国庆节前夕，海南省全岛出台了一条房地产调控政策，严控单套建筑面积在100平米以下的商品房审批。而每年10月中旬以后，就是岛外人士登岛居住的旺季开始，也是海南房产销售的传统旺季到来。
如今，随着北上广深一线城市的可售商品房项目越来越少，这些一线城市的房产代理销售公司纷纷开始以代理海南、云南的旅游度假地产项目为主业。换而言之，海南省出台的房地产新政，也会产生“蝴蝶效应”，继而给北上广深的地产同行们带来影响。
今年，海南省选择在这个时候出台如此强力政策，会对楼市产生怎样的影响？如今海南的房子还能买吗？小户型房子还能买吗？
带着这一系列问题，房小评在国庆节期间对海口楼市做了市场调研，将掌握的情况表述出来，希望能起到管中窥豹的作用，给读者带来参考价值。
“限小”是为了限人
很多不理解海南岛生活的外地朋友，都以为海南省政府出台这条政策，“一定是疯了”。因为海南税收和财政收入的一大部分，来自于房地产业。虽然旅游业也是海南省主导产业，但是没有工业经济支撑的海南省，多少年以来，岛上经济发展一直与房地产业休戚相关。
然而，房子总有卖完的一天。前些年，海南省房地产以外销房为主，尤其是小户型，动辄30-40万元就能买一套房，使得全国各地的退休老人们，纷纷在海南岛买个房子，到了冬季就飞过来过冬。
每年10月份以后，海南岛登岛人口激增，但是大部分都是消费能力不强的老人，他们来了以后，支锅做饭，消费水平不高。而由于外来人口增多，每年10月份以后，海南省的物价都会猛涨。
这种针对外地人的物价，或者说旅游城市的物价水平，让很多海南本地人感觉负担不起。尤其是海南本土人，习惯了悠闲的生活，当地又没有工业经济支撑，缺乏挣大钱的机会。天气炎热，又导致本岛人习惯安逸生活，而不愿意离岛。
不管上述问题是什么原因造成的，政府往往迫于本岛人民的意见，不得不对经济发展做一些让步和补偿。例如，海南岛就出台过政策，在每年旅游旺季到来的时候，对本岛人给予一定的生活补贴。
这两年，由于北方雾霾的缘故，飞到海南岛养老和带娃的老人、全职太太们越来越多，也给航空业和当地基础设施带来了压力。每到国庆节和春节期间，来回海南和北京的航班，往往一票难求，票价都是全价。很多在大陆工作的海南人，都在抱怨票价太高，回家难，回家贵的问题。
早在一两年前，海南省政府有关领导就认识到，海南省不同于全国其他的旅游地区，而是被定义为“北上广深+海南”的一个全国战略资源高地。这给海南省未来发展留足了想象空间的同时，也让海南省认识到，这几个一线城市的人涌向海南，会拉高海南物价，在没有本地产业升级和高收入工作机会的情况下，会将海南省的消费抬高到一个脱离海南人收入水平的地步，这样会引发很多社会矛盾。
随着国外旅游越来越不安全，登海南岛体验度假式生活的家庭越来越多，怎么办？
海南省的策略跟北京疏解人口是一样的，就是限制每年登岛人口的规模，保证海南省经济和社会处于良性发展的水平。
如何控制？
对于那些几日游的纯旅游人士自然不用控制，而对于来海南买房，会定期来海南生活，挤占海南生活资源的人要分层次，进行控制。
早在2015年底，海南省就出台了限制60平米以下小户型产品审批的政策，今年再次升级到100平米以下。抬高购房门槛，就是要让能够来海南买房的人，是真正有消费力的，买得起的，愿意来常住的人。否则买个50-60平米的一居室，每年就来住半个月，剩下都是空置，浪费了社会资源。以前动辄30-40万元就可以买一套海南房，以后在海口和三亚两个城市，购买门槛会提高到单套150万元以上，在其他城市，也会控制单套购买成本在100万元以上。
当然，限制小户型，还有一个目的，就是落实“房子是用来住的”政策，买个三居室放在这里，闲着就可惜，你不住也要租出去，拒绝黑灯瞎火楼盘的情况，房子有人住，才有人气，才会贡献税收。拒绝投机炒房的人。以前动辄30-40万元可以买个50-60平米的小户型，过几年卖掉，还能赚一把，户型面积小，单套总价低，投资门槛低，就导致了来海南炒房的人增多。
对于这项政策，海南省有关部门也出来解释，对于本地人的购买需求，依然可以通过自住房和租赁住房的方式解决，不会缺少小户型产品。对于销售对象是岛外人士的房产，要实行限制小户型的措施。
小户型成香饽饽
“限小”政策发布以后，在海南房地产开发商和项目中都产生了很大影响。70%的受访开发商认为这个政策以后会长期坚持下来，国庆节之后报批的房产销售项目将会直接受到影响。
由于这个政策刚推出，目前市场上的在售房源当中，100平米以下的房源供应依然比较充足。
以位于海口观澜湖的融创·观澜湖公园壹号项目为例，目前推出的排名前列期房源很丰富，面积全部为100平米以下，融创对产品户型进行了创新，60多平米的产品做成了两居室；80余平米的产品做成了三居室；而90余平米的产品赠送面积高达50多平米，做成了大三居室。
国庆节期间，融创·观澜湖公园壹号售楼处人流络绎不绝，而且并不是由大巴车等岛外旅游渠道公司拉来的客，大部分都是开着私家车，因为上岛度假前来看房的一线城市客户。
由于产品设计比较好，这个项目销售速度很快，楼王位置的房子，一经推出即售罄。对于项目上来说，保持低调成了主要工作，甚至还会为到访的客户太多而发愁，如有电话预约，一定要选择错峰前来看房。
海口恒大·美丽沙项目，同样由“强销楼盘”转为了“顺销项目”，要慢慢卖，房价也较之开盘时涨了不少。而100平米以下的中小户型产品，已经变成了捂着卖的产品，价格和户型都要一房一议。
恒大在三亚的另一个房产项目，仅有的小户型产品在政策出台后，马上变为抢手货，已经有多家代理公司和机构前来洽谈代理问题。
海南绿地、万科、富力等公司的项目同样处于一个低调旺销的状况。一位不愿具名的人士说，如今海南楼市跟北京差不多，不需要推广，每天售楼处自然到访和成交都不错，虽然没有那么多，但是已经达到开发商预期，出于保持货值的考虑，开发商也不希望卖太快。所以现在各个项目都是悄悄在卖，政府也要求开发商要务必保持低调。
房小评调查发现，目前海南市场上100平米以下的中小户型产品房源依然充足，并不构成奇货可居的现象。主要原因是之前已经获批的项目很多，而且其中大部分房源都是中小户型。
由于之前海南房产成交当中有8成是岛外居民购买，而中小户型房子又是岛外居民购买的优选，因此无论是海口、三亚这样的城市中心项目，还是陵水、琼海这样的海景资源项目，在房屋户型面积设计上，大部分是中小户型为主。
2015年底时，海南是全国房屋去库存的重灾区，房屋库存高达45个月。2017年6月底的时候，这个数据降低为11个月。采取控制岛外购买房产的措施之后，预计销售速度会下降，库存量依然能够充分保证1-2年内的房产销售需求，也不会带来短期可炒的机会。
海南置业门槛在提高
限制小户型审批，背后反映的逻辑是海南省政府对于经济发展的思路转型，从依赖房地产开发销售，变为控制房地产开发销售，转而做大共享住房、租赁、酒店等新型居住产品，进而提升本岛经济发展的思路。
在这个政策主导下，未来海南置业的门槛在提升，除了户型面积增大，总价提高以外，海南的房价也稳步上涨。
以海口市为例，2016年在售新商品房单价在1.5万元/平米以下的项目比比皆是，如今大部分价格已经站在了1.8万元/平米以上。而且，没有看到任何松动的迹象。
海南本地一家开发商营销负责人说，未来海口市的房价突破2万元/平米是肯定的，这次房价并不同于之前的突然疯狂上涨，而是在1-2年的时间内，在政府限价的措施之下，在市场供不应求的情况下，稳步提高的。
但是，这位负责人也说，行业内对未来市场并不乐观，因为现在新房被政府限价，而开发商手里的土地资源却很少，即便是有地的开发商，从土地形成供应的节奏也慢，慢慢形成了无房可卖，少房可卖的窘境。
海南本地房产行业人士表示，限制小户型开发政策，将对海口、三亚以外的其他城市商品房项目带来影响，但是对于海口和三亚这两个城市来说，是个利好的消息，这两个城市有较好的城市配套设施和就业机会，是很多外来人口安家落业的选择。
10月国庆长假结束以后，海南即将迎来今年的登岛买房旺季，而今年一线城市代理公司们也会异常卖力，大家都将这作为在海南卖房的最后机会，卯足了劲，要收割海南这个最后的全国楼市旺季。
在一二线城市纷纷出台了“四限”楼市政策之后，海南省依然保持了允许外地人在本地买一套住房的政策口子，也就为广大希望来海南居住的人保留了门票，虽然门票价格在上涨，但是买房还是允许的。
另外就是随着海南买房门槛提高，来海南租房和共享住房的人会越来越多，而海南的分时租赁、旅游资产管理公司会兴旺起来，同时二手房中介也会越来越热。
总之，海南置业的门槛在提升，今年年底之前的购房旺季，或是登岛买房的最后一次窗口机会。而这个时候由于有政府限价，房价不会大涨。但是对于购买什么样的房子，要因需求而异。
如果长期来海南居住，建议还是购买海口、三亚的城市住宅项目，如果是来短期度假旅游，并且允许把房子托管给途家这样的公司，买东西线的海景房是不错的选择。
房小评掌握的一组数据表明，在海南登岛买房的人群当中，45%选择购买占据沿海一线资源的房子。而近期海南省同步出台了政策，对于沿海一线土地和填海土地严禁用于商品房开发。
也就是说，未来海南的海景房资源会越来越少，越来越多的人会选择购买生活配套设施比较齐全的城市房。
中国房评报道｜自媒体矩阵平台
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