本，一二线看土地，三四线看建安成本；数据显示，三四线城市土地成本占房价的比例相对较低，近几年虽有所上升，但基本上仍在 30%左右。三线城市的建安成本再房价中的比例占到25%左右，而一线城市和二线城市占比分别为5%、16%。
近年来，全国大部分城市房屋建筑造价水平均呈现逐年上涨之势。另一方面，新增年轻建筑工人不足，进一步推高建筑行业人工费成本，使得成本总费用增加。
四、城镇化还在继续。有数据显示，目前三线城市的户籍城镇化率加权平均为42%，这意味未来这些三四线未来在城镇化上还是有一定空间的，城镇化可能是三四线房价最后的一根救命稻草。
来源：买房参谋
