最新消息：
闵行旗忠别墅区新盘【上海华府天地】已过会！
售楼处电话☎：400-998-8414✔✔欢迎来电咨询！
可预约销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。
即将加推收官房源，建面约150㎡上叠/158㎡下叠，预计总价千万级！
在一个老牌国际别墅区、能以千万级预算买到绿城玫瑰园、中星红庐这类“N千万级”别墅区相同配套！相同环境！又在上海主城区内、闵行产业高地！加上项目本身仅有1.0容积率，机不可失！
进入楼市下半场，上海楼市有一个明显的反常现象：市场对倒挂、触发积分盘的关注明显冷淡了。
无论是群内讨论度还是后台留言，都能明显感受到这一点。连一向高傲的上海市区新盘，都开始有了危机感...
那么问题来了，如果连倒挂和触发积分盘都不能躺赢了，上海楼市还有什么房子是好卖的？
【上海·华府天地】，给出了答案——2021年以来，四开四罄，别墅产品受到市场热捧！
效果图
是不是很奇怪？不依赖倒挂、不捆绑学区的情况下，【上海·华府天地】为什么屡开屡罄？甚至从市区吸客户？
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答案很简单：当下买房人，要买就买“更好的房子”。
注意！这个“更好”不是自夸，硬核产品才是重点！
闵行主城区
容积率仅约1.0纯墅区
【上海·华府天地】收官别墅已过会！
2023年，上海出让的74幅宅地里，容积率1.2以下（含1.2）的地块，一共只有4幅，且没有一幅为容积率1.0地块；容积率在1.2-2（含2）之间的地块，有29幅，其余均为高密度地块。
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2024年以来，上海土地市场总计已有19幅宅地完成出让，5幅宅地待出让。
——容积率最低的一块地，也只有1.2，容积率1.2以下地块，在公开土地市场出让的机会，可以说几乎已经全部掐灭。
而在新房市场，容积率低于1.2的别墅产品，供应占比逐年减少：
2018年以前，每年低密别墅产品的供应占比，尚能占到全市新房供应的7%左右，但这几年，这些别墅供应越来越少，2023年，供应占比甚至只有2.9%，一共只有2658套供应！
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想要入住低密新房别墅产品的几率，越来越小！供应稀缺的另一方面，是市场需求量仍然庞大：
沪九条新政之后，大幅利好改善置业，上海低密产品的销量开始冲高。6月，上海容积率低于1.2的低密新盘，一个月成交了222套。
供应减少，需求庞大，想要上车，竞争愈发激烈！
而现在，重磅的来啦！
闵行主城区，容积率仅约1.0纯墅区，【上海·华府天地】收官房源已过会，即将取证认购！
项目将推出152套建面约149-160㎡叠加别墅，准现房产品，将于2025年3月正式交付！按今年9-10月入市的节奏，购房者只需要等待不到半年，就可以入住！品质看得到，摸得着!
效果图
最近两年，因土地容积率限制，上海很多开发商都陷入了一个误区：改善住宅=大面积。
事实证明，盲目追求大面积高总价，市场并不一定照单全收。因为上海从来不缺贵的房子，缺的是“真正的改善住宅”。
中高产人群，真正喜欢的是什么样的房子？每个时代都有各自的答案。
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但在这个时代，尊重买房人，敬畏市场的【上海·华府天地】，毫无疑问就是标准答案：大胆创新、高舒适、大尺度、至臻圈层。
首先，联排、叠墅是更高阶、居住更舒适的存在。
关注上海楼市的小伙伴会发现，现在说起改善类产品，总是会提及大面积的大平层产品，而别墅是比大平层更高阶、居住舒适度更好的存在！
【上海·华府天地】为纯墅区，优势一目了然👇
项目09地块（已交付）实景图
①楼层少，楼间距宽，前后遮挡少，每户均能充足享受光照，也更大程度的维护了私密性；
②密度低，住户少，宅间绿化层次丰富，整个社区更安静、居住舒适度更高；
③得房率更高，相同的建面别墅能享受更大的使用面积，上海寸土寸金，实际的使用面积就是实打实的真金白银！
每一点拿出来，放眼整个上海楼市，都是相当能打！
项目09地块（已交付）实景图
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其次，至臻圈层！自带私密会所，还有高绿化率园林！
高端住宅的分水岭，是圈层。
换句话说，是高阶生活方式的营造能力。这一环节，【上海·华府天地】完成的非常漂亮。
【上海·华府天地】在会所、景观等方面都精心设计，比如配备了健身会所和幼儿园，所有的一切都旨在服务业主，让业主享受更妥帖的服务，拥有更美好的生活意趣，是真正意义上的高端私享社交场。
效果图
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与此同时，社区内更规划了高绿化率的园林，步入其中宛如游园，换句话说就是你能想到的，所有关于高阶改善生活的场景，【上海·华府天地】一一落实了。
这样一个真正由房子、社区、会所、高净值人群串联起的至臻圈层，或将为【上海·华府天地】的未来，带来巨大的想象力。
效果图
最后，新品叠加别墅产品，收官房源，售完即无！
以下为全套户型图👇
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项目上叠分层而居，下层活动空间，南向大开间+南北通透，采光通风性能佳，尺度开阔；上层居住空间，主卧套房设计，北接星空露台；
一句话概括：用改善产品的总价，买到顶豪级的空间体验。【上海·华府天地】的户型未来很有可能成为上海豪宅模板。
效果图
产品决定了居住的舒适品质，而地段决定了产品的价值基础！
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这就不得不提一下，上海·华府天地的所在地，在主城区的旗忠别墅区内。作为上海的知名别墅区，他背后的“隐形价值”是不可忽视的。
这里汇聚了绿城玫瑰园、御涛园、中星红庐等等……上海仅存的18块容积率0.2以下超低密度居住用地中，有17块在这里。
正是这些豪宅的存在构建出了一个成熟且国际化的社区。
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占地258亩的昆阳湖，环境优美，景色宜人，是畅享自然野趣的不错去处。
昆阳湖实景图
占地1200亩的旗忠高尔夫球场，标准18洞锦标赛级球场，是上海地区高端的会员专属高尔夫俱乐部。
占地约508亩的旗忠网球中心，更是“上海大师赛举办地”。
旗忠网球中心实景图
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同时，这里还拥有其他生态区所没有的完善优质配套。养云安缦酒店，这是全球知名、中国第四家安缦酒店、历时15年、耗资约33亿落成，目前已正式开业。
养云安缦酒店实景图
项目距离人民广场直线不过24公里，凭借板块内的嘉闵高架，便可便捷来往大虹桥以及莘庄。
此外，作为贯穿了嘉定、大虹桥以及闵行的南北大动脉，嘉闵高架承担着与南北高架相同的职责，同时也为大虹桥红利的外溢提供着保障。
示意图，仅供参考
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与其他别墅区单纯的强调生态属性不同，旗忠还有独属于自己的产业优势——人工智能。
上海人工智能创新试验区落址旗忠别墅区。目前已有达闼科技、韩国现代重工工业机器人、福洛德传动双态逻辑变速器等企业巨头入驻。
2022年，上海马桥人工智能创新试验区正式发布，约15.7平方公里，重点发展智能运载系统、智能机器人、智能感知系统、智能新硬件系统等“四智”产业。
上海马桥人工智能创新试验区效果图
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其中主题公园，上海未来之舟规划已获批复，另外应用实践区还规划了大量商办和产业。
未来之舟示意图，仅供参考
上海人工智能创新试验区未来将与形成与紫竹、吴泾等地东西联动，形成新一代人工智能产业示范区。届时将带动大量高薪高知的人群在旗忠就业、生活，这是一个区域价值的基础。
知名旗忠国际社区、约1.0超低容积率、纯别墅社区等等标签加持，不得不承认，上海·华府天地无疑是当下上海新房市场少有的终极改善作品！
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下面汇贷就为大家介绍一下上海一手房购房全流程，包含政策变动，认购流程，积分制细则、摇号、税费、相关申请要求等常见问题。
一手房一般具有以下特点：
①需要与开发商或房地产公司签订购房合同。
②等待房屋竣工后才能办理房产证。
目前上海最低首套利率3.4%，二套利率3.6%。
01
政策变动对比
二娃未成年可增购一套，商贷、公积金贷款首付比例，贷款利率都有所调整。
继LPR调整后，开始执行最新的房贷利率了。目前上海首套房贷款利率现在是3.4%。二套房利率3.8%，重点区域利率3.6%。
那下面汇贷也来和大家聊一聊商贷及公积金调整范围。
商贷及公积金：
02
限购套数
那我们目前还能不能在上海买房？能买几套？如何怎么判定的？下面一起随汇贷来看看上海个人及家庭房产限购政策。
沪籍与非沪籍有在限购套数上有一个很明显的区别，那就是非沪籍需要有缴纳社保参数。
沪籍：
非沪籍：
ps：五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单，临港人才1年社保或税单，除此都是3年社保或税单。
03
一手房交易全流程
1
确认楼盘、取证
上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。
ps：认购金额由开发商定，一般要求首套不低于房源最低价的20%，二套不低于30%，当然，不同开发商比例略有不同。
开盘流程须知：
开盘主要有线上线下两个渠道，下面汇贷就来说一下二者大致流程。
1、线下开盘：
签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。
线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况，但大致的流程是相似的。
2、线上开盘：
公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。
另外，当天摇号选购后，如仍有剩余房源，按原有摇号顺序继续销售。
2
认筹
购房者缴纳规定认购金，并提供限购资格审查材料，收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。
1. 认筹时，购房者需提供限购资格审查的材料。
2.认筹后，公证处还会再次审核一遍。
3.主要审查资料有：
· ①购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；
· ②社保证明或纳税证明（只有非上海户籍需要提供）
· ③购房人及家庭成员名下住房相关资料，购房合同或产证（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地均算）
认筹时间一般为5天。
ps：认购金只能刷储蓄卡，走开发商的POS 机，不允许现金支付，支付认筹意向金后，才有参与摇号的资格，认筹早晚不影响摇号概率。
3
积分制
以下是积分制打分标准：
总分=基础分＋年限分
新房认筹笔超过1：1.3，开启积分制。
按100套房举例，取分高的130组入围，入围后，开启公证摇号。
如未超过1：1.3，则不开启积分制，所有参与了认购的客户，均可公证摇号。
ps：只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。
4
摇号选房
1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。
2.根据摇号顺序选房。
3.选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同
ps：签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金
4.没选房，没签订《认购书》，全额退筹。
5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。
选房一般会遇到以下几种情况：
①选房时还有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以弃号不选，全额退款；
②选房时没有房子了，弃号不选，全额退款；
③选到了自己想买的房子，签订认购书，将认购金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。
04
一手房相关税费
相较于二手房，一手房所涉及的税费较少，只有契税和房产税。
契税：
房产税：
在上海，以下几种情况可以免征房产税：
①上海户籍
首套：无论面积多大，免征房产税。
二套及以上：人均60平建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。
②居住证满3年或居住证积分满120分的外地户籍
1、符合
持有上海居住证满3年或居住证积分满120分并在上海工作生活的购房人。
其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
2、暂时不符
持有上海居住证但不满3年或居住证积分不满120分的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定征收房产税。
待持有上海居住证满3年或积分满120分并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。
ps：如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税。
③外籍人士、港澳台人士
1、外籍人士
在上海的“居留许可”连续满三年或税单满3年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征。
2.台湾人士
在上海的“居留签注”连续满3年并在有效期内的，或持有连续满3年的税单和社保都可以直接申请免征。
3、港澳人士
持有连续满3年的《港澳居民暂住证》、税单、社保都可以直接申请免征。
05
相关申请材料
1、户口簿/户籍证明
2、身份证明
3、结婚证或离婚证明（若离婚协议涉及房产需明确分割，否则需提供补充协议）
4、未成年子女出生证（若有）
5、不动产登记证或房产证
6、产调
7、上海市社保或税单（若为非本市户籍）
8、劳务合同及工作类居留许可证
9、资金、存款类证明
10、征信报告
06
一手房相关问题解答
1、名下无房，5年内无购房记录的范围是只算上海吗？
是的，只看上海房产。
2、社保断开过一段时间对买房有影响吗？
没有，不要求连续，按缴纳社保的实际月数来计算。
3、满五唯一是根据网签时间满五还是办产证时间满五？
满五唯一按产证时间来算。
4、2011年前有一套和父母共有的房子，买房算首套还是二套？
可以，11年前与父母共有算无房，所以算首套。
5、朋友有一套12年买的房，房子本身还有贷款，如果把贷款还清，过给我的话，他们买房算无房还是有房？
要看是买卖还是赠与，买卖方式算无房，赠与算有房。
6、已签订拆迁合同，但需要5年以后才能拿到，对五年内买房有什么影响吗？
这种分成2种情况：
①选房前的合同，这个不算拿到房子，算无房；
②选房后的合同，签动迁协议，算有房。
ps：如果是买房，进行了网签，有购房记录，算有房。但如果是卖房，给别人网签后需要过完户才能算自己无房。
7、夫妻名下均无房，婚后共有一套房，目前离婚，我净身出户，离婚超过五年，想买套房，算首套还是二套？
离婚后不追溯，算首套。
注意，一手房在认购环节，认购金银行卡务必提前开通大额支付功能，避免因限额而影响认购。
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