借名买房应注意哪些问题？
---刘某1与刘某2、田某、闫某房屋所有权纠纷案法律评析（借名买房典型案例系列1）
供稿│王珏房产律师团队研究部
来源│王珏房产律师团队案例研究库（2018-001）
【关键词】
借名买房 所有权 遗产
【要点提示】
借名买房应注意以下几点：1、交付购房款的《现金存款凭条》一般只能证明借名人是经办人，不能证明其为出资人；2、借名人的银行客户交易明细对账单、向案外人的借款《收据》及其他票据需要与诉争房屋存在直接关联并且保持交款数额、时间的关联性；3、诉争房屋的水费发票、钥匙及装修工人证人证言，均不能直接证明诉争房产系借名买房。
【当事人信息】
原告：刘某1（一审原告、二审被上诉人、再审申请人）
被告：刘某2、田某、闫某（一审被告、二审上诉人、再审被申请人）
【案情简介】
刘某1与刘某2的母亲田某2生前是恋爱关系。2010年9月30日田某3个人以74万元价款欲通过拍卖形式取得本案争议三个车库及储藏室的所有权，2010年9月30日田某2通过竞拍与呼伦贝尔市公物拍卖行形成《拍卖成交确认书》，在拍卖过程中部分款项（74.2万元）的交纳由刘某1于2010年10月8日经手办理，2010年10月8日田某2向拍卖公司交纳了3.7万元拍卖费用，至此田某2通过拍卖形式取得诉争三个车库及储藏室的所有权。2010年11月3日，田某2与刘某1外出过程中遭遇车祸意外死亡。在诉讼过程中，刘某1在提交了关于诉争车库的拍卖广告、拍卖须知、三本房屋产权证复印件（原所有权人刘某3的产权登记证照）、2010年10月16日由刘某1书写并签有田某2名字的《售车库协议》、2010年10月18日田某2收到9万元车库款的《收据》、三把钥匙（刘某1自称是争议车库原有钥匙，因刘某2、田某1、闫某强行占用车库后该钥匙仅作为证据使用）、2010年10月25日名称为刘某3的50元水费和污水费发票一张、存折一本（一审在卷所谓存折复印件实为户名为姜文滨的客户交易明细对账单，而非存款折或存折复印件，且依据该对账单记载，2010年9月30日，姜文滨提现金额为376300元，而非30万元）等证据。《售车库协议》内容为：“现田某2将广源小区18、19、20号车库共计81.38㎡以77.7万元卖给刘某1，田某2负责办理与此相关的过户手续，特立此协议，以明示责任。卖主：田某2，2010年10月16日。”2010年10月18日《收据》内容为：“今收到刘某1返回车库款9万元整。收款人田某2，2010年10月18日。”另，刘某1在一审中申请法院调取了2010年9月30日田某2与拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》一份、2010年10月8日向公物拍卖公司交款的《现金存款凭证》两份，该凭证显示交款人是刘某1。刘某2、田某1、闫某在一审提交了2010年9月30日田某2与拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》一份、2010年10月8日田某2交拍卖费用的交款凭证一份。双方多次沟通、协商均无果。
刘某1诉至法院，请求：确认三车库房产属于刘某1所有。
【法院判决】
一审：位于海拉尔区正阳办广厦慧源小区3号楼18、19、20号车库归刘某1所有。
二审：1、撤销一审民事判决；2、驳回刘某1的诉讼请求。
再审：维持二审民事判决。
【案件评析】
一、法院为何认定田某2是诉争房产的合法买受人？
根据2010年9月30日公物拍卖公司与田某2所签《拍卖成交确认书》、《销售不动产发票》等证据，证明田某2在2010年9月30日通过法院执行资产委托拍卖程序从公物拍卖公司买受取得诉争房产。较高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”因此，田某2为诉争房产的合法买受人，且自拍卖成交就已取得诉争房产所有权。
二、法院为何未支持刘某1为出资人及刘某1借名买房成立？
1、交付购房款的《现金存款凭条》虽由刘某1填写，并显示交款人为刘某1，但因拍卖关系中的买受人是田某2，故该凭条只能证明刘某1是经办人，不能证明其为出资人。
2、刘某1提供2010年9月30日姜某（刘某1称为其姐的儿子）从银行支取376300元的银行客户交易明细对账单、2010年10月5日刘某1向其姐借款30万元的《借据》、2010年8月24日刘某1收取538314元土地补偿款的收据、2014年5月29日呼伦贝尔市海拉尔区奋斗镇友好村民委员会证明，欲证明其有购房经济能力及所交购房款来源。上述几份证据材料所反映的取款数额、时间等，均与刘某1主张的交款数额、时间不符，与本案缺乏关联性，不予采信。
3、2010年10月16日的《售车库协议》。刘某1称其出资以田某2之名购房后，为将房产过户到自己名下，与田某2协商形成该协议，协议内容部分由其书写，落款部分由田某2本人签名。因该《售车库协议》内容上只有田某2意将诉争车库以77.7万元价格卖给刘某1的相关事宜，没有表述刘某1已经出资等关于借名买房的任何信息，故对刘某1所主张的出资及借名买房不具有证明力；4、2010年10月18日的9万元《收据》。刘某1主张2010年10月8日其交付74.2万元购房款时曾向田某2借款9万元，偿还后田某2给其出具该《收据》。因刘某1未能证明其出资购房及向田某2借款9万元的前提事实，故该《收据》不能证明其举证主张；5、刘某1提供的刘某房屋所有权证、2010年10月5日水费发票、钥匙及装修工人证人证言，均不能证明诉争房产由其占有使用的事实，亦与本案权属争议缺乏必要的关联性，不予采信。
综上，刘某1提供的证据不能证明诉争房产由其出资，也不能证明借名买房法律关系成立，故刘某1请求确认诉争房产归其所有的诉讼请求不能成立。相反，刘某2、田某、闫某提供的证据能够证明田某2为诉争房产的合法买受人及所有权人，因田某2已经去世，诉争房产应为田某2的遗产。
【涉案法条】
较高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第二十九条第二款：不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。
《较高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
