这几天各种房地产恐慌新闻频繁出现，什么开发商房价打骨折了、银行断贷了，一半城市房子亏钱了，说的好像房地产市场价格已经暴跌了，开发商死去活来了。
就伟哥的观察和各地市场的调研，好像这些现象都是夸张，房地产市场的确在调整，2019年小阳春后，最近几个月信贷有所收紧，市场开始回调，包括北京价格都有下调。
但这些所谓的“暴跌”基本都是文字游戏！所谓的开发贷停止之类的也都是谣言。简单的看看数据：
1:2019年前8月，居民房贷数据3.65万亿，刷新历史记录
中国人民银行9月11日公布的数据显示，今年8月人民币贷款增加1.21万亿元，同比少增665亿元，但较7月的1.06万亿元增加1500亿元。8月社会融资规模增量为1.98万亿元，比上年同期多376亿元，相较7月的1.01万亿元更是几乎翻倍。
央行公布数据：8月份人民币贷款增加1.21万亿元，同比少增665亿元。分部门看，住户部门贷款增加6538亿元，其中，短期贷款增加1998亿元，中长期贷款增加4540亿元。众所周知，居民户的中长期贷款主要是房贷，按照这个统计口径：7月中长期住户部门贷款增加4417亿元，2018年8月中长期住户部门贷款增加4415亿元|
累计计算：2019年前8月，全国居民户中长期贷款也就是房贷高达3.65万亿，相比2018年的前8月3.4万亿多0.25万亿。
2：部分企业最近融资成本刷新最近几年较低记录！
数据可见，最近夸张房地产企业融资情况的新闻基本都是错的。收紧是事实，但更多是分化，并非一刀切。
9月11日，碧桂园控股有限公司发布公告称，公司拟发行5亿美元于2025年到期的6.15%优先票据，将由2019年9月17日起（包括该日）计息。
9月10日，泰禾集团股份有限公司发布公告称，公司全资子公司Tahoe Group Global (Co.，) Limited拟发行1亿元境外美元债券。
2019年9月10日，龙湖集团控股有限公司发布公告，宣布与花旗、高盛、海通国际、滙丰、摩根士丹利、巴克莱及中金公司就发行于2029年到期的8.5亿美元，年利率为3.95%的优先票据订立购买协议。
龙光地产1亿美元优先票据上市 2024年到期年息6.9%
上海城开11.5亿元公司债上市 利率3.95%
建发房地产13亿公司债发行完成 年利率较高4.18%
金茂投资20亿公司债将在上交所上市 年利率3.65%
那么如何判断房地产市场是不是真“暴跌”了？
其实有10大标准！
1：售楼处被砸
没有售楼处被砸的区域市场，房价肯定没大跌。到目前为止，没听说北京哪家售楼处被砸了。
2：收房纠纷频繁出现
按照正常的销售节奏，期房一般都是在买房后1年左右时间收房，去年很多城市房价接近翻倍，按道理收房的时间纠纷不会多。
但中国人民是记吃不记打的，只要房价有轻微下调，各种房屋交付过程中的问题都会被无限放大，然后条幅+堵路都会出现。所以看到这些，基本就代表了房价真跌了。
3：房地产企业出现倒闭！
虽然之前有新闻说，国内出现200多家房企倒闭，但事实是这是最近几年最少的一次，而且从企业看，基本都非主营业务房地产公司，或者是项目公司。
到目前为止，全国没有一家真正正常做房地产的企业倒闭。
4：国企开发商不拿地！
5：二手房买房毁约弃购，出现断供。
楼市调整的部分媒体报道路径比如是首先将报价混淆成成交价格。但事实上，鉴别房价是不是真跌了，就是二手房买家毁约弃购，甚至出现断供。
对于北京这样的城市来说，房产交易需要核验购房者资格等，基本周期都在1-2个月以上，一般这期间约束买卖双方的只有20-30万的定金，所以在房价上涨周期，很多房主违约成本很低。
6：中介门店关门潮
这很简单，春江水暖鸭先知，中介门店以为人员流动性强，而且二手房市场肯定是成交量下调在先，后续才会有价格下调。
这种情况下，一般是中介门店先关门潮出现，才会有事实上的房价下调出现。如果你家周围没有2个以上中介门店关门，那么房价就没真跌，最多算是微调。
7：首套房按揭贷款利率持续上行
不得不说，房价上涨从表面上看就是金融符号，如果银行不在海水一样的放贷，房价一分钱也涨不了。所以房贷一旦收紧，房价必然下调。但事实上，房贷利率最近2年基本平稳，不要看融360的房贷虚假统计数据，要看几大国有银行的执行利率。
8：房贷放款周期超过3个月
贷款周期也一样，正常房贷从过户到放款周期在1个月左右，如果2个月还不能放款，这将导致很多换房难以交易，周期拉长。所以这也是房价出现下调的一大标准。
9：房地产企业转型
2016-2018年房企赚的盆满钵满，大部分房企加大了投资，所以未来中小房企如果不出现批量转型，房价肯定没有真跌。
10：上市房企降低销售目标
2018年全国房地产成交额超过15万亿，房企销售也水涨船高，标杆房企如果销售额依然明显上涨的情况下，房价肯定不会真跌。
11：房地产上下游行业哀鸿遍野
房地产是中国最重要的行业，如果房地产价格下调，上下游几十个行业，包括钢材、装修、陶瓷、甚至空调都会哀鸿遍野。
12：统计局官方公布的70大城市二手房数据！
梳理70个城市数据对比6月份的环比数据变化。（计算办法，用7月环比与6月环比对比）
新建住宅有26个城市环比上涨幅度放大，其中典型的主要有南京、赣州、金华、牡丹江。37个城市涨幅放缓，其中主要有洛阳、长春、呼和浩特、石家庄。
二手房住宅，36个城市环比涨幅放大，主要有锦州、厦门、太原、合肥。28个城市上涨放缓，分别是乌鲁木齐、呼和浩特、南充、徐州。
新闻媒体爱个案，放大个案，降准后，事实上楼市最难受的时候很可能过去了！准备买房的人别闲着了，可以去看看房了，最近很多好项目、好价格。
如果你人到中年，创业没有机会了，炒股票也没有内幕消息，对于投资又不太熟悉，到国外配置资产也没有条件。那么，你抗御通胀的工具，还应该是大城市、中心城区的普通住宅。别被“卖房炒股”“卖房创业”的说法忽悠了，选择自己最安全的方式活着，比赶时髦被骗要好很多。
未来什么时候买房？看下周的LPR会不会降低，如果降，那么抓紧看房，如果不降，那么房价才真要跌一波了，那么明年初再看房。
（来源：腾讯新闻）
