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Shanghai Baoshan Poly Shanghai 瑧 Yue Sales Office Tel: 400-9939-964 In today's market, any little defect will be severely amplified
上海宝山保利海上瑧悦售楼处电话：400-9939-964如今的市场，但凡一点点缺陷，都会被狠狠放大
Projects that can achieve sustained sales results
能够取得持续热销成绩的项目
The basic quality is to withstand the repeated scrutiny of thousands of buyers
基本素质就是要经受住万千购房者的反复审视
But also to be able to give people unexpected surprises
而且更要能够给到人们意料之外的惊喜
North Central Poly Sea 瑧 Yue, is undoubtedly one of the king
北中环保利海上瑧悦，无疑就是其中的王者
Every move of the project affects the huge flow
项目的一举一动，都牵动着巨大的流量
Last year, the project first opened at the end of September, and more than 1.34 billion transactions were achieved within two hours
去年项目9月底首开，2小时就斩获超过13.4亿成交金额
On the day of the official opening of the Eastern aesthetics demonstration area, thousands of people rushed to visit and punch the card
项目东方美学示范区正式开放当天就引来千人争相到访打卡
In November last year alone, Poly Offshore 瑧 Yue sold 1.69 billion yuan, detonating the heat in North Central, making Poly Offshore 瑧 Yue sales office Tel: 400-9939-964
单单去年11月份，保利海上瑧悦就劲销16.9亿，引爆北中环热度，令人侧目保利海上瑧悦售楼处电话：400-9939-964
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Project reception center real picture
项目接待中心实景图
It really corresponds to the saying: "Start with the appearance level, limited to the talent, loyal to the character"
真是应了那句话：“始于颜值，限于才华，忠于人品”
Poly Sea 瑧 Yue fully meet the needs of current home buyers "both and want to also" Poly Sea 瑧 Yue sales office Tel: 400-9939-964
保利海上瑧悦充分满足当前购房者“既要又要还要”的需求保利海上瑧悦售楼处电话：400-9939-964
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Both have a touching appearance level, but also to create a complete and beautiful life scene, the product can also withstand the test of details, let people think more and more moved
既拥有令人一眼动容的颜值，又能够营造完整、美好的生活场景，产品还经得起细节的检验，让人思考越多就越动心
The total price of the new plate is about 500w, Poly has given a wonderful living experience comparable to tens of millions of levels
总价约500w级的新盘，保利给到了媲美千万级的美妙居住体验
The wide view of the core landscape and the superior lighting brought by the distance of the tower are the best choices for Central Real Estate
核心景观的开阔视野+超大楼栋距带来的优越采光，是中环置业的优选
效果图仅供参考，不代表交付标准
The average price of the meeting is about 60713 yuan /㎡
过会均价约60713元/㎡
The total price is about 500w class
总价约500w级
Gold Central + South great plate
黄金中环+南大板块
The project has obtained evidence, hot subscription!
项目已取证，火热认购中！
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"It starts at the appearance level"
“始于颜值”
About 500w new plate, not inferior to the appearance level and temperament of tens of millions of luxury homes
约500w级新盘，不输千万级豪宅颜值与气质
Now Shanghai 500w new disk, the product has been obviously homogenized
如今上海500w级新盘，产品已经很明显同质化
A slightly embellished modern facade, a central view of the neighborhood, and a beautiful gate are a nice touch
稍作装饰地现代风格外立面、社区中央的集中景观、一座漂亮的大门，就算是不错的配置了
And in Poly sea 瑧 Yue, to give a completely surprising feeling, and many are also real scene presentation
而在保利海上瑧悦，给到的完全是惊喜般的感受，而且很多还都是实景呈现
At the entrance of the community, you will see the Chinese palace gate about 35M wide and 6M high
社区入口，你会看到约35M宽、约6M高的中式府院大门
Shocking scale, directly subvert your imagination of 500w class new disk Poly Sea 瑧 Yue sales office Tel: 400-9939-964
震撼的尺度，直接颠覆你对500w级新盘的想象保利海上瑧悦售楼处电话：400-9939-964
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实景图
而进入内院，更是移步换景，不同的角度都让你感受到新的美感
示范区实景图
The reason why it can form such a rich and delicate landscape experience, Poly sea 瑧 joy is spent a high cost and great effort
之所以能够形成如此丰富且细腻的景观体验，保利海上瑧悦是花了高成本和大力气的
On the one hand, materials are selected regardless of cost, so that the landscape can stand up to scrutiny
一方面，是不计成本甄选用材，让景观经得起细看
The stone used for garden landscaping is selected as black mountain stone with ancient Zen, hard texture and thick color;
庭院造景用的石头，选取禅意古老、质地坚硬、色泽浑厚的黑山石；
The tree species in the garden are also passed around the country, and the trees with twisted and strong branches are selected and transplanted from the whole crown
园里的树种，也是辗转全国，选择枝桠虬劲有力的树木，全冠移植而来
On the other hand, great effort is made to make the landscape rich and varied, there are always new surprises
另一方面，是花大力气让景观拥有丰富变化，总有新的惊喜
The first is to create layers of progressive "five" home ritual order, gradually transform the state of the city and home, so that the mood will switch with the Poly Sea 瑧 Yue sales office telephone: 400-9939-964
首先是打造了层层递进的“五进”归家礼序，逐步转换城市与家的状态，让心境随之切换保利海上瑧悦售楼处电话：400-9939-964
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示意图
而在五进规制之上，保利海上瑧悦又打造了“一园三堂”，让景观的丰富度再上一个台阶
“一园三堂”围绕山水隐园，门堂、厅堂、轩堂依次呈现
示意图
初入门堂，巨幅框景呈现，但又没法一眼看尽院中景
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实景图
往里走，一座山水隐园完全呈现在眼前，厅堂、轩堂分列两侧
实景图
厅堂还原出孔子树下讲学的场景
实景图
轩堂天地闲意，自在空间。业主可以在这此品茶听琴，慢品东方生活的闲适
效果图
“一园三堂”经由风雨连廊串联
连廊顶部镂空，阳光洒下来光影时刻变幻，中式建筑的光影神韵在这里得到了强化
效果图
除了静态硬景，项目还做了约200M、约1000㎡水系，设有静水、跌水、瀑布等5种不同的肌理形态，为庭院园林注入了“灵魂”
示意图
To let ordinary home buyers gently sigh a "look different"
要让普通购房者轻轻感叹一句“好看得与众不同”
Poly paid a huge cost and time
保利付出了巨大的成本与时间
Hard pavement and water system landscape is the key to garden costs, not to mention the national selection of materials like Poly Sea 瑧 Yue, and to create such a diversified landscape embodiment of levels
硬质铺装与水系景观是园林成本的重头戏，更不要说像保利海上瑧悦这样全国甄选用材，并且打造出如此层次多元的景观体现
Looking at Shanghai, the Oriental aesthetic products that also achieve the "five steps" regulation and such details should only be Shanghai Courtyard Poly Sea with a total price of 2000w in New Jiang Bay 瑧 Yue Sales Office Tel: 400-9939-964
放眼上海，同样做到“五进”规制和如此细节的东方美学产品，应该仅有新江湾总价2000w级的上海院子保利海上瑧悦售楼处电话：400-9939-964
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Image source shell net public listing
图片来源贝壳网公开挂牌
Poly Sea 瑧 Yue total price 500w level, the appearance level can be comparable to tens of millions of luxury homes, naturally can deeply move the heart of buyers
保利海上瑧悦总价500w级，颜值竟能媲美千万级豪宅，自然能够深深打动购房者的心
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"Lost in talent"
“陷于才华”
The total price of 500w class new disk, actually forced tens of millions of living experience
总价500w级新盘，竟直逼千万级居住体验
The level of appearance alone is impossible to continue selling in the current market
单单靠颜值，是不可能在当前市场持续热销的
Poly Sea 瑧 Yue can win favor, comparable to the living experience of tens of millions of plates is also an important factor
保利海上瑧悦能够赢得青睐，媲美千万级板块的居住体验也是重要因素
First, the big location
首先，来看大区位
Thanks to the outstanding location next to Central, Poly Marine 瑧 Yue has the traffic advantage of 5 to 6 million new disc rolling class
得益于中环旁的出众占位，保利海上瑧悦拥有五六百万级新盘中碾压级的交通优势
Source of information Baidu map/online real estate publicity information
信息来源百度地图/网上房地产公示信息
Daily commute on weekdays, self-drive can quickly commute to Daning, Jing 'an Temple, Zhenru and many other CBD
工作日的日常通勤，自驾可以快速通勤大宁、静安寺、真如等众多CBD
Through Line 15, Hongqiao Development Zone, Caohejing, Zizhu High-tech and other national industrial parks can also be included in the convenient commuting circle Poly Sea 瑧 Yue Sales Office tel: 400-9939-964
通过15号线，还能将虹桥开发区、漕河泾、紫竹高新等国家级产业园区，纳入便利通勤圈保利海上瑧悦售楼处电话：400-9939-964
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数据来源百度地图
周末想要畅快消费、休闲，大宁久光、静安嘉里中心、普陀环球港，以及刚刚开业的真如环宇城MAX都是交通便捷的不错选择
Photo source network
图片来源网络
Secondly, look inside the plate Poly Sea 瑧 Yue sales office tel: 400-9939-964
其次，再看板块内部保利海上瑧悦售楼处电话：400-9939-964
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Under the unified development of Lingang Group, the whole Nanda region has formulated the construction standard of "not lower than the two sides of the Pujiang River", and has maintained high standards from ecological environment to supporting facilities
整个南大地区在临港集团的统一开发下，制定了“不低于浦江两岸” 的建设标准，从生态环境到配套都保持了高标准
The total planned building volume is about 5.4 million square meters, with industry, comprehensive business, community center, medical education, talent apartment, characteristic park, sports facilities and other supporting facilities
规划建筑总体量约540万㎡，产业、综合商业、社区中心、医疗教育、人才公寓、特色公园、体育设施等配套一应俱全
Information source NTU ecological smart City detailed control regulations
信息来源南大生态智慧城详细控规
It is no exaggeration to say that the Nanda Plate, where 瑧 Yue is located, is the "top student" of the livable property of Shanghai Central District.
不夸张的说，保利海上瑧悦所在的南大板块，就是上海中环宜居属性的“尖子生”
1) On the energy level and concentration of commercial resources, NTU Direct to Qiantan Poly Sea 瑧 Yue Sales Office Tel: 400-9939-964
1）论商办资源能级、浓度，南大直追前滩保利海上瑧悦售楼处电话：400-9939-964
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As we all know, the development cost of super high-rise and TOD is very high, especially the height of super high-rise can almost represent the official positioning height of the plate
众所周知，超高层和TOD的开发成本很高，特别是超高层的高度几乎能代表官方对板块的定位高度
In the future, two major TODs will be built in Nanda Plate, as well as about 250M sky landmarks, and it is very likely that high-level commercial resources will be introduced in the future
南大板块未来将建成两大TOD，以及约250M天际地标，未来很大可能将引入高能级的商业资源
Looking at the Central Line of Shanghai, the intensity and difficulty of such development is directly catching up with the current threshold price of 15w+ foreshore
放眼上海中环沿线，这样的开发强度与难度直追如今门槛价15w+的前滩
Renderings are for reference only
效果图仅供参考
2) In terms of green parks and ecological livability, NTU even surpasses New Jiangwan
2）论绿地公园、生态宜居，南大甚至超越新江湾
The overall planning of NTU is about 2.53 million square meters of ecological green space, with about 43% green coverage, which is even higher than the New Jiangwan in Shanghai Central, which is famous for ecology and has a green rate of about 38%
南大整体规划约253万㎡生态绿地，约43%绿化覆盖，甚至比上海中环以生态著称，绿化率约38%的新江湾还要高
About 43 parks are planned within the plate, and the per capita greening of NTU is 39.38 square meters, which is three times as much as the per capita greening of Shanghai. Poly Sea 瑧 Yue Sales Office Tel: 400-9939-964
板块内规划约43座公园，南大的人均绿化39.38㎡，足足是上海市人均绿化的3倍之多保利海上瑧悦售楼处电话：400-9939-964
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Among them, the project is 1km away from Nanda Central Park, covering an area of about 200,000 square meters, second only to Gu Village Park, and will become a popular spot in North Shanghai in the future
其中项目距离南大中央公园直线距离1km，占地约20万㎡，仅次于顾村公园，未来将成为北上海打卡的热门点位
南大中央公园效果图
3) In terms of MTR configuration, NTU may lead the whole Central in the future
3）论地铁配置，南大未来或将领跑整个中环
In addition to the previous mentioned line 15, and not far away line 7
除了前文提到的15号线，以及不远处的7号线
In the future, there will be four lines around the plate, planning line 18, planning Line 22, planning Line 26, and metro railway Nanhe Branch line, and it is very efficient to travel between each plate
未来还有4条线路环绕板块，规划18号线、规划22号线、规划26号线、城域铁路南何支线，往来各个板块都很高效
6 rail surround, at present the whole central ring has not such a configuration Poly Sea 瑧 Yue sales office Tel: 400-9939-964
6轨环绕，目前整个中环还没有这样的配置保利海上瑧悦售楼处电话：400-9939-964
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The diagram is for reference only
示意图仅供参考
You can imagine the pleasant daily life of living in Poly Sea 瑧 in the future:
你可以想象一下，未来住在保利海上瑧悦的日常：
Whether it is subway or self-driving, it is easy to meet the needs of rapid travel in major CBD and business districts
无论是地铁还是自驾，轻松满足快速出行各大CBD和商圈的需求
Walking distance to "Half Metropolis, Half Park" 瑧 Yue Sales office tel: 400-9939-964
步行可及“一半大都会，一半公园里”保利海上瑧悦售楼处电话：400-9939-964
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Weekends can take the family to fully experience the front beach, Daning level of consumer leisure;
周末既可以带着一家人充分体验前滩、大宁级别的消费休闲；
You can also get close to nature, go to the park for a picnic, camping, and enjoy the quiet time of the family
也可以亲近自然，去公园中野餐、露营，享受一家人的静谧时光
It's all yours to control and choose
这一切都由你自由掌控与选择
示意图
However, NTU is a top sector in all aspects of Central, but the current housing price is not top
但南大这样一个中环各方面拔尖的板块，目前房价却并不拔尖
The price of new homes near Central in Shanghai has generally reached the 800w level
上海中环附近新房价格普遍已经来到800w级别
If high-energy industries, commercial enterprises and ecological residential properties are superimposed, the threshold of Qiantan and Sanlin Binjiang has been above 1000w
如果叠加高能级产业、商办以及生态居住属性，前滩、三林滨江的门槛已经在1000w以上
And Poly Sea 瑧 Yue industry, commercial office, ecological resources are top, the total price is only 500w, is not to be missed Poly Sea 瑧 Yue sales office Tel: 400-9939-964
而保利海上瑧悦产业、商办、生态资源样样拔尖，总价却仅500w级，是不容错过的置业良机保利海上瑧悦售楼处电话：400-9939-964
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数据来源网上房地产公示信息
And once missed Poly sea 瑧 Yue, Nanda 60713 yuan /㎡ price probability will be out of print
并且一旦错过了保利海上瑧悦，南大60713元/㎡的价格大概率也将绝版
Because the other two residential land auctioned in the same plate last year, even if it is farther away from the subway and supporting facilities, the price has also risen significantly. Poly Sea 瑧 Yue sales office telephone: 400-9939-964
因为去年同板块拍出的另外两宗宅地，哪怕距离地铁和配套更远，价格也有了明显上浮保利海上瑧悦售楼处电话：400-9939-964
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Data source Shanghai land market official information
数据来源上海土地市场官方信息
Poly Sea 瑧 Yue total price 500w new plate, the future can be comparable to the matching conditions of tens of millions of plates Poly Sea 瑧 Yue sales office Tel: 400-9939-964
保利海上瑧悦总价500w级的新盘，未来竟能媲美千万级板块的配套条件保利海上瑧悦售楼处电话：400-9939-964
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This amazing living experience, naturally, the more attractive it is
这种惊艳的居住体验，自然越想越诱人
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The total price of 500w new plate, installation label, scale is not lost tens of millions of luxury homes
总价500w级新盘，装标、尺度竟不输千万级豪宅
No matter how great the external advantages are, buying a house should pay attention to reality after all
外部优势再大，买房终究要讲究实在
Whether the housing pattern is comfortable enough, whether the installation label configuration can meet your needs, will be the key factor whether you are willing to pay real money
户型格局是不是足够舒适，装标配置是不是能满足你的需求，都会是是否愿意掏出真金白银的关键因素
And Poly Sea 瑧 Yue in this regard, as always surprising
而保利海上瑧悦在这方面，一如既往的令人惊喜
Let's start with the excellent house design of the project
先来讲讲项目优秀的户型设计
Poly Marine 瑧 Yue Phase II launched a building area of about 99/130 square meters, to meet the living needs of the family in one step
保利海上瑧悦二期推出建面约99/130㎡的户型，一步到位满足一家人的居住需求
1) The building surface is about 99 square meters, 3 rooms and 2 bathrooms
1）建面约99㎡3房2卫
This unit is undoubtedly the best in the same area segment
该户型无疑是同面积段中的佼佼者
Three open room facing south, enjoy more abundant sunshine and vision;
三开间朝南，享受更加充沛的阳光与视野；
The separation of movement and activity allows families to have both a space for intimate interaction and a free world without being disturbed. 瑧 Yue Sales Office Tel: 400-9939-964
动静分离，让家人之间既有亲密互动的空间，也能拥有一片不被打扰的自由天地保利海上瑧悦售楼处电话：400-9939-964
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没有过多冗杂的空间，每一处都经过精心规划与考量，力求简约而不简单。
入户之后便可以直面观赏宽阔的河景风景，也可以通过“时光长廊”移步到卧室或者茶室。
在这样的背景下，灯光和软饰便成为了提升空间魅力的关键元素。在这个简约而不失格调的空间里，设计的精髓并非在于繁复的装饰，而恰恰是那种清新、纯粹的感觉。
。在通往卧室的过道内放上一块PABLO的无框灯板，它会变化出不同的色彩。随着灯光的变化，这个走廊看起来显得不再单调，有种走秀的感觉，成为了来到这个家的客人打卡拍照的景点。
黑色的餐桌连接着不锈钢岛台，极简的餐椅、窗外美丽的城市夜景构成了艺术氛围浓厚的就餐环境。
卧室以黑白基调为主，巧妙地构建了空间的基底。经过精心策划的软装搭配，这个空间在保持其独特格调的同时，也悄然间散发出温暖的氛围。
以素雅为灵魂，每一处细节都巧妙地融入了各式精致的器物与独特的元素。不仅展现了极致的雅致之美，更在无形中散发出一种浓郁的艺术气息。
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一、房地产基础专业知识
1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。
2、房地产的三种存在形态：
单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体
3、房地产的特征：
a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；
b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；
c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；
d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；
4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。
5、房屋分类：
a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；
b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；
c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；
6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。
7、土地分类：
a、开发利用：生地和熟地；
b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；
c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；
8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：
a、土地开发；
b、房屋建设、维修、管理；
c、土地使用权的有偿划拔、转让；
d、房屋所有权的买卖、租赁；
e、房地产抵押贷款；
f、房地产市场；
9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。
土地使用获得的方式：
划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；
出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；
10、房地产市场：
a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；
b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；
c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；
房地产市场结构善一览表：
市场称谓
一级市场
二级市场
三级市场
称谓
土地使用权出让市场
土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等
土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等
市场主体
政府、开发企业（投资者）
开发企业、业主
业主
市场客体
国有土地使用权
增量商品房
存量商品房、已售旧公房、私房
交易方式
拍卖、招标、协议
出售、出租等
买卖、租赁、交换等
11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。
12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。
地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；
地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；
抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；
租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；
13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。
1）土地使用权出让年限：
a、居住用地70年；
b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；
c、商业、旅游、娱乐用地40年；
PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；
2）土地使用年限到期后如何处理：
a、国家有权无条件的收回该土地；
b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；
c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。
PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；
14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。
商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。
15、商品房的预售制度：五证二书
五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、
〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉
二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。
17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。
18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5％的营业税，为了控制炒房）
19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）
20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）
21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。
22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。
23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。
24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。
25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。
26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。
27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。
28、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。
29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。
30、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。
31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。
32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。
33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。
34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。
35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。
36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。
37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。
38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。
39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。
40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。
41、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；
42、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。
43、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2％、非普通住宅：4％）。
44、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2％；电梯房、门面：3％）。
45、生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。
46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十～几百元）。
47、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。
48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。
49、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。
包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、住宅小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；
二、建筑基础知识：
1、三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。
2、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。
3、占地面积：红线范围内的面积。
4、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。
5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。
6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。
7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。
公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积／套内建筑面积之和。
8、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。
9、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。
10、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
套内建筑面积＝套内使用面积／标准层的使用面积系数
11、容积率：总建筑面积／总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）
12、建筑密度：基底面积之和／总占地面积＊100％
13、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
公式：植被垂直面积／占地面积＊100％
14、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30％，旧区改造时不宜低于25％（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。
绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率
15、得房率：套内建筑面积／套建筑面积（销售面积）之比
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
套建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
16、开间：住宅房子的横向宽度。进深：住宅的实际长度。
17、层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。
18、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。
19、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。
20、跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。
21、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。
22、错层：房内高度不一至，一米以内分离。
23、砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，梁柱都不能动）。
24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。
25、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。
钢筋结构：60-80年砖混结构：40-60年砖木结构：30-50年其他：15年以下
26、土地计量单位：
1平方公里＝100万平方米（km2）1公顷＝1万平方米（hm2）
1公顷＝15亩1亩＝667平方米
27、住宅的楼层划分的规定：
低层住宅为：1-3层多层住宅为：4-6层中高层住宅：7-9层
高层住宅为：10-30层超高层住宅为：40层以上
三、房地产开发相关知识：
1、房地产开发：在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。
2、土地开发：将生地（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。
3、房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。
4、房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。
5、房地产一次开发：一次性边土地、房屋开发完成。
6、能源系统：包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。
7、给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。
8、土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
9、土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
10、房屋的所有权：对房屋全面支配的权利，包括：占有权、使用权、收益权、处分权。
11、土地所有权：指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。
法律意义：土地所有者将土地当成自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。
经济意义：指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。
四、其它内容须知：
1、办理银行按揭合同需出示：
1）个人身份证及复印件各3份，结婚证或流动人口未婚证明；
2）首期购房款（不低于30％，二次购房者首付不低于40％）购房人已付购房款收据原件及复印件；
3）购房者或配偶单位的工资收入证明；
4）与开发商签订的购房合同；
5）开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款；
6）个人住房借款合同，借款借据；
7）委托银行扣收购房房款协议书；
8）住房抵押承诺书；
9）贷款申请书。
2、办理银行按揭需交的费用：
1）保险费（保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额）（交保险公司）；
2）抵押费，贷款额3‰（交房地产局）；
3）律师见证费，贷款额1.8‰（交律师事务所）；
4）备案登记手续费，每份合同20元（交房地产局）；
5）印花税，每份合同10元（交房地产局）；
6）按揭资料费，每份合同40元（交银行）；
3、公积金提取条件：符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额。
1）职工购买、建造、翻修、大修自住住房；
2）职工离、退休时；
3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；
4）户口迁出所在的市、县或者出境定居的；
5）偿还购房贷款本息的；
6）房租超出家庭工资收入的规定比例的。
4、公积金贷款是有限额规定的：
1）贷款额不能超过25万元的最高上限；
2）贷款额不能超出你住房公积帐户储存余额的5倍；
3）贷款额不能超出总房款的70％；
5、预售房的条件：
1）土地出让金已缴清，取得国有土地使用证；
2）取得建设用地规划许可证；
3）投入工程总建设资金达到20％以上（不含土地出让金）；
4）施工进度已明确，交房日期已明确；
5）竣工验收前；
五、附加内容（房地产营销培训基础知识）：
1、房地产销售行业：
它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业。
2、有正确的价值观：价值观---信念---期望---态度---行动目标
3、行动过程：执行---核心价值---中程目标---短期目标---每日工作计划
4、忌语：大概不能肯定的语言
五声四语：迎客声---称呼声---致谢声---送客声
反对四语：蔑视语---烦躁声---否定语---斗气语
5、建筑面积必须高于2.2米（低于2.2米的车库，杂屋没有产权），建筑如配套游泳池、车库等不算面积）；
6、朝向：一般以客厅阳台的朝向为准。
7、商圈：称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的一定范围或区域。
分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60-80％，价格高；次级商圈：拥有客户占20％；
边缘商圈：分布密度小，产品低档，价格低。
8、商业饱和度：是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式。
IRS：商业饱和度
C：主要客户指数
RE：每一个顾客平均购买量
RF：商圈内的经营面积
IRS＝（C＊RE）／RF
9、严重影响房地产价格因素：
1）价格组成＝土地成本价格＋建安成本＋利润＋管理费用（国民生产总值，DTP指数、房地产政策、法律法规）；
2）影响房地产因素：开发商实力、经济态度、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制；
3）影响每一栋单位的价格因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构；
4）多层：7层以下，金三银四铜五六；高层：7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好；
5）影响商铺：升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位（业态定位）、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺位影响因素：位置、面积（面积小、面积消费群体多，价格高）、楼层、铺型（柱、开间、阻挡）、配套设施。
10、递名片技巧：
1）当你与客户谈判时，客户感兴趣时，你递上名片客户对你印象深，认知度；
2）当客户快要起身时，递上名片，你的客户会准确记住，认知你；
11、递资料准确时间：
1）当你将重要内容讲解完毕，再递上资料，请他了解；
2）当你递名片时，一起递给他；
3）如果客户已拿了资料时，你顺着他资料内容一条条讲解下去，然后合上递给他；
12、市场调查目的，其实反映市场现状：
1）了解竞争楼盘；
2）了解消费需求；
3）了解消费行情；
4）为策划、销售提供依据
具体调查内容：
a）产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位（做什么，业态定位）、铺型、配置（电
梯、空调、水电表）、装修、物业管理、经营时间；
b）配套调查：内部配套、周边环境配套、功能配套；
c）价格调查：销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格（临街与内街价格）；
具体调查方式：问卷、街访（入户走访、单层、左手入门、双手右手入门）、专家访谈、市场客户访谈；
具体调查对象：市场、商城、专业街、步行街、专卖点
具体配套调查：医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通（人流、车流、公交车、长途车）
13、风水与房地产营销：南向房间特征（通风时间长、日照时间长、不易发霉、冬暖夏凉）。
风水宝地：依山伴水，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南、水之北；阳：山之北、水之南；龙椅之地：绿色是生命色；中纬度：夏吹东南风、西南风）
14、建筑颜色：红色---象征权利、富贵、尊严、红色镇邪。
15、使用率＝实用面积／建筑面积
小高层的使用率小于多层：60-70％
高层的使用率小于小高层：80％以上
写字楼的使用率小于高层：50-60％
16、产权证：土地使用证、房产证（集资房是没有产权证的，福利房是有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让、出租）。
17、绿化：是生态内的非常小的一个方面。
环境：周边所表现的元素：生态、人文、地理、交通。一个楼盘的环境包括：绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向。
18、价格：昂贵、便宜
1）加权比较法：在价格上及对手比较加X％或减X％，不超过1；如对方1000元／㎡＋1000元／㎡＊10％＝1100元／㎡；反之1000元／㎡-1000元／㎡＊10％＝900元／㎡；
2）盈亏平衡法
3）经验评估法：根据以往经验来测标，价格阻力位针对顾客来说，内容包括：均价、起价（作用，降低入市门槛、一般是低开高涨，只对于大型楼盘、而小规模楼
盘不宜采用低开高走）、最高价（最好的楼层肯定是最高价）、垂直价格（一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差）、价格的可塑性（有
品牌价值的空间）、目标价格（自我实现的价格）。
19、价格构成：
1）土地出让金：三通一平、拆迁、安置费、勘查设计费（了解地质结构）；
2）公共基础设施费（统称土地成本）；
3）建安成本（土建成本）；
4）管理成本（包括营销预算成本）；
5）融资成本（利息）；
6）税收费用；
7）利润；
20、销控：
内部认购：二八理论：好5％、次15％、差80％；三七理论：好10％、次20％、差70％；
公开销售：用于调节控制销售进度，先销次的，留下一部分好的，用于最后冲刺。
包括：强销期（寻找热销势头）、持销期（也叫调整期，合理安排）、冲刺期、扫尾期。
21、建筑品质：
1）施工方的资质；
2）图纸：设计方案，采光通风是否符合国家规定，规划、设计院进行调查，研究；
3）建筑材料：质量好坏，是否环保产品？
22、金字塔型：
小盘：一般以快打慢，先奇制胜，制造与众不同的特色；
营销手法：营销突围，侧翼进攻，通路卡位，最多客户消费场所。如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与期接触、吸引顾客、实行营销，节省广告费及其它费用。
23、项目定位：了解最大化的消费群体---再了解消费型态---得出需求---市场产品
24、国家标准容积率：
1）别墅1-0.8，一般是0.8；2）高档小区2-2.5；
3）中档小区3；4）低档小区4；
一类小区：公共基础设施布局完整，整个环境良好；
二类小区：公共基础设施布局完整，环境不良好；
三类小区：公共基础设施布局不完整，环境差。
