近两年，淮安各板块高价地、高“逼格”项目频出，本以为会引领板块楼市“起飞”。
不曾想，光就去年底，就有项目因首开不理想致营销层人员波动；有项目因蓄客不足静悄悄地首开；还有项目首开价格大“跳水”并上全渠道。
诚然，近两年淮安楼市激烈的土拍与“高逼格”项目的落地，的确是给业内外一种“新晋项目不管是产品还是潜在购房群体亦或是板块价值认知与购房观念都在努力往改善型转换”，但现实终究还是残酷的。
先点个名，城南板块、淮阴区北站板块、淮安区楼市，均在危险的边缘！1
淮安区
“地王”频出 势头正猛 但客户观望时间长
石榴玉兰湾楼面价2329元/平 在售均价7字头，还频出优惠房源
珺悦楼面价2563元/平 精装备案价超万元
清和园楼面价754元/平 在售均价6字头
文锦城翰林府楼面价2820元/平 在售均价（除别墅）8字头
区域“地王”楼面价3489元/平 位于铁云路西侧
区域前“地王”楼面价3006.26元/平 位于城西干道东侧
除了石榴玉兰湾时不时地放出6字头优惠房源，其余项目价格还算坚挺。
不过纵观淮安主城为数不多的高地价与高房价（9000+/平）项目境遇，除了地段优势佳或学区优质的项目受到追捧外，其余多数项目免不了自降身价打折出售。
去年，随着淮安区多片区更新改造日程的推进与2020年国民经济和社会发展计划（草案）的报告，淮安区将从城市规划的源头开始蜕变。基于此，淮安区的土地市场也十分火热。
2019年12月12日土拍，位于淮安区河西片区的公园路南侧、城西干道东侧地块，以3006.26元/平米的楼面价成为淮安区新“地王”。
新“地王”还没坐稳一月，同年12月27日再次土拍，位于淮安区新区片区铁云路西侧商住地块，经过70轮报价，成交楼面价3489元/㎡，再度打破了淮安区的楼面单价“天花板”，成为淮安区较新“地王”！
“地王”一个接一个的来，未来能否成就自己还是未知。但从目前区域“万元盘”的网签情况来看，并不是太理想。文锦城翰林府虽开盘一炮而红，但也是在蓄客长达10个月之后。淮安区楼市未来发展还需谨慎看待。
2
淮阴区北站板块
将迎价格混战！
随着去年下半年的几场土拍，淮阴区北站板块突然“热闹”起来
观淮府2019年10月22日摘牌，连体地块，较高楼面价3154元/平
金辉广场2019年10月22日摘牌，楼面价1106元/平
金辉九江路南侧地块2020年1月14日摘牌，楼面价2112.6元/平
随着尚都汇、承德公馆等一批老盘住宅房源相继售罄，淮阴区北站商圈附近仅剩余新城悦隽和上海国际花园有住宅房源在售。新城悦隽在售房源均价7990元/㎡，上海国际花园目前则是无房源在售的状态，预计春节后推新，项目前期在售的房源备案均价6352元/㎡。
随着新拿地块的接连启动，2020年，北站板块将会有多个“新面孔”面市！由于拿地楼面价较高相差了2000+/㎡，使得未来面市的三个纯新盘，在产品定位和价格定位上必然会产生差异。
当然，相对而言由于地价优势，金辉在房价上似乎有更大的腾挪空间，板块将出现“价格混战”！
3
城南板块
“标杆”项目加入价格战
明星项目客户流失不得已抢老清浦项目客群
作为淮安楼市中的价格洼地，城南一直是淮安刚需购房者集中营。
去年随着碧桂园淮府、水利明悦府、天禧时代项目进驻，整个板块不管是产品还是购房群体亦或是板块价值认知都在努力往改善型转换。
然而板块内同时也存在老项目，板块价格阶梯十分明显，房价从5、6字头到万字头，一应俱全。
作为板块“标杆”项目，碧桂园淮府与水利明悦府这2个高端改善项目对于城南板块整体房价的推动可以说是寄予希望。
不过淮府首开却加入了“价格混战”：原来均价8000多，首开当天优惠价格较低6000多，打的竞品项目天禧时代措手不及。不知前期买了天禧时代的客户有何感想，据悉天禧时代在售房源折后均价7000 -7500元/平方米。
由于客群重叠，此前，据小道消息称，天禧时代不得已去挖掘清浦老城区的客户。而水沐明悦府项目则是在静悄悄地卖房。
2020年，板块内又将添一新项目。今年1月14日，由水利地产和清浦新城置业有限公司联合摘得的枚皋路南侧、勤政路西侧地块，拿地楼面价2324元/㎡，为水沐清华二期，预计今年上市。
据业内分析，疫情过后，在市场恢复冷静的时候，什么地段啊，什么板块啊，什么预期啊，都已经无关紧要了。价差大的楼盘依然会吸引着一个个购房者，成为楼盘取胜的重要筹码。
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